房地产经纪人

《房地产基本制度与政策》是房地产经纪人考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了房地产经纪人考试《房地产基本制度与政策》知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

第二章 房地产中介服务管理制度与政策

一、内容提要

1、房地产中介服务的行业管理

2、房地产经纪人员职业资格制度

3、房地产经纪活动管理

4、房地产中介服务行业信用档案

5、房地产中介行业自律

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产中介服务的行业管理、房地产经纪人员职业资格制度、房地产经纪活动管理、房地产中介服务行业信用档案，房地产中介行业自律等的了解、熟悉与掌握情况。本章考试基本要求包括：

1.熟悉房地产中介服务的行业管理;

2.掌握房地产经纪人员职业资格制度;

3.掌握房地产经纪活动管理;

4.熟悉房地产中介服务行业信用档案;

5.熟悉房地产中介服务人员的职业道德和行业组织监督。

三、内容辅导：

1、本章涉及有关的法律、法规包括： 1)《城市房地产管理法》;2)《城市房地产中介服务管理规定》;3)《房地产估价机构管理办法》; 4)建设部令第151号 《注册房地产估价师管理办法》;5)建设部《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》;6)建设部与中国人民银行《住房置业担保管理试行办法》、建设部《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》、建设部、人事部《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》等。7)2006年10月，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》。

第一节 房地产中介服务的行业管理

随着我国房地产市场的发展，房地产中介服务活动日益成为房地产活动中最活跃的环节，特别是《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产中介服务行业的法律地位得到确认。2003年8月12日，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中明确指出，要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。房地产中介服务对促进我国房地产市场的快速健康发展，以及房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的发育和发展起到不可替代的作用。

一、房地产中介服务的概念及特征

(一)房地产中介服务的概念

房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

例题1：属于房地产经纪活动的是( )。

A.房地产咨询 B.房地产居间 C.物业管理 D.房地产估价

答案：B

解析：房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

例题2：下列各种经济活动中，属于房地产经纪的是( )。(2006年房地产经纪人制度试题)

A.房地产咨询 B.房地产代理 C.物业管理 D.房地产评估

答案：B

解析：房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

(二)房地产中介服务的主要特征

房地产中介服务主要有三个特点：

1.人员特定

从事房地产中介服务的人员必须是具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动或提供房地产中介服务。这些特定资格的专业人员都有一定的学历和专业经历，并通过了专业资格考试，掌握了一定的专业技能。

2.委托服务

房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。

3.服务有偿

房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人一般都应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金。

例题：房地产中介服务的主要特点包括( )。(2007年房地产经纪人制度试题)

A.人员特定 B.专业化程度要求低

C.委托服务 D.无经营风险

E.有偿服务

答案：ACE

解析：房地产中介服务主要有三个特点：人员特定、委托服务、服务有偿。

二、房地产中介服务机构的设立

1996年1月原建设部发布了第50号令《城市房地产中介服务管理规定》(以下简称《中介服务管理规定》)。2001年，原建设部对《中介服务管理规定》进行了修改，并于2001年8月15日以原建设部令第97号重新发布。《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员的资格管理、中介服务业务的管理等内容作出了明确规定。

2004年7月1日《行政许可法》实施后，对房地产估价机构的管理主要从市场准入抓起，采取资格认证、资质分级与日常监督相结合的管理措施;而对房地产经纪、房地产咨询则主要通过行业组织自律的方式进行自我管理。从事房地产中介服务业务的都应设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，必须独立、客观、公正地执业。

房地产估价机构应当主要由具有房地产估价师执业资格的人员发起设立，机构主要有以下组成方式：①合伙制。由2名以上专职注册房地产估价师合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构的债务承担无限连带责任。②有限责任制。由3名以上专职注册房地产估价师共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。

例题：原建设部令《城市房地产中介服务管理规定》，对( )等内容作出了明确规定。

A.房地产中介服务机构的管理 B.房地产交易管理机构的管理

C.房地产中介服务人员资格管理 D.房地产交易管理机构人员资格管理

E.房地产中介服务管理等的要求

答案：ACE

解析：房地产交易管理机构的管理、房地产交易管理机构人员资格管理，不属于《城市房地产中介服务管理规定》规定的内容。

(一)设立房地产中介服务机构的条件

(1)有自己的名称、组织机构;

(2)有固定的服务场所;

(3)有规定数量的财产和经费;

(4)有足够数量的专业人员。从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产估价业务的，须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人;

(5)法律、法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。

例题1：成立房地产经纪机构应具备的条件有( )。

A.依法成立 B.有必要财产或经费 C.有主管部门

D.有自己的名称、组织机构和场所 E.能够独立承担民事责任

答案：ABDE

解析：设立房地产中介服务机构的条件有：①有自己的名称、组织机构;②有固定的服务场所;③有规定数量的财产和经费;④有足够数量的专业人员;⑤法律、法规规定的其他条件。

例题2：设立房地产中介服务机构，应当向当地( )管理部门申请设立登记。

A.工商行政 B.税务 C.建设行政 D.价格

答案：A

解析：设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。

二)房地产估价机构的资质管理

为加强对房地产估价机构的管理，规范房地产估价行为，对房地产估价机构实行资质等级管理。

1.房地产估价机构资质等级分类

房地产估价机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本等条件，资质等级分为一级、二级、三级。新成立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设1年暂定期。一级、二级、三级资质的具体条件如下：

各资质等级相应标准

注：各资质等级通用标准

(1)机构名称要求：有房地产估价或者房地产评估字样;

(2)法定代表人或执行合伙人要求：是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

(3)专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

(4)经营场所要求：有固定的经营服务场所;

(5)制度要求：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

(6)估价报告质量要求：随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

(7)行为要求：在申请核定资质等级之日前3年内无禁止的行为。禁止行为包括：涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;违反房地产估价规范和标准;出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;擅自设立分支机构;未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务;法律、法规禁止的其他行为。

一级资质：

(1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

(2)从事房地产估价活动连续6年以上，取得二级房地产估价机构资质3年以上;

(3)有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上;

(4)有15名以上专职注册房地产估价师;

(5)在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或土地面积25万平方米以上;

(6)法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

(7)有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

(8)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或出资额合计不低于60%;

(9)有固定的经营服务场所;

(10)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

(11)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

(12)在申请核定资质等级之日前3年无《房地产估价机构管理办法》禁止的下列行为：

1)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;

2)超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;

3)以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;

4)违反房地产估价规范和标准;

5)出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;

6)擅自设立分支机构;

7)未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务;

8)法律、法规禁止的其他行为。

例题1：王某在某小区有一住房，经具有一级资质的甲房地产估价机构(以下简称甲机构)估价为100万元。后王某将其转让给李某，得房价款60万元。几年后，该小区被政府划入拆迁范围，由乙房地产开发公司(以下简称乙公司)进行住宅开发。开发完成后，乙公司将住宅的销售委托给丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)。

1.甲机构具备一级房地产估价机构资质的条件为( )等。

A.单位名称有“房地产估价”或“房地产评估”字样

B.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上

C.从事房地产估价活动连续4年以上，且取得二级房地产估价机构资质2年以上。

D.有15名以上专职注册房地产估价师

答案：ABD

解析：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上。

例题2：一级资质房地产估价机构须有( )名以上的专职注册房地产估价师。

A.3 B.5 C.8 D.15

答案：D

解析：一级资质房地产估价机构须有15名以上的专职注册房地产估价师。

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（责任编辑：rhj）