房地产经纪人

第四节 住宅及其性能评定

一、住宅的概念

住宅是最常见、量大面广的一类房地产，既有大量买卖活动，又有大量租赁活动，是房地产经纪最主要的对象，以至于许多人以为房地产经纪就是住宅经纪。现实中，人们时常将住宅与住房混用。一般情况下，住宅和住房可以不作区分，能够交换使用。但是科学、严谨地说，住宅和住房的范围有所不同。住宅的范围相对较小，是指供家庭居住使用的房屋。住房的范围较大，除了住宅，还包括供人居住的其他房屋，如集体宿舍、老年公寓、商住房，以及将闲置和低效利用的商业、办公、工业用房改建的租赁住房等。

二、住宅的类型

我国住宅和住房的种类多样复杂，甚至可以说是五花八门。为更好地了解和认识住宅和住房，可根据不同的需要、从不同的角度对其进行分类。

(一)存量住宅和增量住宅

存量住宅又称二手住宅、既有住宅，简称二手房，一般是指居住使用过的住宅。存量住宅中，通常把房龄较短(一般在5年以内)的，称为次新房;房龄较长(一般超过10年)的，称为旧房;房龄很长(一般超过30年)的，称为老旧住宅。房龄也称为楼龄，即房屋的年龄或已使用年限，一般是自房屋竣工之日起计算，不论房屋是一直在使用还是空置着，都计算在内。

增量住宅又称新住宅，简称新房、一手房，是指新建成的住宅。增量住宅中，最主要的是房地产开发企业开发建设的新建商品住宅。从房地产开发企业购买的新建商品住宅，即使购买后没有居住使用，再转售时通常也称为二手房。

(二)现房和期房

现房通常是指目前已竣工的住宅。期房通常是指目前尚未竣工而在将来竣工的住宅。存量住宅都是现房。新建商品住宅既有现房，又有期房。

(三)精装房、简装房和毛坯房

精装房是指室内装饰装修精致或精美的房屋。简装房是指室内装饰装修简单或很普通的房屋。毛坯房是指建成后没有进行室内装饰装修的房屋。

(四)平房和楼房

平房是指只有一层的房屋。楼房是指两层或两层以上的房屋。楼房中，没有电梯的，通常称为楼梯房;有电梯的，称为电梯房，尤其是指国家标准没有强制规定必须设置电梯而安装了电梯的6层及6层以下的住宅，甚至将其中较高档的称为电梯洋房。

(五)低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅

低层住宅是指层数为1～3层的住宅。多层住宅是指层数为4～6层的住宅。中高层住宅是指层数为7～9层的住宅。高层住宅是指层数为10层或10层以上的住宅，其中，建筑高度超过100m的住宅为超高层住宅。建筑高度也称为建筑总高度，是指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。现实中还有“小高层住宅”的说法，一般是指层数为7～11层的住宅。

上面所说的层数，是指自然层数。实际中，层数有自然层数和标示层数，两者不能混淆。自然层数即实际层数，是按楼板、地板结构分层的楼层数。标示层数即名义层数，是为了回避所谓不好或不吉利的楼层数字，人为标示的楼层数。例如，一幢自然层数为16层的住宅楼，为回避4、13、14这三个楼层数字，将实际上的4层、13层、14层分别标示为5层、16层、17层，因此该16层的住宅楼就变成了19层的住宅楼(见表1-1)。现实中也有以3B或5A、12B、15A来代替4、13、14层的，这样，其他楼层数字仍然保持为自然层数数字。

层数又有总层数和所在层数，地上层数和地下层数。总层数通常是指地上总层数，有时也指地上总层数与地下总层数之和，因此实际中为避免误解，需要搞清楚总层数是否包含地下层数。所在层数是指楼房中的某套(或某个、某间、某层)用房位于的楼层数。在房地产经纪实务中，对于楼房中的某套住宅，需要说明其楼层，并宜同时用所在层数和总层数来说明，可简要表述为“所在层数/总层数”。例如，某套住宅位于一幢地上总层数为12层的住宅楼的第8层，则该套住宅的楼层可表述为8/12。

对于高层住宅楼中的某套住宅，有时还根据所在层数，分为高楼层住宅、中楼层住宅、低楼层住宅。高、中、低楼层的住宅各有优缺点。例如，高楼层住宅的采光和视野较好，灰尘和蚊虫较少，噪声较小，不潮湿。低楼层住宅的出入较方便，不太担心电梯因停电、发生故障带来的问题，特别是如遇火灾等灾害时易逃生，一般没有二次给水可能发生的供水二次污染问题。因此，宜根据住宅使用人的年龄、偏好等具体情况来选择楼层，如老年人和小孩适宜选择低楼层。

(六)独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅和公寓式住宅

这是按照一幢住宅楼供居住家庭户数进行的分类。独立式住宅又称独户住宅、独栋住宅.是供一户家庭居住使用的住宅，其中带有私家花园的低层独立式住宅通常称为别墅。双拼式住宅是供两户家庭左右居住使用的住宅，相当于将两幢独立式住宅拼接在一起，介于独立式住宅和联排式住宅之间。联排式住宅也称为Town house，是供三户或三户以上家庭并排居住使用的住宅，相当于将三幢或三幢以上独立式住宅拼接在一起。叠拼式住宅相当于将联排式住宅上下叠加在一起，每个门洞共两户家庭上下居住使用的住宅。公寓式住宅是供多户家庭上下左右居住使用的住宅，即通常所说的多层或高层住宅楼。

(七)低密度住宅和高密度住宅

低密度住宅又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅，高密度住宅又分为低层高密度住宅、高层高密度住宅。在其他状况相同的情况下，其优劣顺序一般是：低层低密度住宅、高层低密度住宅、低层高密度住宅、高层高密度住宅。

反映密度的简单、常用指标是建筑容积率，简称容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率越大，意味着密度越高。住宅小区的容积率通常为2. 0～2.5。容积率在1.5以下特别是在1.0以下的住宅，可认为是低密度住宅。

(八)板式住宅、塔式住宅和板塔结合住宅

板式住宅简称板楼，是由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户，或采用长廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。塔式住宅又称点式住宅，简称塔楼，是以共用楼梯或电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。板塔结合住宅是一幢住宅楼中既有板楼户型又有塔楼户型的住宅。

(九)单元式住宅、通廊式住宅和内天井式住宅

单元式住宅是由若干个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼梯或电梯的住宅。住宅单元是由多套住宅组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进行疏散。通廊式住宅是由共用楼梯或电梯通过内廊或外廊进入各套住房的住宅，又分为内廊式住宅、外廊式住宅。内天井式住宅是在住宅楼内部设置天井的住宅。

(十)平层住宅、错层住宅、复式住宅和跃层住宅

平层住宅是一套住宅内的各个功能空间均在同一平面上的住宅。错层住宅是一套住宅内的各个功能空间不在同一平面上，但未分成上下两层，仅用一定的高度差进行空间隔断的住宅。复式住宅是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的住宅。跃层住宅是套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅。因复式住宅的上层是夹层，而跃层住宅是完整的两层，所以复式住宅上下两层合计的层高，要大大低于跃层住宅上下两层合计的层高。

(十一)成套住宅和非成套住宅

成套住宅也称为单元房，是有卧室、起居室、厨房、卫生间等自成一套的住宅，通俗地说该套住宅内有独立的厨房和卫生间;反之，为非成套住宅，如老式筒子楼(中间是长长的过道，两边是住房的楼房)。有的成套住宅除了有卧室、起居室、厨房、卫生间等基本功能空间，还有衣帽间、储藏室等其他功能空间。

(十二)纯住宅、商住房和酒店式公寓

商住房通常是指既可以用作商业又可以用作居住的房屋，即商住两用房。酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的住房。与纯住宅相比，通常情况下，商住房、酒店式公寓的建设用地使用权出让年限较短，用水用电价格高，没有燃气，不能落户口。

(十三)普通住房和非普通住房

住房信贷、税收等政策通常与是否为普通住房有关。例如，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005] 26号)规定：“在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.O以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”

(十四)商品住房和其他住房

商品住房有狭义和广义两种含义。狭义的商品住房是指房地产开发企业开发建设的对外租售或已售出的住房。广义的商品住房是指除保障性住房外的可租售的住房。现实中很难将商品住房和其他住房严格区分，这种分类中的住房主要有：商品住房(狭义的，简称商品房)，限价商品住房(简称限价房)，自住型商品住房(简称自住房)，已购公有住房(简称房改房，是指城镇住房制度改革中出售给个人的公有住房，又分为以成本价购买的房改房和以标准价购买的房改房，以及原产权属于中央单位的“央产房”、原产权属于军队的“军产房”等)，

原私有住房(俗称老私房，是指历史遗留下来的私有住房)，经济适用住房(简称经适房)，共有产权住房(是指实行政府与购房人按份共有产权的住房)，公共租赁住房(简称公租房)，定向安置住房(包括棚改安置住房、拆迁安置住房)，集资合作住房(包括单位自建住房、合作社住房)等。

上述住房的上市交易政策和收益分配有所不同，有的可以自由交易，有的需经批准才能交易，有的则不允许交易，有的在交易时要交纳特殊的费用。例如，北京市规定自住型商品住房的购买人在取得房屋所有权证5年内不得转让，取得房屋所有权证5年后转让的，如果有增值，应按届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格之差的30%交纳土地收益等价款。共有产权住房的使用和处分权利受到限定，在一定期限内不得转让。

(十五)完全产权住房和非完全产权住房

完全产权住房是指房屋所有权和土地使用权不受其他房地产权利等限制的住房;反之，为非完全产权住房，如共有的住房、已出租的住房、有抵押的住房、被查封的住房、依法不得转让的住房、已依法公告列入征收范围的住房、权属有争议的住房、权属不明确的住房、无权属证书的住房、属临时建筑的住房、小产权房等。其中，小产权房是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织以外的成员销售的住房。

在房地产经纪活动中，对上述住房应予以特别注意。例如，共有的住房，必须共有人同意出售;已出租的住房，承租人有优先购买权或明确放弃优先购买权;小产权房不受法律保护，现行法律法规规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房。

(十六)完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房

这是根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，由专业房屋鉴定机构评定的。

(十七)住宅的其他类型

例如，学区房、景观房、凶宅等。学区房通常是指带有较好的(如重点、优质、知名、热点等)学校特别是小学入学名额的住宅。真正的学区房不仅是位于学区范围内，而且带有入学名额或学位指标。景观房是指在其内通过窗户、阳台可看到较好的室外水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景、知名建筑等景观的住宅。据《现代汉语词典(第7版)》的解释，凶宅是指“不吉利的或闹鬼的房舍(迷信)。”目前对凶宅尚无法律界定，一般依照风俗，是指在其内曾经发生过他杀、自杀等非正常死亡事件的住宅。

此外，还可根据建筑结构、施工方法、设计使用年限对住宅进行分类，具体

见本书第二章第一节中的建筑物分类。

三、住宅性能评定

随着人们生活水平的提高及对美好生活的追求，在面积、户型等基本居住需要得到满足后，会期盼有更舒适的居住条件，将越来越关注住宅性能。根据《住宅性能评定技术标准》(GB/T 50362-2005).住宅性能分类及其评定内容如下。

(一)住宅适用性能及其评定内容

住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括：①单元平面，包括单元平面布局和空间利用，空间的灵活分隔和可改造性，单元公共空间等;②住宅套型，包括套内卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织，居住空间的自然通风、采光和视野，厨房位置及其自然通风和采光，功能空间尺度;③建筑装修，包括套内装修、公共部位装修;④隔声性能，包括楼板和墙体的隔声性能，管道的噪声量，设备的减振和隔声;⑤设备设施，包括厨房设备和卫生设施的配置，给水排水与燃气系统状况，采暖、通风与空调系统状况，电气设备与设施状况等;⑥无障碍设施，包括套内、单元公共区域和住区的无障碍设施状况。

(二)住宅环境性能及其评定内容

住宅环境性能是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能。其评定内容包括：①用地与规划，包括周边污染规避与控制，空间布局，道路交通，市政基础设施等;②建筑造型，包括造型与外立面，色彩效果和室外灯光;③绿地与活动场地，包括绿地配置、植物丰实度、绿化栽植和室外活动场地;④室外噪声与空气污染;⑤水体与排水系统;⑥公共服务设施;⑦智能化系统。

(三)住宅经济性能及其评定内容

住宅经济性能是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能。其评定内容包括：①节能，包括建筑设计、围护结构、采暖空调系统、照明系统的节能;②节水，包括中水利用、雨水利用、节水器具及管材节水、公共场所节水措施、景观用水;③节地，包括地下停车比例、容积率、新型墙体材料使用、节地措施、地下公建和土地利用;④节材，包括可再生材料利用、施工新技术、节材新措施、建材回收率等。

(四)住宅安全性能及其评定内容

住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能。其评定内容包括：①结构安全，包括工程质量可保证的安全，地基和基础的稳固，荷载的等级，抗震设防烈度和抗震措施等;②建筑防火，包括住宅建筑的耐火等级，灭火与报警系统状况，防火门(窗)状况，人群疏散设施等;③燃气及电气设备安全，包括燃气器具的质量，管道及阀门是否泄露，配电系统、防雷系统、电梯设备及材料的质量和安装质量等;④日常安全防范措施，包括防盗设施、防滑防跌措施、防坠落措施等;⑤室内污染物控制，包括墙体材料的放射性污染及混凝土外加剂中释放氨的含量，室内装修材料的有害物质含量和放射性污染，室内环境污染物含量等。

(五)住宅耐久性能及其评定内容

住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。其评定内容包括：①结构工程，包括结构的设计使用年限、结构工程质量和外观质量等;②装修工程，包括装修的设计使用年限、装修材料的质量、装修工程质量和外观质量等;③防水工程与防潮措施，包括防水工程的设计使用年限、防水材料的质量、防潮与防渗漏措施、防水工程质量和外观质量等;④管线工程，包括管线工程的设计使用年限、管线材料的质量、管线工程质量和外观质量等;⑤设备，包括设备的设计使用年限、设备质量、设备安装质量和设备运转情况等;⑥门窗，包括门窗的设计使用年限、门窗质量、门窗安装质量和外观质量等。

复习思考题

1.房地产经纪人员为什么要学习房地产和住宅知识?

2.房地产、土地、建筑物、其他相关定着物的含义分别是什么?

3.建筑物、房屋、构筑物的含义及其之间的异同是什么?

4.如何判定一物是否为相关定着物或房地产的从物?这对房地产买卖有何现实意义?

5.房地产实物、权益和区位的含义分别是什么?

6.房地产的重要性和特性有哪些?了解它们有什么作用?

7.房地产面积在房地产交易中有哪些作用?

8.房屋面积有哪几种?各种面积的含义是什么?

9.什么是水平投影面积?

10.成套住宅的建筑面积如何计算?

11.封闭的阳台与未封闭的阳台在计算建筑面积上有何不同?

12.建筑面积、套内建筑面积、使用面积之间的异同及其大小关系是什么?

13.什么是得房率?人们在买房时为何关注得房率?它与实用率有何不同?影响得房率大小的因素主要有哪些?

14.土地面积有哪几种?各种面积的含义是什么?

15.什么是宗地和宗地面积?

16.什么是地形图?它有什么作用?如何才能看懂它?

17.什么是比例尺?它有什么作用?

18.什么是建筑总平面图和建筑平面图?它们有什么作用?

19.指北针和风玫瑰图有什么作用?

20.标高及绝对标高、相对标高的含义是什么?了解它们有什么作用?

21.层高和室内净高的含义及其之间的区别是什么?

22.什么是户型图?它有什么作用?如何看懂和绘制户型图?

23.什么是房产分户图?它与户型图有何关系?它有什么作用?

24.什么是宗地图?它有什么作用?

25.什么是住宅?它有哪些分类?

26.住宅的各种分类对了解和认识住宅有何作用?

27.层数、自然层数、标示层数、总层数、所在层数、地上层数、地下层数、楼层等概念及其之间的区别是什么?

28.在房地产经纪实务中如何表述某套住宅的楼层?

29.不同类型的住宅各有哪些优缺点?

30.现实中为什么有学区房、景观房、凶宅等概念?

31.住宅性能包括哪些方面?各方面性能评定的主要内容是什么?

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