房地产经纪人

第一章 房地产和住宅

房地产经纪是为人们进行房地产交易提供专业服务的。房地产交易的金额很大(高额)、频次很低(低频)、标的独特(非标)、环节较多(复杂)、时间较长(长时)、专业性强(专业)，交易者通常很慎重但缺乏相关专业知识和经验，特别需要经纪服务。房地产经纪人员应当是房地产交易专家，为了做好经纪专业服务，需要从房地产交易者的角度，调查了解、实地查看供交易的房地产，并编制房地产(或房屋、住房)状况说明书，还要带领客户实地查看房地产，向客户作出真实、客观、全面的介绍和解答。不仅要介绍房地产的优点或“卖点”，还应说明其不足，特别是不得夸大优点、隐瞒瑕疵。这样做虽然有可能失去个别客户，但会赢得多数客户的信任，有利于促成交易。尤其是有意把房地产经纪当作长久职业的人员更应如此，因为这么做不仅会获得良好口碑，还会有许多“回头客”“转介绍”，潜在客户将越来越多。为此，本章至第三章主要帮助房地产经纪人员认识房地产。其中，本章主要介绍房地产和住宅的有关知识，包括房地产的概念、重要性和特性，房地产面积与识图，住宅的概念、类型及其性能评定等。

第一节 房地产概述

一、房地产的概念

(一)房地产的含义

房地产通俗地说是房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。一套住房是房地产，一幢别墅、一个店铺、一间办公用房、一栋办公楼、一座商场、一个宾馆、一幢厂房、一个仓库、一块建设用地等房屋和土地，也都是房地产。进一步理解上述房地产的含义，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相关定着物，另一方面还需要搞清楚什么是房地产实物、权益和区位。

(二)土地、建筑物和其他相关定着物的含义

1.土地的含义

土地通常是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。它不是平面的，而是三维立体的，其空间范围可分为以下三层：①地球表面，简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

2.建筑物的含义

建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物也称为建筑，包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋也叫房子，是指供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、室外泳池等。

3.其他相关定着物的含义

其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的组成部分或从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。例如，安装在房屋内的厨房设备、卫生洁具、灯具，镶嵌在墙里的储柜、书画或直接画在墙上的书画，建造在地上的围墙、建筑小品、水池，种植在地里的树木，埋设在地下的管线、设施等。而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地，建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、家电、台灯、装饰品，挂在墙上的书画，摆放在院内的奇石、雕塑，停放在车库里的汽车等，都不属于其他相关定着物。但已安装在房屋中的房门的钥匙，虽然可以随便移动，但应视为其他相关定着物或房门的从物。

搞清楚土地、建筑物及其他相关定着物的重要性在于：因其他相关定着物的价值越来越大，在房地产买卖中为避免对买卖标的物范围的误解或纠纷甚至欺诈，买卖标的物范围如果不包括属于房地产的组成部分或其他相关定着物的，如房屋内安装的门锁、厨房设备、卫生洁具、灯具、窗帘，院内搭建的亭子、架子，安装或建造的装饰物，种植的树木等，应予以书面列举说明，未书面列举说明的，一般应理解为在买卖标的物范围内;反之，买卖标的物范围如果包括房地产以外的财产的，如房屋内摆放的家具、家电(包括壁挂式电视机、壁挂式空调等)、台灯、装饰品，墙上挂的书画，院内摆放的奇石、雕塑等饰品，也应予以书面列举说明，未书面列举说明的，一般应理解为不在买卖标的物范围内。

(三)房地产实物、权益和区位的含义

房地产是不动产，它既与家具、家电、汽车等动产有本质不同，又与商标、特许经营权等无形资产有本质区别，是实物、权益和区位的“三位一体”。要了解房地产，对其实物、权益和区位状况都要了解，哪个方面都不能忽视。

1.房地产实物的含义

房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑外观、建筑结构、建筑设备、装饰装修、内部格局(如户型)等，土地形状、地形、地势等。

2.房地产权益的含义

房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益通常包括以下方面：①拥有的房地产权利，如拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受到其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了租赁权、抵押权的房屋所有权，如已出租、抵押的住宅。③该房地产权利受到房地产权利以外因素的限制情况，如房地产使用管制(如对用途、建筑容积率、建筑高度等的限制)、相邻关系、被人民法院查封等而使房地产使用或处分受到限制。④额外的利益或好处，如住宅带有上学指标、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务，即通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的物业费、水电费、供暖费、房产税等费用和税金。

3.房地产区位的含义

房地产区位是指房地产的空间位置。某宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置或坐落、地址，逐包括它与相关场所(如市中心、机场、火车站、购物中心、学校、医院、公园等)的距离，进出该房地产的交通方便程度，以及该房地产的外部配套设施、周围环境等。衡量一宗房地产区位的好坏，最常见、最简单的指标是它与相关场所的距离。由于工作、购物、就学、就医、健身等的需要，人们通常希望居住地与工作地近些，同时要便于购物、就学、就医、健身等。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离。空间直线距离是指两地之间的直线长度，是最简单、最基础的距离。但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区(如山城)等情况下，空间直线距离通常会失去意义。交通路线距离一般是指连接两地之间的道路长度。有时受路面宽度、路面平整度、交通管理、交通流量等状况的影响，虽然交通路线距离不远，但需要的时间较长。在时间对人们越来越宝贵的情况下，交通路线距离不一定能反映有关真实情况。交通时间距离是指两地之间利用适当的交通工具去或来所需的时间，一般来说更科学，但在实际中有可能被误用而产生误导。例如，某些商品房销售宣传中所称“交通方便，20分钟车程可达市中心”，可能是在交通流量很小的夜间、用速度很快的高级小轿车测量的，而对依靠公共汽车上下班的购房者来说，在上下班时段可能要花1个小时才能到达。另外，某些房地产的交通时间距离虽然较短，但因要经过较高收费的道路或桥梁，这虽然节省了交通时间，但可能在经济上不划算。还需要注意的是，《房地产广告发布规定》(2015年12月24日国家工商行政管理总局令第80号公布)规定房地产广告不得含有“以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”的内容。因此，在使用交通时间距离时要慎重，应弄清其适用的情形，并采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。

进出该房地产的交通方便程度，可分为从别的地方到该房地产的“可及性”和从该房地产去别的地方的“便捷性”。某些房地产因受单行道、道路隔离带、交通出入口设置等的影响，其进来与出去的交通方便程度有所不同，甚至差异很大。

二、房地产的重要性

房地产是一种十分重要的财产。这首先是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产就是提供这种空间的。例如，住宅提供居住空间，办公楼提供工作空间，商店提供购物空间，酒店提供住宿空间，厂房提供生产空间，仓库提供储藏空间等。其中的住宅还是人们的生活必需品，是“衣食住行”四大基本需要之一，人们拥有住房便有家的感觉，可使其“安居乐业”。我国自古就有“有恒产者有恒心”之说。因此，人们拥有房地产，可增强其归属感，有利于社会稳定。

房地产还是财富的象征。我国古话所言“有土斯有财”，即认为房地产是真正的财富。西方也有“土地是财富之母”的说法。英语中的房地产一词-realestate或real property，从字面上看是真实的(real)财产(estate，property)的意思。可见，古今中外，房地产都是人们十分重视、看得见摸得着的财产。

在一个国家的总财富中，房地产通常占比最大，一般占50%～70%，其他各类财富之和也不及房地产一项多。例如，1990年美国的房地产价值为8.8万亿美元，约占其总财富的56%。房地产通常还是家庭财产的最主要组成部分。有资料反映“美国家庭财富的一半以上是房地产”。据经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告(2017)》，2016年，在中国全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65. 99%;在城镇和农村家庭的人均财富中，房产净值的占比分别为68. 68%和55. 08%。

房地产又是一种很特殊的物品，有多种不同的性质。购买房地产与购买股票、基金、债券、期货、黄金等相比，兼有使用(或消费)和投资双重功能。例如，住房的基本属性是消费，是用来住的，同时其中的商品住房还具有投资属性，即商品住房既有消费品属性又有投资品属性，购买商品住房既可以自己居住，也可以出租给他人居住以获取租赁收益，还可以在未来升值后转让给他人以获取增值收益。因此，房地产使用(或消费)和投资有时兼而有之，难以截然分开。

三、房地产的主要特性

房地产与其他商品(包括房地产交易与其他商品交易，房地产价格与其他商品价格等)有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。房地产的特性主要有不可移动、各不相同、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值。

(一)不可移动

不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不能移动。土地里的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为空间场所、完整意义上的土地，其位置是固定的。房屋因“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的。因为不可移动，每宗房地产与市中心、公园、学校、医院等的距离及其对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了其独特的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位好坏差异。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，而其社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常随着城市建设和发展会发生变化。

房地产的不可移动特性，决定了它不像动产商品那样能够在不同地区之间调剂余缺，从供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场(一般可将一个城市视为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区有所不同，甚至它们的变化是反方向的，如通常所说的城市房地产市场分化，房地产市场调控因此有“因城施策”。

(二)各不相同

各不相同特性也称为独一无二特性、独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的电视、冰箱、汽车等产品那样，相同型号和批次的数量很多且品质基本相同，每宗房地产都有其独特之处且相互间差异较大，就像没有两个完全相同的人那样，没有两宗完全相同的房地产。即使两幢房屋或两套住宅的外观和户型一模一样，但因它们的具体位置(如房屋坐落地点，住宅所在单元、楼层)或朝向、周围环境、景观、地形、地势、交通、邻里关系等的不同，它们实质上是不相同的。

房地产的各不相同特性，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，且通常是“一房一价”。因此，看中的房子如果错过机会没有购买，再想买到相同或相似的房子就比较困难了;房地产交易不宜采取样品交易的方式，即使有户型图、内外观照片甚至视频等，也应到交易对象实地查看、亲身感受体验。

(三)寿命长久

寿命长久特性也称为耐久性、耐用性，即房地产经久耐用。房屋的使用寿命通常可达数十年甚至上百年，如住宅结构的设计使用年限不应少于50年。在我国，虽然人们没有土地所有权，只有土地使用权，并且许多建设用地使用权有期限，但其期限通常较长，而且建设用地使用权期间届满的，可以申请续期。例如，住宅建设用地使用权的出让年限一般为70年，并且住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，相当于无限期延长。因此，房地产的寿命是长久的，可供其拥有者长期使用，或者可给其拥有者带来持续的收益(如租赁收益)。

(四)供给有限

土地是大自然的产物，地表面积基本上固定不变，从这种意义上讲土地总量不能增加。土地的这种特性称为有限性、不可再生性，并造成了房屋特别是区位较好的房屋数量也有限，甚至使某些房地产成了稀缺商品。

房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定区位特别是区位较好的房地产被人占有之后，则占有者可以获得特定的生活或生产场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景(如海水、阳光、沙滩)等，或者可以支配相关的自然资源和生产力，他人除非支付一定的经济代价，一般无法占有和享用。

(五)价值较大

与一般商品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。从单价来看，目前每平方米建筑面积房屋的价格，低则几百元、几千元，高则几万元甚至十几万元、几十万元。从总价来看，房地产不可以按照一个平方米之类的小面积零星消费，必须有一定的规模(如一个房间或一套住房)，因此，可供利用的一套住房的价值，比一套家具甚至一辆小汽车的价值要大得多，一般在几十万元以上。对许多人来说，购买住房通常是其一生中最大的支出，要花费其过去的所有积蓄，往往还需要贷款。有时因住房总价过大导致许多人买不起，出现了较小面积住房比较大面积住房的单价明显高的现象。至于一幢别墅、一个店铺、一栋办公楼、一座商场的价值就更大了，通常高达上百万元、上千万元，甚至上亿元、几十亿元。

(六)用途多样

用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的，土地上一旦建造了房屋，用途通常就被限定，一般较难改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而不经济。当然，也有随着交通条件、外部配套设施等的完善，将原有厂房等改建为租赁住房等其他用房或者拆除重新利用的大量实例。此外，现实中的房地产用途不是房地产所有权人和使用人可以随意改变的，还要符合城乡规划、土地利用规划等的规定。

在不同用途中还可以选择不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高档公寓和别墅，有老年公寓、青年公寓和学生公寓等。

(七)相互影响

房地产因不可移动，其用途、建筑高度、建筑外观等状况通常会对周围的房地产产生较大而长久的影响;反过来，周围房地产的状况也会影响该房地产。例如，影响通风、采光、日照、景观、空气、安宁、安全等。因此，房地产具有相互影响特性。例如，在住宅的附近建高档别墅、高级酒店、高尔夫球场等，通常会使该住宅的价格上升;而如果建汽车加油站、厂房、仓库、集贸市场等，则通常会使该住宅的价格下降。正是因为房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且《物权法》规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。

(八)易受限制

房地产因相互影响、不可移动，且是各种生活、生产活动不可缺少的必需品或基础要素，关系环境景观、民生和经济社会稳定，世界上几乎所有的国家和地区，都对房地产的利用、交易甚至价格、租金等有所限制，甚至是严格管制的。政府对房地产的限制常见的有城市规划、土地用途管制和房地产市场调控。

房地产的易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动(搬不走)、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策等变化的影响。一般地说，在社会安定、经济平稳发展时期，房地产价格往往有上升趋势;而在社会动乱、战争年代，房地产价格低落。

(九)难以变现

难以变现也称为流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、快速转换为现金且没有损失或损失较小的，称为变现能力强或流动性好;反之，称为变现能力弱或流动性差。

房地产因价值较大、各不相同、不可移动、易受限制，加上交易涉及环节较多、过程复杂、税费较多等原因，使得房地产一旦需要出售时，通常要花较长时间才能售出。例如，需要几个月甚至更长时间才能找到买家，买卖双方讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与存款、股票、基金、债券等相比，变现能力弱。当房地产拥有者急需资金而不得不将房地产快速售出时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现;有时即使作了一定幅度的降价，可能在短时间内也难以找到买家。不过，不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所

不同。影响某宗房地产变现能力的因素，主要有其通用性、价值大小、区位以及该类房地产的市场状况(如市场是火热还是低迷)等。

(十)保值增值

房地产因寿命长久、供给有限，以及随着交通等基础设施和公共服务设施不断完善、环境美化、人口增加等，其原有的价值通常可以得到保持，甚至不断增加。而不像蔬菜、水果之类易腐烂变质的物品，经过一段时间之后，价值会完全丧失;也不像计算机、手机之类的科技产品，随着新技术不断出现、生产效率提高、生产成本降低、更好的产品面世，价值会较快下降。

需要说明的是，房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来看的。房地产价格一般是波浪式上升的，并不是只涨不跌，通常会随着经济社会发展的波动而波动。此外，房屋变得破旧、功能落后或周围环境变差、景观被破坏，以及所在地区房地产供给过剩、人口减少等，都有可能导致房地产贬值，甚至因过度投机炒作等造成房地产价格泡沫后破裂带来房地产价格大跌。有时房地产价格虽然会大跌，但经过若干年后往往又会涨回来。

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