房地产经纪人

第二节 房地产面积

一、房地产面积的作用

房地产面积的种类较多，作用很大。一是通过房地产面积可知房地产的规模大小，如一套住宅的大小。二是房地产面积是计算房地产价格的基础。在交易中，有的是先商定单价，再将单价乘以面积得出总价;在先有总价的情况下，人们常常是将总价除以面积转换为单价来判断价格高低。三是数字相同而面积内涵不同的单价不同，例如都是每平方米8 000元，但“建筑面积”比“套内建筑面积”的，“套内建筑面积”又比“使用面积”的，要贵很多。此外，因房地产单价高，面积多算或少算，总价差异较大。现实中还可能出现产权登记面积错误的情况，如产权登记的建筑面积比实际建筑面积大，按产权登记面积结算总价，就会给买受人造成损失。这些在交易时如果不先讲清楚，会产生误解甚至纠纷。

二、房屋面积的种类

(一)建筑面积及其组成

(1)建筑面积：是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和，包括设备房、地下室、阳台、挑廊、楼梯间或电梯间等的面积。计算建筑面积的房屋应是永久性结构的房屋，且层高应在2. 20m以上(含2. 20m，下同)。其中，成套房屋的建筑面积通常是指分户的建筑面积，如一套住宅的建筑面积，是以一个套间为单位的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积组成，即：

建筑面积一套内建筑面积十分摊的共有公用建筑面积

(2)套内建筑面积：即成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成，即：

套内建筑面积一套内使用面积十套内墙体面积十套内阳台建筑面积

(3)使用面积：是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也不包括阳台面积。成套房屋的使用面积即套内使用面积，简称使用面积，以水平投影面积按下列规定计算：①套内使用面积应包括卧室、起居室(客厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁柜等使用面积的总和;②套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积，如跃层住宅的套内使用面积包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入使用面积;③烟囱、通风道、管道井等均不应计人套内使用面积;④套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算，如有复合保温层时，应按复合保温层表面尺寸计算;⑤内墙面装饰厚度应计人套内使用面积。

(4)套内墙体面积：是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

(5)套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。需要注意的是，阳台是否封闭，是指按规划在房屋建成交付时是否封闭，如果购房人购买后将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积。

(6)分摊的共有公用建筑面积：简称公摊面积，是指某个房屋产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。共有公用建筑面积是指各房屋产权人共同占有或共同使用的建筑面积。根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业、办公等)，应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：①幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等;②功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯间、电梯间等;③本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。

此外，还有“实用面积”的说法。但该用语不规范，指的可能是使用面积，也可能是套内建筑面积，因此要搞清楚或说明其实际内涵，以免引起误解。

(二)不同阶段的房屋面积

1.预测面积

根据预测方式，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积。按图纸预测的面积，是指在新建商品房预售时按该商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。按已完工部分结合图纸预测的面积，是指对新建商品房已完工部分实际测量后，结合该商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。

2.实测面积

也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。造成预测面积与实测面积不一致的原因主要有：①施工误差;②测量误差;③工程变更;④房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等。

3.合同约定面积

简称合同面积，是指新建商品房出卖人和买受人在商品房买卖合同中约定的所买卖新建商品房的面积。新建商品房预售中，因还没有实测面积，合同约定面积一般是预测面积。

4.产权登记面积

简称产权面积，俗称房本面积，是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积，是实测的房屋建筑面积。存量房买卖中依据的面积一般是该面积。

三、得房率和实用率

同一套住宅，建筑面积最大，套内建筑面积次之，使用面积最小。目前，交易中往往按建筑面积计价，但建筑面积不直观，一般人测不出来。使用面积最直接、直观，一般人都能测量出，而且相互间的差异不会很大。建筑面积、套内建筑面积大于使用面积应有一定的范围，如果超出正常合理的范围，其准确性、真实性值得怀疑。人们通常希望房屋在保证基本功能的前提下，使用面积越大越好，并用使用面积与建筑面积的比率说明面积利用率，称之为得房率，即：

得房率又称使用率、使用面积系数，通常认为越大，面积利用率越高，也就越实惠。但如果过大，则有可能牺牲了必要的公共面积，如公共门厅过小或过道过窄。得房率一般为70%～80%。此外，人们有时用套内建筑面积与建筑面积的比率说明相关问题，可称之为实用率，一般为7526～90%。因套内建筑面积不够直观且大于使用面积，所以实用率并不实用且大于得房率，在实际中要搞清楚它们的区别，准确使用得房率。例如，某套住宅的建筑面积为110㎡、套内建筑面积为90㎡、使用面积为80㎡，其得房率为73%，而实用率可达到82%。

影响得房率大小的因素主要有：①建筑形式。如板式住宅的得房率大于塔式住宅的得房率，一般大10个百分点左右。②建筑结构。建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，得房率会不同。如钢筋混凝土结构房屋的墙柱占用面积通常小于砖混结构房屋的墙柱占用面积，因此其得房率一般大于砖混结构房屋的得房率。③地区气温。不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，外墙厚度不同，因此得房率不同。如多层住宅的外砖墙厚度，南方地区一般为240mm或180mm，北京地区一般为370mm，黑龙江地区一般为490mm。因此，南方地区的得房率大于北方地区的得房率。④墙体材料。在保证保温、隔声等效果的前提下，墙体所用材料不同，厚度有所不同，从而得房率不同。⑤房间数量。一是在套内建筑面积相同而房间数量较少时，因墙体相对较少，得房率较大;反之，得房率较小。二是在房间数量相同而套内建筑面积增加时，墙体面积虽然可能增加，但因后者增加幅度小、前者增加幅度大而使得房率提高;反之，得房率

降低。

四、土地面积的种类

房地产经纪活动中涉及的土地面积，主要是房屋所有权人或土地使用权人拥有的土地面积，主要有下列几种：

(1)宗地面积：是指宗地的水平投影面积，也就是宗地权属界线范围内的土地面积。宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间。不计人宗地面积的范围有：①无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地;②市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地;③公共使用的河滩、水沟、排污沟;④已征收、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地;⑤其他按规定不计入宗地面积的。

(2)小区用地面积：一般是指居住小区的建设用地面积，通常在取得居住小区的房地产开发用地时确定。取得房地产开发用地时，建设用地面积为项目规划占地面积减去代征地面积(如代征道路、绿化等用地面积)。小区用地面积越大，说明小区的范围越大，小区居民在小区内的活动空间也就越大。

(3)共有土地分摊面积：是指某个房屋所有权人或土地使用权人在共有土地面积中所分摊的土地面积，即是宗地面积中除去专有面积后的共有土地面积按照一定的分摊方法进行分摊后的土地面积。分摊方法一般是按照拥有的建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊。多层住宅、中高层住宅和高层住宅的土地一般是共用共有的，其中的每套住宅拥有的土地面积通常是分摊的。而平房、独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅一般有自己独用的土地面积，并且房价与该面积(如院子)的大小直接相关。

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页