房地产经纪人

第三节 房地产识图

一、地图和地形图

地图是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。根据地图表示的内容，分为普通地图和专题地图。普通地图以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要素，具有通用性，其中最主要的是地形图。专题地图也称为专门图或主题地图，根据专业方面的需要，以较简略的地形图为底图，着重表示某一专题内容，如交通图、楼盘地图等。

地形图是按照一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。它通常是经过实地测绘，或根据实地测绘结合有关调查资料编制而成。地形图不仅充分反映了自然地貌，还把经过人工改造的环境也较详尽地反映在图上。由于地形图具有现势性和可量测性的特点，决定了它是基础用图，可作为各种专题地图的底图，应用广泛。

地形图的主要内容有地貌、水系、植被、建筑、居民点、交通线、境界线等。阅读地形图时有一些方面值得注意，主要包括：

(1)地物、地貌符号及其含义。地物是指地球表面上的固定性物体，如房屋、道路、河流、湖泊、森林等。地貌是指地球表面自然起伏的形态，如平原、丘陵、山地、盆地、高原等。地物、地貌在地形图上是按照统一规范的符号表示的。只有搞清楚了这些符号及其含义，才能判别和分析地物、地貌。在地形图上，地物一般用地物符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。等高线是地面上高程相等的相邻点连接形成的闭合曲线。地形图上有若干条等高线，相邻等高线之间的高差称为等高距。因同一幅地形图上的等高距是相同的，所以根据等高线的图形和疏密，可以判断地貌特征和地面坡度。等高线越密，地面坡度越大。

(2)平面位置和高程。地面点的空间位置由平面位置(坐标)和高程来确定。测量的基准面是大地水准面。地面点的平面位置用该点在大地水准面上的位置来表示。水处于静止时的表面称为水准面;与水准面相切的平面称为水平面;海洋处于静止时的表面并延伸穿过整个大陆、岛屿所形成的闭合曲面称为大地水准面。测量的基准线是铅垂线。地面点到大地水准面的铅垂距离称为绝对高程，即海拔。水准面有无数个，点到除大地水准面之外的任一水准面的铅垂距离，称为相对高程。地面上两点间高程之差，称为高差。我国高程基准目前执行的是“1985国家高程基准”，其国家水准原点(青岛原点)高程为72. 260m，全国布置的国家高程控制点——水准点，均是以这个水准原点为准。

(3)比例尺。这是图上距离与其所表示的实际距离的比，即：比例尺一图上距离：实际距离。比例尺的大小是指比值的大小，如1: 50大于1：100。地形图比例尺的大小，与其内容的详细程度和精度有关。比例尺越大，图上显示的地物和地貌的情况就越详细，精度也就越高。

(4)测绘日期。地形图测绘日期的早晚，与其内容的现实程度有关。测绘日期越早，表示的地物、地貌状况越有可能过时，有的可能在现实中已不存在，如房屋已被拆除;现实中存在的，图上可能没有，如新建的房屋、道路。

二、建筑总平面图和建筑平面图

建筑总平面图和建筑平面图是房屋建筑图(又称施工图)中的一部分。房屋建筑图是将拟建建筑物的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰装修、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图。

(一)建筑总平面图

建筑总平面图是用来说明建筑场地内的房屋、道路、绿化等的总体布置的平面图。它反映的范围一般较大，可反映出以下内容：①该建筑场地的位置、形状、大小;②建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置;③场地内的道路布置与绿化安排;④建筑物的朝向(通常用指北针或风玫瑰图表示);⑤建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高;⑥扩建建筑物的预留地。总平面地形变化较大的，一般还画有等高线。

指北针如图1-1所示，表示图纸中建筑平面布置的方位，指针头部注有“北”或“N”字，表示北方向。

风玫瑰图如图1—2所示，是绘制出的某个地区在一定时期(如年、季、月)内各个风向出现的频率或各个风向的平均风速的统计图。前者为“风向玫瑰图”，后者为“风速玫瑰图”。风包括风向和风速两个方面。风向是风吹来的方向，具体是指风从外面吹向地区中心的方向，一般用8个或16个方位来表示。表示风向的基本指标是风向频率(简称风频)，它是某个地区在一定时期内某个风向发生的次数占该时期各个风向的总次数的百分比。风向频率最高的方位，称为该地区的主导风向。表示风速的基本指标是平均风速，它是某个地区在一定时期内某个风向的风速的平均值。风除了能调节气温，还起着运送空气污染物的作用。空气污染检测表明，空气污染与风向频率有密切关系，风向频率越高，下风地带受污染的机会就越多。空气污染程度与风速负相关，风速越大，空气污染物就越易扩散，污染物的浓度会降低;反之，空气污染物的浓度会加大。在静风(风速小于1m/s)的条件下，空气污染物很难向外扩散，容易形成严重的空气污染。

标高是地面或建筑物上的一点和作为基准的水平面之间的垂直距离，有绝对标高和相对标高。建筑总平面图上的室外地坪标高通常采用绝对标高，其余图纸一般采用相对标高。相对标高是指把首层室内地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0. 000”表示，高于它的为正数标高，在数字前不注“+”;低于它的为负数标高，在数字前注“一”。相对标高与绝对标高的关系一般在设计总说明中予以说明，如±0. 000= 42. 500，即首层室内地面标高±0.000相当于绝对标高42. 500。这样，就可以根据绝对标高测定该建筑物的首层室内地面标高。标高符号表示建筑物某一部位的高度，为一直角等腰三角形，用“▽”表示。建筑总平面图的室外地坪标高符号是用涂黑的直角等腰三角形表示。标高符号的尖端指至被标注高度的位置。尖端一般向下，也可向上。标高数字标注在标高符号的左侧或右侧，如图1-3所示。标高数字以米(m)为单位。

某建筑总平面图如图1-4所示，比例尺为1: 500，反映的是一个住宅小区。该住宅小区内已有住宅楼6幢，编号分别为1、2、3、4、5、6;新建住宅楼3幢(用粗实线表示)，编号分别为7、8、9，均为坐北朝南，首层室内地面标高为725. 60m。

(二)建筑平面图

建筑平面图是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平投影图。楼房一般每层有一个单独的平面图。但对于中间几层平面布置完全相同的，通常只用一个平面图表示，称为标准层平面图。一幢楼房通常有以下几种建筑平面图：①底层平面图，表示第一层房间的布置、建筑入口、门厅及楼梯等;②标准层平面图，表示中间相同的各层平面布置;③顶层平面图，表示房屋最高层的平面布置;④屋顶平面图，即屋顶平面的水平投影。

从建筑平面图上可以看出以下内容：①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系;②建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚;③走廊、楼梯的位置及尺寸;④门、窗的位置及尺寸;⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸;⑥室内地面的高度。

以图1-4中的7号楼为例，其底层平面图、标准层平面图分别如图1-5、图1-6所示。从图1-5中可知，7号楼的长度为34. 70m，宽度为15. 20m，共有两个单元，户型相同，每户为两室两厅一卫一厨，即2个卧室、1个客厅、1个餐厅、1个卫生间、1个厨房。从图上标注的尺寸，还可看出或算出各个房间的开间、进深和面积等。从图1-6中可知，7号楼各层平面布置基本无变化，各楼层的标高分别为3m、6m、9m、12m、15m，说明该楼的层高为3m。层高是指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，它大于室内净高。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。室内净高较高的住宅不会使人有压抑感。《住宅设计规范》(GB 50096-2011)规定，住宅层高宜为2.80m，卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2. 40m，厨房、卫生间的室内净高不应低于2. 20m。

三、房地产图

(一)户型图

户型也叫房型，是指房屋(多指单元房)内部格局的类型，如一套住宅是“几室几厅几卫”。一套住宅的户型图，是该套住宅的平面空间布局图。从该图上一般可以直观地看出该套住宅内部各个独立空间的数量、使用功能(如门厅、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、过道、书房、衣帽间、储藏室、壁柜、阳台等)、相对位置、面积、长宽、朝向、门窗位置等情况。图1-7是某套住宅的户型图，从该图上可以看出该住宅为三室一厅两卫，朝向为正南正北，南北通透，明厨明卫，还可以看出该住宅各个房间的相对位置、长宽等情况。该户型图的不足之处是没有标注该住宅的面积(如建筑面积或套内建筑面积、使用面积)和各个房间的使用面积。

新建商品住宅在销售时一般有户型图。而存量住宅许多没有现成的户型图，需要房地产经纪人员绘制户型图。户型图的作用与房屋位置图、内外部状况照片、周围环境状况照片一样，有利于客户选择房源以及进行房源、客源精准配对，减少无效带客户看房，或者提高带客户看房的效率。现在，随着虚拟现实(VR)技术的普及应用，消费者还能通过房地产经纪机构提供的相关服务中进行“全景式看房”。这些都有助于提升客户体验，提高房地产经纪工作效率。

(二)房产分户图

房产分户图也称为房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。房产分户图表示的内容主要有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

(三)宗地图

宗地图是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，是核发土地权属证书和地籍档案的附图。地籍即土地的“户籍”，是记载土地的位置、界址、面积、质量、权属和用途等基本状况的簿册。

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