房地产经纪人

第一章 房地产经纪概述

第二节 房地产经纪的特性

一、经纪的特性

经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为四个方面：

(一)活动主体的专业性

经纪活动主体的专业性是经纪活动本身的必然要求。经纪活动实际上是一种交易的辅助活动，它存在的前提是：一项交易中存在着关于交易标的和交易程序的信息不对称以及由此造成的交易决策的不确定性，因而需要他人辅助达成交易。因此，经纪活动的主体必然是专业化的主体。一方面表现为经纪活动的主体对自己所促成的交易活动及其市场具有丰富的专业知识、技能和从业经验，另一方面表现为不同行业、市场的经纪活动具有很强的专业差别，经纪活动的主体通常只能专注于某一个行业和市场，而难以跨行从业。

(二)活动地位的中介性

从哲学含义上讲，中介是指不同事物或同一事物内部不同要素之间的联系。经纪活动的中介性，就是从这种意义上讲的。经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人与之进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。

(三)活动内容的服务性

在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易。经纪机构对商品没有所有权、使用权、抵押权等，不存在买卖行为。经纪机构的自营买卖不属于经纪行为。这意味着，如果一个经纪机构作为交易主体从事了具体商品的交易，那么这项活动就不属于经纪活动。

(四)活动收入的后验性

虽然经纪活动是一种有偿服务，但经纪服务提供方所获得的收入是根据服务结果来最终确定的。首先，无论经纪服务提供方在经纪服务过程中所提供的各项具体服务内容的数量与质量如何，最终是否能够获得佣金完全取决于经纪服务是否使委托人与交易相对人达成了交易。其次，经纪服务佣金的数额大小最终由交易成交额的数额来决定。

二、房地产经纪专有特性

房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动，除了具有经纪活动的一般特性之外，还具有不同于其他经纪活动的两个特性：

(一)活动范围的地域性

房地产是不动产，房地产市场是区域性市场，无法像其他商品市场那样，通过商品从某个区域向另一个区域的空间移动来平衡不同区域的市场供求。因此，每个地区、城市的房地产市场，都具有强烈的区域特性，其市场供求、交易方式都受到当地特定的社会、经济条件及其历史演变以及地方政府政策的影响。因此，房地产经纪活动的自然主体(即房地产经纪人员)在一定时期内，通常只能专注于某一个特定的区域市场——城市乃至于城市中的特定区域。而房地产经纪活动法律主体(即房地产经纪机构)的跨区域运作，也比其他经纪活动困难得多，而且必须依靠不同区域的房地产经纪人员来进行。

(二)活动后果的社会性

房地产为各种社会经济活动提供场所，既是最基本的生产资料，又是最基本的生活资料。房地产经纪活动直接影响这种生产、生活资料的使用效率，因而其活动后果具有广泛的社会性，对各行各业和人民生活都有直接影响。而且，由于房地产价值高昂且交易复杂，房地产交易中潜伏着巨大的经济风险，并有可能引发相应的社会风险，因此，房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。一方面，规范、专业的房地产经纪活动有助于保障房地产交易的安全，避免产生巨大的经济风险;另一方面，由于房地产市场上的信息不对称现象特别普遍，如果从 一、房地产经纪的必要性

(一)房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少

首先，房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而促成交易。

其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。影响房地产使用价值和价值的因素不仅包括房屋建筑结构、质量、房型、周边环境等物质因素，还包括产权类型、他项权利设立情况等法律因素，以及房地产所在地区的人口素质、历史背景等社会、人文因素等。大多数房地产交易主体都难以在较短的时间内掌握这些因素的信息并把握其对房地产的使用和市场价值的影响。这种状况对房地产交易具有显著的阻滞效应。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服务，来帮助房地产交易主体克服非专业的缺陷，从而促进了房地产商品流通，因而是房地产市场必不可少的组成部分。

再次，在商品经济运行体系中，大多数商品的流通是由商品经销商来完成的。但是，由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产难以通过经销商来流通。房地产经纪活动的主体不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务来促进房地产交易，从而使得房地产流通能以比较经济的方式运行。

(二)房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少

任何一宗商品交易都包含交易标的和交易对象的信息搜寻、交易谈判与决策、交易标的交割这三大环节。房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成了房地产市场信息搜寻比较困难、成本高昂。房地产商品的超强异质性(即没有两宗房地产是完全相同的)又导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。而且，房地产作为基础的生产、生活资料，其效用与房地产使用主体的生产、生活方式密切相关。因此，不同的主体对同一宗房地产常常会产生极不相同的看法。此外，在大多数情况下，房地产都不是供个人使用的商品，而是供集体(家庭、企业、机构等)使用的商品，房地产交易的决策通常需要多人共同参与和相互妥协。这些均导致房地产交易中的谈判和决策非常困难。其次，房地产交易标的交割不仅涉及房地产产权过户和房款的交割，还涉及物业维修基金、物业管理费、公有事业费账户的更名与费用结算乃至户口迁移等诸多环节，在很多情况下还涉及卖方原有贷款的还清和买方购房贷款的申请、房地产抵押手续办理和贷款发放等事宜，其中任何一个环节的失败都可能导致交易无法安全、顺利地完成，而大多数房地产交易主体对这些复杂的交易环节缺乏经验，独立操作难以保证交易安全、顺利地进行。房地产经纪正是通过房地产经纪机构和人员的专业化服务，来提高房地产交易的信息搜寻效率，降低信息搜寻成本，克服交易谈判和决策的困难，避免决策失误，保证交易标的安全、顺利地交割。因此，房地产经纪是房地产市场流通中不可缺少的环节。

(三)房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少

市场经济发展的历史表明，市场经济条件下，信息不对称的现象经常存在，信息不对称会催生欺诈、寻租等机会主义行为，从而给市场经济活动的主体带来经济风险。房地产商品和房地产交易的复杂性，强化了房地产市场信息的不对称性。这不仅对房地产交易具有明显的阻滞效应，同时也使得房地产交易的风险性大大增加。房地产商品高昂的价值，使得房地产交易中隐藏着巨大的经济风险。而且，由于房地产涉及各行各业的生产活动和广大人民群众的基本生活，房地产交易中的经济风险很容易演变成社会风险。因此，房地产市场特别需要专业的房地产经纪机构和人员，通过为买卖双方提供各种专业服务，规范房地产交易行为，保证房地产交易安全，避免产生巨大的经济和社会风险。

二、房地产经纪的具体作用

(一)降低交易成本，提高交易效率

由于房地产商品和房地产交易的复杂性，大多数房地产交易主体由于缺乏房地产领域的专业知识和实践经历，如果独立、直接地进行房地产交易，不仅要在信息搜寻、谈判、交易手续办理等诸多环节上花费大量的时间、精力和资金成本，而且效率低下。这种状况对房地产交易具有显著的阻滞效应，从而导致房地产市场整体低效运行。房地产经纪是社会分工进一步深化的表现，专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践，掌握丰富的市场信息，委派具有扎实的房地产专业知识和房地产交易专业技能的房地产经纪人员，为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。

(二)规范交易行为，保障交易安全

房地产交易是一种复杂的房地产产权与价值运动过程。只有按照有关法律、法规规范及科学的房地产交易流程操作房地产交易的每一个环节，才能保证房地产交易安全、顺利地完成。否则，轻则导致房地产交易失败，重则导致交易当事人的重大财产损失，甚至扰乱房地产市场秩序、引发金融风险。在现实的房地产市场上，一方面由于许多房地产交易主体缺乏有关法律和房地产交易知识而实施不规范的交易行为，另一方面也会由于某些自私的动机或怕麻烦的心理而实施不规范的交易行为。房地产经纪机构可以通过房地产经纪人员的专业化服务，向房地产交易主体宣传房地产交易的相关法律、法规，警示不规范行为及其可能产生的后果，并通过企业内部的交易管理制度，监控客户在房地产交易中的不规范行为，从而规范房地产交易行为。同时，房地产经纪机构作为房地产交易的中介，还可以提供一系列交易保障服务，从而保障房地产交易安全，维护房地产市场的正常秩序。

(三)促进交易公平，维护合法权益

房地产交易中，信息不对称现象突出。一旦信息充足一方出现机会主义行为，如隐瞒、欺骗等.则信息缺乏一方往往因专业知识所限和交易经验的匮乏，难以识别交易中的不公平因素并做出合理的决策。在这种情况下，一旦交易达成，往往有失公平。房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。

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