房地产经纪人

第二章 建筑和装饰装修

房屋的建筑结构、建筑设备以及所用的建筑材料和装饰装修等状况，不仅关系到房屋及其装饰装修部位的使用寿命(耐用年限)、舒适性和美观等，还关系到房屋使用人的身心健康乃至生命安全。要做好房地产经纪专业服务，应具有一定的建筑、建筑设备、建筑材料和装饰装修知识，运用这些知识尽可能了解供交易的房地产中的有关情况，解答客户提出的相关问题，并向客户作出必要的介绍、说明甚至评价。为此，本章介绍建筑物的主要分类、对建筑物的主要要求、建筑构造、建筑设备、建筑材料以及建筑装饰装修等。

第一节 建 筑 概 述

一、建筑物的主要分类

(一)根据建筑物使用性质的分类

建筑物的使用性质决定了建筑物的用途。根据建筑物的使用性质，建筑物分为下列3类。

1.民用建筑

民用建筑是指供人们居住和进行各种公共活动的建筑，根据其使用功能，又分为居住建筑和公共建筑。居住建筑是指供人们居住使用的建筑，包括住宅、公寓、集体宿舍等。公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑，包括办公建筑、商业建筑、旅馆建筑、文化建筑、教育建筑、卫生建筑、体育建筑、交通建筑等。

2.工业建筑

工业建筑是指供人们从事各种工业生产活动的建筑，如厂房、仓库等。

3.农业建筑

农业建筑是指供人们从事各种农业生产活动的建筑，如粮库、温室等。

(二)根据建筑结构的分类

建筑结构是建筑物的承重骨架，是建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。它直接关系到建筑物的结构形式、安全性能、使用寿命和室内空间可改造性等。根据建筑结构，建筑物一般分为下列5类。

1.砖木结构建筑

该类建筑是主要承重构件用砖、木材制成的建筑。其中，竖向承重构件的墙体、柱等采用砖或砌块砌筑，横向承重构件的梁、楼板、屋架等采用木材制作。该类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下，抗震性能较差，使用寿命较短。

2.砖混结构建筑

该类建筑是主要承重构件用砖、钢筋混凝土制成的建筑。其中，竖向承重构件的墙体采用砖或砌块砌筑，柱采用砖或砌块砌筑或钢筋混凝土建造，横向承重构件的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土建造。该类建筑物的层数通常在6层以下，抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定限制。开间是指房屋纵向两个相邻的墙体或柱中心线之间的距离。进深是指房屋横向两个相邻的墙体或柱中心线之间的距离。临街商业用房通常开间越大越好。

3.钢筋混凝土结构建筑

该类建筑是主要承重构件均用钢筋混凝土制成的建筑。该类建筑物的特点是结构的适性(内部空间可改造性)较强，抗震性能较好，使用寿命较长。该结

构的类型具体有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒结构等。

4.钢结构建筑

该类建筑是主要承重构件均用钢材制成的建筑。该类建筑物的强度高、抗震性能好，但耐火性、耐腐蚀性较差。

5.其他结构建筑

该类建筑是上述以外的建筑，如木结构建筑，其主要承重构件均是用木材制成的建筑。

(三)根据建筑施工方法的分类

施工方法也称为建造方式，是指建造建筑物时所采用的方式方法。根据施工方法，建筑物分为下列3类。

1.现浇现砌式建筑

该类建筑是主要承重构件均在现场浇筑或砌筑而成的建筑。

2.装配式建筑

该类建筑是用预制部品部件在工地装配而成的建筑，包括装配式混凝土结构、钢结构和现代木结构等装配式建筑。

3.部分现浇现砌、部分装配式建筑

该类建筑是一部分构件(如墙体)在现场浇筑或砌筑，另一部分构件(如楼板、楼梯)用预制部品部件在工地装配而成的建筑。

上述建筑中，现浇现砌式建筑因梁、楼板、柱等主要承重构件全部在施工现场浇筑或砌筑，在建筑施工质量有保证的情况下，其结构整体性、抗震性和耐久性一般较好。其他两种建筑因梁、楼板、柱等主要承重构件全部或部分在工厂预制，运到施工现场后再进行装配，其结构整体性、抗震性和耐久性通常不及现浇现砌式建筑。

(四)根据建筑设计使用年限的分类

设计使用年限是指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限是由建筑物的性质决定的，如《民用建筑设计通则》(GB 50352-2005)将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、100年四级，并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑。

根据《住宅建筑规范》(GB 50368-2005)，住宅结构的设计使用年限不应少于50年。现实中，决定建筑物实际使用年限的因素，除了建筑物的设计使用年限，还有所用的建筑材料及其质量、建筑施工质量、使用和维护状况等。

二、对建筑物的主要要求

作为建筑物使用人，对建筑物的主要要求是安全、适用、经济、美观。

(一)对建筑物安全的要求

安全是对建筑物最基本、最重要的要求，主要包括下列两大方面：

一是建筑物在使用年限内不会垮塌，包括：在选址方面，不会遭受较大地震、洪水、滑坡、塌方、地面塌陷、泥石流等自然灾害的破坏，与危险品仓库、核电站等危险房屋和设施设备有安全距离;在建造方面，地基、基础、上部结构均稳固(即结构安全)，能抵抗一定震级以上的地震，能防火;此外，在对房屋建筑有破坏的白蚁地区，还能防止白蚁危害等。

例如，地震是破坏性极大的自然灾害，其发生与地质构造密切相关，其中位于活动断裂带的地区发生破坏性地震的频率最高，而在断裂带的弯曲突出处和断裂带交叉的地方往往是震中所在。根据一次地震释放能量大小，将地震分为不同的等级，称为地震震级。释放能量越大，地震震级也越大。地震震级分为9级，其中5级以上的地震会造成破坏。地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度，称为地震烈度。地震烈度分为12度，地震烈度越高，建筑物受破坏的程度就越严重。在地震烈度为7度及7度以上的地区，除临时建筑外，都必须进行抗震设防;在地震烈度为9度以上的地区，不宜选作城市建设用地。在同一地区，房屋的抗震设防烈度越高，其抗震性能越好，如房屋的抗震设防烈度为8度的比为7度的抗震性能好。我国多次地震表明，房屋选址是决定房屋抗震性能的关键因素之一，凡是位于地质断层附近的房屋，比位于其他位置的房屋更易被震塌。

再如，许多城市沿江河、湖泊分布，这些江河、湖泊在丰富城市和住宅的景观等方面发挥着积极作用，但有可能发生洪涝灾害。一般要求百年一遇洪水位以上0. 5～lm的地段，才可作为城市建设用地;地势过低或经常受洪水威胁的地段，不宜作为城市建设用地，否则必须修筑堤坝等防洪设施。堤坝以内的河滩地不能作为城市建设用地。

滑坡和塌方常发生在山区或丘陵地区，危及建筑物甚至居民的生命安全。在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。地下溶洞有时分布范围很广，洞穴空间高大，如果建筑物不慎选在地下溶洞之上，可能造成建筑物塌陷。城市建设应尽量避免在这些地区选址。

二是没有危害人体健康的环境污染，包括室外和室内都没有危害人体健康的环境污染。例如，所处地区没有危害人体健康的环境污染，不是在未经严格处理过的化学污染地、垃圾填埋地等会产生环境污染的土地上建造的，建造和装饰装修建筑物所用的材料均不会产生室内环境污染等。

(二)对建筑物适用的要求

一是防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好。其中，防水的基本要求是屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。保温、隔热的基本要求是冬季能保温，夏季能隔热、防热。隔声的基本要求是为了防止外部噪声和保护私密性，能阻隔声音在室外与室内之间、上下楼层之间、左右隔壁之间、室内各房间之间传递。通风的基本要求是能使室内空气与室外空气流通，保持室内空气新鲜。采光、日照的基本要求是室内在白天能通过窗口取得光线使其明亮，有一定的空间能获得一定时间的太阳光照射。日照时数是衡量日照效果的常用指标，一般是指太阳直射光线照射到建筑物外墙面或室内的时间。通常要求冬季日照时数越长越好，夏季日照时数越短越好。建筑物的朝向、间距等，要能获得良好的日照。中国大部分地区处于中纬度地区，南和偏南(东南和西南)是阳光最充分的朝向，因此建筑物布置以南和偏南向为宜。此外，地形部位和坡向对小气候有一定影响。在丘陵、山地地区，朝南的方向称为阳坡，这里日照充足，通风良好，是理想的居住用地;朝北的山坡称为阴坡，其气候特点是日照时数短、温度低，有时会产生涡风，不宜作为居住用地。

二是功能齐全。这是针对用途而言的，不是绝对的、无必要的齐全，因此其基本要求是具有该种用途所必要的设施设备，能满足使用要求，如具备道路、给水、排水、供电、燃气、热力(供暖)、通信、有线电视、网络宽带等。

三是空间布局合理。这也是针对用途而言的，其基本要求是平面布置合理，交通联系方便，有利于使用。

(三)对建筑物经济的要求

对建筑物经济的要求通俗地说是不要浪费，而不是一味地省钱，包括两个方面：一是一次性的建造成本或购置价格不高;二是在使用过程中所需支出的费用较少，即运营费用较低，包括节省维护费用，节约照明、空调、采暖的能耗等。

有些建筑物虽然造价或售价较高，但因采用了质量较好的建筑材料、建筑设备，能节省使用过程中的维护费用和能耗，从而综合来看仍然是经济的。而有些建筑物则相反，虽然造价或售价较低，但因建筑材料、建筑设备等质量较差，经常需要维修甚至更换，从而综合来看可能是不经济的。当然，也有一些为了不必要的功能和配套环境而增加了造价，同时使用过程中的维护费用和能耗也很高的现象，如无特殊需要的低层建筑安装电梯，不必要的人造水系、会所等。

(四)对建筑物美观的要求

对建筑物美观的要求主要是建筑造型和外观色彩等使人有美好的感觉，特别是在外形方面不会使人产生不好的联想。

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