房地产经纪人

第二章 房地产经纪专业人员

第一节 房地产经纪专业人员职业资格

一、房地产经纪专业人员职业资格概述

职业资格本质上是对从事某一职业所必备的知识、技能和职业道德的基本要求。职业资格制度是社会主义市场经济条件下科学评价人才的一项重要制度。职业资格包括准人类职业资格和职业水平评价类职业资格，根据国家公布的职业资格目录，职业资格可分为专业技术人员职业资格和技能人员职业资格，目前房地产经纪专业人员职业资格纳入专业技术人员职业资格管理。

房地产经纪专业人员是指具有相关专业知识与技能并从事房地产经纪服务的人员，英文为Estate Agent Professionals，在本书中常简称为。房地产经纪人员”。

设立房地产经纪人员职业资格的分级认证制度是国际通行做法。例如，美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，我国香港地区的房地产经纪人员分为地产代理(个人)和营业员，我国台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和经纪营业员。我国参照了国际上的通行做法，并针对我国的实际情况，把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人、房地产经纪人协理和高级房地产经纪人3个级别。我国房地产经纪专业人员职业资格制度的建立经历了一个过程。1994年<城市房地产管理法》明确“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等”，确立了房地产经纪行业的法律地位和房地产经纪人员的专业人员地位。 1996年出台并于2001年修订的《城市房地产中介服务管理规定》(已废止)细化了房地产经纪行业管理规定， 明确规定房地产经纪人必须是经过考试、注册，并取得《房地产经纪人资格证》的人员2001年12月18日，根据国际惯例，原人事部、原建设部联合发布《关于印 <房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》(人发[2001] 128号)，建立了房地产经纪人员职业资格制度。2011年1月20日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布《房地产经纪管理办法》(8号令)，再次强调国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。2012年5月，人力资源和社会保障部发布《关于清理规范职业资格第一批公告》(人社部公告[2012]1号)，将房地产经纪人职业资格归入职业水平评价类职业资格。2015年6月25日，根据《国务院机构改革和职能转变方案》和《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发[2014]27号)有关取消“房地产经纪人职业资格许可”的要求，为加强房地产经纪专业人员队伍建设，适应房地产经纪行业发展，规范房地产经纪市场，在总结原房地产经纪人员职业资格制度实施情况的基础上，人力资源社会保障部、住房和城乡建设部制定了《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法》(人社部发[2015] 47号)。2017年9月12日，经国务院同意，人力资源社会保障部公布<国家职业资格目录》(人社部发[2017]68号)，房地产经纪专业人员职业资格被纳入国家职业资格目录第462页，是房地产经纪行业的唯一职业资格。

我国设立房地产经纪专业 最水平评价类职业资格制度，政府及相关行业组织面向全社会提供房地产经纪专业人员能力水平评价服务，并纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格实行统一考试的评价方式。

通过房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试，取得相应级别职业资格证书的人员，表明其已具备从事房地产经纪专业相应级别专业岗位工作的职业能力和水平。

人力资源社会保障部、住房和城乡建设部共同负责房地产经纪专业人员职业资格制度的政策制定，两部按职责分工对房地产经纪专业人员职业资格制度的实施进行指导、监督和检查。房地产经纪专业人员职业资格的评价与管理工作由中国房地产估价师与房地产经纪人学会具体承担。

综上所述，房地产经纪专业人员职业资格是指由人力资源社会保障部与住房和城乡建设部指定的专业水平评价组织进行评价，表明具有相应职业能力、可从事相应级别房地产经纪专业岗位工作的职业资格，包括房地产经纪人职业资格、房地产经纪人协理职业资格和高级房地产经纪人职业资格。

取得房地产经纪人协理职业资格证书的人员应当具备的职业能力包括：

(1)了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定;

(2)基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力;

(3)独立完成房地产经纪业务的一般性工作;

(4)在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务。

取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力包括：

(1)熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定;

(2)熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作，处理解决房地产经纪业务的疑难问题;

(3)运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务;

(4)指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。

二、房地产经纪专业人员职业资格考试

(一)考试组织管理

1.考试组织

房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。原则上每年举行1次考试，2018年上半年开始，在北京、上海等部分城市试点，每年举行2次考试。

人力资源社会保障部、住房和城乡建设部指导中国房地产估价师与房地产经纪人学会确定房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准，并对其实施房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试工作进行监督、检查。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责房地产经纪专业人员职业资格评价的管理和实施工作，组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。

2.考试科目

房地产经纪人协理职业资格考试设《房地产经纪综合能力》和《房地产经纪操作实务》2个科目。考试分2个半天进行，每个科目的考试时间均为2.5小时。

房地产经纪人职业资格考试设《房地产交易制度政策》、《房地产经纪职业导论》、《房地产经纪专业基础》和《房地产经纪业务操作》4个科目。考试分4个半天进行，每个科目的考试时间均为2.5小时。

3.成绩管理

房地产经纪专业人员职业资格各科目考试成绩实行滚动管理的办法。在规定的期限内参加应试科目考试并合格，方可获得相应级别房地产经纪专业人员职业资格证书。

参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，必须在连续的2个考试年度内通过全部(2个)科目的考试;参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须在连续的4个考试年度内通过全部(4个)科目的考试。

4.免试规定

符合相应级别考试报名条件之一的，并具备下列一项条件的，可免予参加房地产经纪专业人员职业资格部分科目的考试：

(1)通过全国统一考试，取得经济专业技术资格“房地产经济”专业初级资格证书的人员，可免试房地产经纪人协理职业资格《房地产经纪综合能力》科目，只参加《房地产经纪操作实务》1个科目的考试;

(2)按照原《(房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和(房地产经纪人执业资格考试实施办法)》(人发[2001] 128号)要求，通过考试取得房地产经纪人协理资格证书的人员.可免试房地产经纪人协理职业资格《房地产经纪操作实务》科目，只参加《房地产经纪综合能力》1个科目的考试;

(3)通过全国统一考试，取得房地产估价师资格证书的人员;通过全国统一考试，取得经济专业技术资格“房地产经济”专业中级资格证书的人员;或者按照国家统一规定评聘高级经济师职务的人员，可免试房地产经纪人职业资格《房地产交易制度政策》1个科目，只参加《房地产经纪职业导论》、《房地产经纪专业基础》和《房地产经纪业务操作》3个科目的考试。

参加1个或3个科目考试的人员，须在1个或连续的3个考试年度内通过应试科目的考试，方可获得房地产经纪专业人员职业资格证书。

截至2017年底，我国共举办14次全国房地产经纪专业人员资格考试，共有65647人取得全国房地产经纪专业人员资格。其中，2017年度有8255人通过全国房地产经纪专业人员资格考试取得房地产经纪专业人员资格，取得房地产经纪专业人员资格的人中，有6641人申请登记。

(二)报考条件

符合房地产经纪专业人员职业资格考试报考基本条件和相应级别报考附加条件之一的，均可申请参加相应级别的考试。

1.房地产经纪专业人员职业资格考试报考基本条件

申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备以下基本条件：

(1)遵守国家法律、法规和行业标准与规范;

(2)秉承诚信、公平、公正的基本原则;

(3)恪守职业道德。

2.房地产经纪人协理职业资格考试报考附加条件

申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还必须具备中专或者高中及以上学历。

3.房地产经纪人职业资格考试报考附加条件

申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还必须符合下列条件之一：

(1)通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后，从事房地产经纪业务工作满6年;

(2)取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年;

(3)取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年;

(4)取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年;

(5)取得硕士学历(学位)，工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年;

(6)取得博士学历(学位)。

4.境外人员报考

获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员，符合《房地严经纪专业人员职业资格制度暂行规定》要求的，也可报名参加房地产经纪人和房地产经纪人协理资格考试。根据《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发[2005]9号)，凡符合房地产经纪人资格考试规定的香港、澳门居民，均可按照规定的程序和要求，报名参加房地产经纪人资格考试。香港、澳门居民申请参加房地产经纪人资格考试，在报名时应向当地考试报名机构提交本人身份证明、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书，以及从事房地产经纪业务工作年限的证明。根据《关于向台湾居民开放部分专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发[2007] 78号)，凡符合房地产经纪人资格考试报名条件的台湾地区居民，均可按照就近和自愿原则，在大陆的任何省、自治区、直辖市房地产经纪人资格考试考务管理机构指定的地点报名并参加考试。在报名时，台湾居民应向当地考试报名机构提交《台湾居民来往大陆通行证》、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书和本人从事房地产经纪业务工作年限的证明等资料。

(三)房地产经纪专业人员职业资格证书

房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》(以下简称房地产经纪专业人员资格证书)。该证书在全国范围有效。对以不正当手段取得房地产经纪专业人员资格证书的，按照国家专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定处理。

三、房地产经纪专业人员职业资格互认

目前，内地房地产经纪人与香港地产代理实现了专业资格互认，香港地产代理可以通过资格互认获得内地房地产经纪人职业资格。

2003年，中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，2004年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会与香港地产代理监管局开始商谈资格互认工作。经过多次磋商和多方努力、协调，2009年1月16日，中国房地产估价师与房地产经纪入学会与香港地产代理监管局签署《内地房地产经纪人与香港地产代理专业资格互认备忘录》。2010年11月3日，经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部、商务部、国务院港澳事务办公室同意，中国房地产估价师与房地产经纪人学会与香港地产代理监管局签署了《内地房地产经纪人与香港地产代理专业资格互认协议书》。根据互认协议，2011～2015年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会和香港地产代理监管局相互推荐一定数量的房地产经纪人与香港地产代理进行资格互认，被推荐的人员参加面授培训课程，经考试合格后，将取得对方的专业资格。2011年7月18～19日，来自内地的67名房地产经纪人和香港的231名地产代理参加了补充课程并进行了测试。 其中内地66名房地产经纪人和来自香港的225名地产代理人通过了补充测试。2017年12月7日至8日，开展了第二批资格互认，28名内地房地产经纪人与1 38名香港地产代理接受了面授培训和补充测试。

内地房地产经纪人申请香港地产代理资格的条件为：

(1)申请人为中华人民共和国公民(内地);

(2)取得房地产经纪人执业资格并经登记;

(3)申请人为中国房地产估价师与房地产经纪人学会会员;

(4)申请人从事房地产经纪业务不少于2年;或者为房地产中介机构负责人;或者为大学房地产方面的教授、副教授。

(5)申请人关心房地产经纪行业发展，具有良好的职业道德，无犯罪记录，信用档案中无不良记录。

内地房地产经纪人申请香港地产代理资格的程序分为个人申报、省级房地产主管部门或省级房地产主管部门委托的行业组织进行初审和推荐、中国房地产估价师与房地产经纪人学会审核并向香港地产代理监管局推荐、参加香港地产代理监管局组织的面授培训和补充测试、缴纳牌照注册费取得《地产代理(个人)牌照》等几个环节。

四、房地产经纪专业人员职业资格登记

房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。登记服务制度也曾被称为注册管理制度，是准确反映房地产经纪专业人员执业状态的核心制度，房地产经纪专业人员只有按照规定定期办理职业资格登记，房地产交易当事人及管理部门才能了解其执业机构、从业年限和继续教育等情况，房地产经纪专业人员登记证书是从业时必须向委托人出示的有效证件。

房地产经纪人员登记制度的建立和完善经历了一个过程。2001年，《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》确立了房地产经纪人员职业资格注册制度，规定“取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业”。2004年6月29日，原建设部印发了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》(建办住房[2004] 43号)，决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会(2004年7月中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会)，将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理结合了起来。2011年10月20日中国房地产估价师与房地产经纪入学会二届四次理事会暨二届六次常务理事会原则通过了《房地产经纪人注册办法》。2015年6月，人力资源社会保障部、住房和城乡建设部发布《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》，确定房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度，登记服务的具体工作由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责。2015年10月28日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会印发《关于开展房地产经纪人职业资格证书登记服务的通知》(中房学[2015]7号)，对2014年以前取得房地产经纪人资格的人员开展登记服务。2017年6月20日，中国房地产估价师与房地产经纪入学会印发《房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务办法》(中房学[2017]6号)，全面开展房地产经纪专业人员资格证书登记服务

按照《房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务 去》(中房学[2017]6号)，登记服务的具体工作由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责。中房学建立全国房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务系统(以下称登记服务系统)，登记服务工作在登记服务系统上实行。申请登记的房地产经纪专业人员(以下称申请人)通过登记服务系统提交登记申请材料，查询登记进度和登记结果，打印登记证书。中房学、地方登记服务机构通过登记服务系统办理登记服务工作。

(一)登记条件

房地产经纪专业人员职业资格证书登记申请人应当具备下列条件：

1.取得房地产经纪专业人员职业资格证书;

2.受聘于在住房城乡建设(房地产)主管部门备案的房地产经纪机构(含分支机构，以下称受聘机构);

3.达到中房学规定的继续教育合格标准;

4.最近3年内未被登记取消;

5.无法律法规或者相关规定不予登记的情形。

(二)登记程序

房地产经纪专业人员职业资格证书登记按照下列程序办理：

1.申请人通过登记服务系统提交登记申请材料;

2.地方登记服务机构自申请人提交登记申请之日起5个工作日内提出受理意见，逾期未受理的，视为同意受理;

3.中房学自收到地方登记服务机构受理意见起10个工作日内公告登记结果。

予以登记的，申请人自登记结果公告之日起可通过登记服务系统打印登记证书。

不予登记的，申请人可通过登记服务系统查询不予登记的原因。

申请人应当对其提交的登记申请材料的真实性、完整性、合法性和有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

登记申请材料的原件由申请人妥善保管，以备接受检查。中房学、地方登记服务机构认为有必要的，可要求申请人提供登记申请材料的原件接受检查。

(三)登记类别

房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作(以下称登记服务工作)包括初始登记、延续登记、变更登记、登记注销和登记取消。

1.初始登记

是指申请人取得房地产经纪专业人员职业资格证书后首次申请登记。登记注销、登记取消后重新申请登记的，也应当申请初始登记。

登记有效期届满继续从事房地产经纪活动的，按照延续登记办理，并应当于登记有效期届满前90日内申请延续登记。

2.变更登记

在登记有效期间有下列情形之一的，应当申请变更登记：

(1)变更受聘机构;

(2)受聘机构名称变更;

(3)申请人姓名或者身份证件号码变更。

3.登记注销

有下列情形之一的，本人或者有关单位应当申请登记注销：

(1)已与受聘机构解除劳动合同且无新受聘机构的;

(2)受聘机构的备案证明过期且不备案的;

(3)受聘机构依法终止且无新受聘机构的;

(4)中房学规定的其他情形。

(四)登记有效期及登记证书的使用与管理

初始登记、延续登记的有效期为3年，有效期起始之日为登记结果公告之日。初始登记、延续登记有效期间的变更登记，不改变初始登记、延续登记的有效期。

取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，按照《房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务办法》，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》(以下简称房地产经纪人员登记证书)。房地产经纪专业人员登记证书是房地产经纪专业人员从事房地产经纪活动的有效证件，执行房地产经纪业务时应当主动向委托人出示。按照《房地产经纪管理办法》及相关规定，未经登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会定期向社会公布房地产经纪专业人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，并为用人单位提供取得房地产经纪专业人员资格证书的信息查询服务。

取得房地产经纪专业人员资格证书的人员，应当自觉接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会的管理和社会公众的监督。其在工作中违反相关法律、法规、规章或者职业道德，造成不良影响的，由中国房地产估价师与房地产经纪入学会取消登记，并收回其职业资格证书。

五、房地产经纪专业人员继续教育

房地产经纪专业人员应当参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力，以适应岗位需要和职业发展的要求。房地产经纪机构应当保障房地产经纪专业人员参加继续教育的权利，有责任督促、支持本机构的房地产经纪专业人员参加继续教育。

(一)继续教育的组织管理

继续教育是房地产经纪专业人员职业资格制度的重要内容。房地产经纪专业人员定期参加继续教育或者后续培训是国际通行做法，美国房地产经纪人、中国香港地产代理和中国台湾不动产经纪人都要定期参加相应的培训。中国的职业资格制度建立之初，就同时规定了具有职业资格的专业技术人员要定期参加培训。原人事部于1996年发布的<职业资格证书制度暂行办法》(人职发[1995]6号)对再次注册的条件做出规定，要求“再次注册者，应经单位考核合格并取得知识更新、参加业务培训的证明”。《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》明确规定“再次注册者，除符合本规定第十七条规定外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明”。2006年，原建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房[2006] 321号)要求“房地产经纪行业组织要建立健全对房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高房地产经纪人员整体素质。2015年8月3日，人力资源和社会保障部印发《专业技术人员继续教育规定》(人力资源和社会保障部令25号)，提高对房地产经纪专业人员等专业技术人员继续教育的要求，规定专业技术人员参加教育的时间每年累计不少于90学时。2017年6月20日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会印发《房地产经纪专业人员继续教育办法》。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会(以下称中房学)负责房地产经纪专业人员继续教育工作的统筹规划、管理协调、组织实施工作。经中房学授权的省、自治区、直辖市或者设区的市房地产经纪行业组织(以下称地方继续教育实施单位)，根据《房地产经纪专业人员继续教育办法>(中房学[2017]7号)的规定负责所在行政区域内房地产经纪专业人员继续教育的实施工作。经中房学授权的房地产经纪机构负责本机构房地产经纪专业人员的继续教育实施工作。

(二)继续教育学时

房地产经纪专业人员参加继续教育的时间，应每年累计不少于60学时。其中，中房学组织实施20学时(以下称全国学时);地方继续教育实施单位组织实施20学时(以下称地方学时);其余20学时(以下称自选学时)由中房学授权的房地产经纪机构实施或者由房地产经纪专业人员以本办法规定的其他方式取得。

(三)继续教育方式

继续教育学时可以通过下列方式取得：

1.参加网络继续教育;

2.参加继续教育面授培训;

3.参加房地产行政主管部门或者房地产经纪行业组织主办的房地产经纪相关研讨会、经验交流会、专业论坛、座谈会、行业调研、行业检查，以及境内外考察、境外培训等活动，或者在活动上发表文章;

4.担任中房学或者地方继续教育实施单位举办的继续教育培训班、专业论坛或专题讲座演讲人;

5.在房地产行政主管部门或者房地产经纪行业组织主办的刊物、网站、编写的著作上发表房地产经纪相关文章，或者参与其组织的著作、材料编写;

6.承担房地产行政主管部门或者房地产经纪行业组织立项的房地产经纪相关科研项目，并取得研究成果;

7.向房地产行政主管部门或者房地产经纪行业组织提交房地产经纪行业发展、制度建设等建议被采纳或者认可;

8.参加全国房地产经纪专业人员职业资格考试大纲、用书编写以及命题、审题等工作;

9.公开出版或者发表房地产经纪相关著作或者文章;

10.在高等院校房地产相关专业进修学习并取得相关证书;

11.参加中房学授权的房地产经纪机构组织的内部培训;

12.中房学或者地方继续教育实施单位认可的其他方式。

(四)继续教育内容

继续教育培训内容应当具有先进性、针对性和实用性，主要包括：

1.房地产经纪专业人员的职业道德和社会责任、行业责任;

2.房地产经纪相关法律、法规、政策、标准和合同示范或者推荐文本;

3.国内外房地产经纪行业发展情况;

4.房地产经纪业务中的热点、难点和案例分析，新技术的应用;

5.房地产市场、金融、税收、建筑、不动产登记等相关知识;

6.从事房地产经纪业务所需要的其他专业知识。

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