房地产经纪人

第三节 我国房地产经纪行业自律管理

一、房地产经纪行业组织的性质和组织形式

房地产经纪行业组织一般指房地产经纪行业学(协)会，是房地产经纪机构和房地产经纪人员的自律性组织，单位性质是社团法人。房地产经纪行业组织通常由房地产经纪机构和房地产经纪人员发起设立，通过制定章程和社团登记来确定自己的管理职责范围，并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。房地产经纪行业组织所制定的章程应符合有关法律、法规和规章的规定。在法律、法规或政府行政管理部门明确授权的情况下，房地产经纪行业组织可履行应由政府管理部门履行的管理职责，如：将情况汇总、反映给该部门，并可做适当的分析评价，甚至提出参考性处理意见。

房地产经纪行业组织分为全国性行业组织和地方性行业组织。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是目前中国唯一合法的全国性房地产经纪行业组织，地方性行业组织可分为省、自治区、直辖市及设区市设立的房地产经纪行业组织。北京房地产中介行业协会、上海房地产经纪行业协会、重庆市国土资源房屋评估和经纪协会、大连市房地产经纪人协会等属于地方性房地产经纪行业组织。中国房地产估价师与房地产经纪人学会通过和各地方房地产经纪行业组织交流协作，实施对全国房地产经纪行业的自律管理。

房地产经纪人员一经取得房地产经纪人职业资格或房地产经纪人协理职业资格，即可申请成为行业组织会员，享有章程赋予的权利，履行章程规定的义务。房地产经纪人员一经加入房地产经纪组织即表示其自愿接受房地产经纪组织的约束，因此房地产经纪组织章程对参加组织的房地产经纪机构和房地产经纪人员具有强制约束力。

地产经纪行业组织作为政府与市场、社会之间的桥梁纽带，是社会治理的重要力量，在政府管理、企业运营和个人执业中发挥着不可替代的作用。相对政府部门和企业组织，行业组织在专业、信息、人才、机制等方面具有独特优势，能做企业想做却做不了、政府要做却无精力做的事

二、房地产经纪行业组织的自律管理职责

房地产经纪行业组织行使自律管理职责的依据有两个，一个是章程，另外一个是房地产经纪执业规范。房地产经纪行业组织根据章程，或经政府房地产管理部门授权，履行下列职责：

(1)保障房地产经纪会员依法执业，维护会员合法权益;

(2)组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察;

(3)拟订并推行房地产经纪执业规范;

(4)协助行政主管部门组织实施房地产经纪人员资格考试;

(5)接受政府部门委托办理房地产经纪人员职业资格登记;

(6)开展房地产经纪业务培训，对房地产经纪人进行继续教育，推动知识更新;

(7)建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案，开展房地产经纪资信评价;

(8)进行房地产经纪人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查;

(9)调解房地产经纪人员之间在执业活动中发生的纠纷;

(10)按照章程规定对房地产经纪人员给予奖励或处分，提供房地产经纪咨询和技术服务;

(11)编辑出版房地产经纪刊物、著作，建立有关网站，开展行业宣传;

(12)代表本行业开展对外交往、交流活动，参加相关国际组织;

(13)向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的合法权益，支持会员依法执业;

(14)办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。

制定和推行自律性的执业规范或者执业规则是房地产经纪行业组织实施行业管理的重要手段。执业规则是房地产行业组织根据业内人员的共同意志和行业管理需要制定的，它是平等民事主体之间的一种约定或者共识。虽然执业规则属于公约范畴，但它不同于一般的乡规民约。它与乡规民约最重要的区别是，它是依据法律、法规和规章制定的。执业规则与一般乡规民约的另一个重要区别是，执业规则的产生履行了一定的程序，即通过行业组织理事会审议而形成的自律性的规范要求和运作准则。因此，经法定程序，执业规则可升格为国家的法律法规和规章条例，具有广泛的群众性和民主性，集中体现了业内机构和人员的共同意志。

房地产经纪执业规则对房地产经纪机构和人员具有普遍约束力，主要表现在：违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，一要受到行政管理部门处罚，甚至法律的制裁;二要受到行业组织的通报批评，将不良行为记人信用档案。当然，对违规执业的行为仅仅具有通报批评的约束手段是远远不够的。在一些发达国家，房地产经纪行业组织对严重违反行业规则的机构或个人，可以通过开除其会员资格或者取消职业资格的方式，使其无法继续从事房地产经纪活动。但目前我国行业组织的地位和职能需要加强，房地产经纪执业规则对房地产经纪执业行为的规范和约束作用也有待进一步发挥。今后，随着房地产行业组织地位的提高，其职责和功能得到充分发挥，房地产经纪执业规则的约束力也将进一步增强。

三、我国的房地产经纪行业自律管理体系

中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价和经纪行业全国性的自律组织，主要由从事房地产估价和经纪活动的专业人士和专业机构组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为中房学，英文名称为ChinaInstitute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREA，其前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会，2004年7月，经原建设部同意、民政部批准，变更为现名。2009年和2010年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会被民政部授予首批4A级全国性行业协会商会、全国先进社会组织，并被住房和城乡建设部评为2008年度决算工作先进单位;2015年被确定为房地产经纪专业人员职业资格考试和登记的组织实施单位。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要宗旨是遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚，团结和组织从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位，开展房地产估价和经纪研究、交流、教育和宣传活动，接受政府部门委托拟订并推行房地产估价和经纪执业标准、规则，加强自律管理及国际交往与合作，不断提高房地产估价和经纪专业人员及机构的服务水平，反映其诉求，维护其合法权益，促进房地产估价和经纪行业规范、健康、持续发展。

在住房和城乡建设部的指导下，中国房地产估价师与房地产经纪入学会以2004年建设部转变房地产经纪人职业资格登记管理方式为契机，经过几年的不懈努力，探索建立了以房地产经纪专业人员职业资格登记管理制度为核心，以诚信建设为基础，以规则制定、制度设计为特征的房地产经纪行业自律管理框架体系，该体系主要包括以下几个方面：

一是承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育。房地产经纪人员职业资格考试，不仅是进入房地产经纪行业的“敲门砖”，更是普及有关房地产经纪的法律、制度、政策和业务知识的有效手段，宣传行业的窗口。职业资格制度建立之初，中国房地产估价师学会(中国房地产估价师与房地产经纪人学会前身)就参与考试相关工作，2004年转变房地产经纪人登记(注册)管理方式之后，中国房地产估价师与房地产经纪入学会将房地产经纪人员职业资格登记(注册)与房地产经纪行业自律管理有机结合起来，职业资格登记(注册)管理制度已经成为行业自律管理的核心。2015年，中国房地产估价师与房地产经纪人学

会具体承担房地产经纪专业人员职业资格的评价与管理工作。2017年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会制定并印发了《房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务办法》和《房地产经纪专业人员继续教育办法》。

二是确立房地产经纪执业规则。2006年10月份发布的《房地产经纪执业规则》，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。《房地产经纪执业规则》是指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为准则。2013年1月18日，经广泛深入调查研究，认真总结房地产经纪行业自律管理经验，并充分征求意见，对2006年发布的《房地产经纪执业规则》进行了修改。修改后的《房地产经纪执业规则》重新发布，并自2013年3月1日起施行。

三是推广房地产经纪业务合同文本。(2006年10月夕中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《房地产经纪业务合伺推荐文本》，包括《房屋出售委托协议》、《房屋出租委托协议》、《房屋承购委托协议》、《房屋承租委托协议》。(2017)年6月，对合同进行修订，重新发布《房地产经纪服务合同推荐文本》(中房学[2017]5号)。修订后的合同文本包括房地产经纪服务合同(房屋出售)、房地产经纪服务合同(房屋购买)、房地产经纪服务合同(房屋出租)、房地产经纪服务合同(房屋承租)4个合同。同年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会配套发布了《房屋状况说明书推荐文本》(中房学[2017]1号)，《房屋状况说明书推荐文本》包括房屋状况说明书(房屋租赁)、房屋状况说明书(房屋买卖)两个文本。)

四是发布房地产交易风险提示。房地产交易风险提示不仅提示房地产交易当事人预防上当受骗，还可以约束房地产经纪机构、房地产经纪人员的执业行为。2007年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会已经针对交易方式带来的风险问题，发布了房地产交易风险提示第一号。2014年，针对一些地方发生了房地产经纪公司侵占、挪用交易资金，甚至卷款潜逃的事件，发布了房地产交易风险提示第二号，提醒广大房地产交易者，要审慎选择中介公司、认真查看所购房屋、谨慎支付交易资金、规范交易合同签订。

五是逐步建立房地产经纪学科理论体系。由于房地产经纪行业发展起步较晚，对房地产经纪的研究还不深入，房地产经纪活动中的诸多问题有待弄清。为此，中国房地产估价师与房地产经纪人学会将通过发布《房地产经纪基本术语》《房地产经纪业务流程和服务标准》，推进房地产经纪行业研究。

六是建立并公示登记房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案。2006年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案，信用档案不但为社会公众提供一个公开查询、选择房地产经纪机构和房地产经纪人的途径，而且构建了一个房地产经纪行业弘扬诚信守法、曝光不良行为的平台。信用档案的建立和公示有助于建立房地产经纪行业的守信褒奖、失信惩戒的机制。

七是开展房地产经纪资信评价活动。2006年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会进行了首次优秀房地产经纪机构、优秀房地产经纪人的评选，评选出了114家全国优秀房地产经纪机构和70名全国优秀房地产经纪人，自此拉开了房地产经纪资信评价的序幕。中国房地产估价师与房地产经纪人学会将定期开展房地产经纪资信评价活动，向社会公布评价结果，引导房地产经纪行业规范、健康、持续发展。

八是通报房地产经纪违法违规案件。针对一些违法违规典型案例，中国房地产估价师与房地产经纪人学会建立违法违规案件通报制度，对具有代表性的违法违规案件及时予以通报。2006年10月，为配合全国整顿房地产交易秩序，建设诚信规范的房地产经纪行业，中国房地产估价师与房地产经纪人学会从2004～2006年司法机关依法查处的房地产经纪行业违法、违规案例中，挑选出了12个比较典型的案例进行了通报。

九是发起房地产经纪行业诚信经营倡议活动。2013年12月17日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会连同35家知名房地产经纪机构，在京发起房地产经纪行业“诚信经营阳光服务”倡议活动。本次活动中，35家知名房地产经纪机构向全国房地产经纪行业发出倡议，郑重做出六项承诺：房源信息真实可信、公开服务收费标准、保护客户个人信息、依法依规承接业务、及时受理投诉纠纷、规范经营服务场所。明确提出不发布虚假房源信息、不吃差价，不泄漏委托人的个人信息，不为交易受限的房屋提供经纪服务，不承接“群租”业务，不强制代办贷款、代办登记和担保，不占道经营。还号召有条件的经纪机构结合自身特点，推出“先行赔付”等便民利民措施。 16年6月16日，中国房地产估价师与房地产经纪入学会和9家房地产中介机构-21世纪中国不动产、链家、伟业我爱我家、中原地产、房天下、世联行、麦田房产、信义房屋、合富置业在京发起诚信服务承诺活动，针对消费者反映强烈的问题，郑重作出十大承诺，包括：发布真实房源信息，从业人员实名服务，服务项目明码标价，不侵占挪用交易资金，不哄抬房价，不炒买炒卖房地产，不违规提供金融服务，不泄露客户信息，及时处理投诉纠纷，营造行业良好环境。

复习思考题

1.试述房地产经纪行业管理的内涵、特征与作用。

2.目前我国房地产经纪行业的法律、法规依据有哪些?

3.房地产经纪行业管理有哪些基本模式?

4.房地产经纪行业管理的基本框架包括哪些内容?

5.我国房地产经纪行业行政管理的主要部门和内容有哪些?

6.房地产经纪纠纷主要有哪些类型?如何规避?

7.房地产经纪行业监管的方式和措施有哪些?

8.房地产经纪行业组织的性质是什么?它通过哪些方式来实施行业管理?

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