房地产经纪人

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例题："城市的土地属于国家所有"的规定，是( )年修订颁布的《宪法》第10条正式宣布的。（2007年《土地管理基础与法规》试题）

A．1972 B．1982 C．1992 D．2002

答案：B

解析：法规考核点。1982年宪法第十条第一款宣布："城市的土地属于国家所有。"从此中华人民共和国废除了城市土地私有制和城市土地集体所有制。

《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况可以不办理出让手续：

(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

(2)私有住宅转让后仍用于居住的。

(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。

(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。

(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。

(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的。

(7)县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或做其他处理，并在合同中注明。土地收益的征收办法，在国务院未作出新的规定之前，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收人征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。

例题：下列属于《转让管理规定》规定的可以不办出让手续的是( )。

A．私有住宅转让后不用于居住的

B．国家机关用地和军事用地

C．城市基础设施用地和公益事业用地

D．转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

E．按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

答案：BCE

解析："私有住宅转让后不用于居住的、转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的"，是不属于《转让管理规定》规定的可以不办出让手续的范围。

七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。

1999年4月，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(原建设部令第69号)颁布实施，对这两类住房上市进行了规范。为鼓励住房消费，国家对已购有住房和经济适用房住房的上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益以及上市条件等方面均给予了减、免优惠政策(详见房地产税收制度与政策一章)。各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，并对交易手续费进行了减免，大大活跃了存量房市场。

2007年11月原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258，号)，对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地 收益等相关价款后，取得完全产权。

例题1：《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。(2008年房地产经纪人制度试题)

A．2 B．3 C．4 D．5

答案：D

解析：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

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（责任编辑：中大编辑）

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