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房屋征收补偿评估

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房地产金融的特点

(一)集中性

房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上。房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大，一幢房屋一般来讲少则十几万，几十万，多则数千万，甚至上亿元。因此，无论是在房地产商品的生产环节，还是流通环节，都必须有巨额的资金投入。因此，在房地产金融活动中房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。

(二)资金周转期长

房地产开发建设需经过取得土地并进行开发，完成：“三通一平”或“七通一平”，再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长，短则一年、二年，长则好几年。因此，房地产的资金运用从投入到产出，快则几年，慢则十几年，甚至几十年才能全部收回。

(三)资金运动固定性

房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的。由于土地不能移动，因而房地产固定在某一场所，不能移动，通常也称为不动产。因此，房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。这就决定了房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的。

(四)资金增值性

一方面，房地产资金能带来收益即利息，这是房地产资金增值的一种表现。房地产再生产过程中资金不断地运动，就能实现一次又一次增值。金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值，也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。

(五)风险性

房地产金融风险。这种风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险。

税收基本知识

什么是税收

税收是国家凭借政治权力，按照法定的标准，向居民和经济组织强制地、无偿地征收用以向社会提供公共产品的财政收入。

税收的特征

税收与其他形式的财政收入相比，具有强制性、无偿性和固定性三项基本特征。考试大论坛

税收的强制性，是指税收参与社会产品的分配是依据国家的政治权力，具体表现在税收是以国家法律的形式规定的，税法作为国家法律的组成部分，任何单位和个人都必须遵守。

税收的无偿性，是指在具体征税过程中，国家征税后税款即为国家所有，不再直接归还给纳税人。税收的无偿性是相对的，从财政活动的整体来看，税收最终通过政府提供公共产品等方式用之于纳税人，体现了税收取之于民、用之于民的本质。就某一具体的纳税人来说，其所缴纳的税款与其消费的公共产品中的价格并不一定是相等的。

税收的固定性，是指税收是国家按照法律规定的标准向纳税人征收的，具有事前规定的特征，任何单位和个人都不能随意改变。

税收的用途

国家运用税收筹集财政收入，按照国家预算的安排，有计划地用于国家的财政支出，为社会提供公共产品和公共服务，发展科学、技术、教育、文化、卫生、环境保护和社会保障等事业，改善人民生活，加强国防和公共安全，为国家的经济发展、社会稳定和人民生活提供强大的物质保障。我国税收的用途，体现了我国税收的本质是“取之于民、用之于民”。

税与费的区别

税收是国家为满足社会公共需要，依据其社会职能，按照法律规定，强制地、无偿地参与社会产品分配的一种形式。费是指国家机关向有关当事人提供某种特定劳务或服务，按规定收取的一种费用。税与费的区别主要有以下三点：

1.看征收主体是谁。税通常由税务机关、海关和财政机关收取;费通常由其他机关和事业单位收取。

2.看是否具有无偿性。国家收费遵循有偿原则，而国家收税遵循无偿原则。有偿收取的是费，无偿课征的是税。这是两者在性质上的根本区别。

3.看是否专款专用。税款一般是由国家通过预算统一支出，用于社会公共需要，除极少数情况外，一般不实行专款专用;而收费多用于满足收费单位本身业务支出的需要，专款专用。因此，把某些税称为费或把某些费看作税，都是不科学的。

地税部门征管范围

就地税部门来讲，目前负责征收的税种、费(金)主要有：营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税、资源税、车船税、城市房地产税(涉外企业征收)、房产税、土地增值税、契税、耕地占用税、烟叶税、固定资产投资方向调节税(暂停征收)、筵席税(未开征)、基本养老保险费、失业保险费、教育费附加、地方教育费附加、义务教育费、文化事业建设费、残疾人就业保障金、工会经费等。

耕地占用税的适用法规

现行的耕地占用税政策主要有：

国务院于2007年12月1日发布的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，财政部、国家税务总局于2008年2月26日公布的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》，财政部、国家税务总局于2007年12月28日下发的《关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》，国家税务总局于2007年12月12日下发的《关于耕地占用税征收管理有关问题的通知》，财政部、国家税务总局、中央机构编制委员会办公室于2007年12月13日下发的《关于落实新修订的〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉有关工作的通知》，国家税务总局、财政部、国土资源部于2008年1月23日下发的《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》、国家税务总局下发的《耕地占用税契税减免管理办法》及云南省制定发布的《云南省耕地占用税实施办法》。

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