房地产经纪人

第三节 环境和景观概述

一、环境的概念

环境是目前人们最熟悉、最常用的词语之一，如人们时常讲自然环境、生存环境、居住环境、工作环境、营商环境等。虽然不同的人对环境一词可能有不同的理解，但环境均是相对于某一事物而言的，是指围绕着某一事物(通常称之为主体)并对该事物会产生某些影响的所有外界事物，即环境是指某个主体周围的情况和条件。如果这个主体是指整个人类，则环境就是整个地球甚至包括太阳辐射等宇宙因素。如果这个主体是指居民，则环境主要就是居住区。总之，离开了主体的环境没有意义，而且主体不同，环境的大小、内容等也会有所不同。

对从事房地产经纪活动来说，主要是站在房地产交易当事人特别是购买人或承租人的角度，来看待其拟买卖或租赁的房地产的周围环境及其好坏。因此，本章所讲的环境是以处于特定房地产(如某套住宅)之中的人为主体的环境，是指人处于特定房地产之中时，其周围直接或间接影响人的生活、学习和工作等的各种自然因素和社会因素的总体，如空气质量、园林绿化、卫生状况、居民素质等。虽然人与环境是相互影响的，但从事房地产经纪活动主要是调查了解作为经纪对象的房地产的周围环境对房地产使用人的影响。

二、环境的分类

环境既包括以空气、水、土壤、岩石、生物等为内容的物质因素，也包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素。根据需要，可以对环境进行分类。通常根据环境的属性，分为自然环境、人工环境和社会环境。

自然环境是指未经过人的加工改造而天然存在的环境。根据自然环境要素，分为空气环境、水环境、土壤环境、地质环境和生物环境等。

人工环境是指在自然环境的基础上经过人的加工改造所形成的环境，如居住区、建筑物，园林绿化、建筑小品等。人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大改变，使其失去了原有面貌。

社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。对于买卖或租赁某套住宅的人来说，该住宅所在地区(如所在的城市、城市内某个行政区、某个居住区或居住小区)的居民职业(如工人、教师、公务员、金融机构人员)、收入水平(如低收人家庭、中等收入家庭、高收入家庭)、文化素养(如教育程度)、民族、宗教信仰、年龄(如以中青年为主、以老年为主)、犯罪率等，都是其社会环境。

一套住宅的环境，按其范围大小来划分，可分为大环境、小环境和微环境。大环境通常是指该住宅所在区域和住宅小区周边的环境。小环境通常是指该住宅所在住宅小区内的环境。微环境通常是指该住宅所在楼幢周边和楼幢内公共空间(如大堂、走廊、过道、楼梯间)的环境。某些住宅的大环境较好，但小微环境较差;或者相反，小微环境较好，而大环境不够好，但大环境通常会随着城市建设等而得到改善。

三、住宅的环境好坏

作为城市中的一套住宅，说其环境好，总的来讲，一是所在社区或住宅小区的园林绿化、卫生状况、社会治安、居民文化素养等较好;二是周边没有厌恶性设施或与厌恶性设施的距离在实际影响和心理影响的距离之外;三是没有环境污染或环境污染低于该市平均水平。

厌恶性设施通常是指会使人们产生厌恶、恐惧等心理的设施或场所，如公共厕所、垃圾站、垃圾场、垃圾焚烧厂、污水处理厂、变电站、火葬场、殡仪馆、传染病医院、牲畜屠宰场、危险品仓库、核电站、化工厂、加油站、加气站、液化气供应站等。

四、景观及其相关概念

(一)景观的含义

景观一词的含义与风景、景色、景致、风光相近，是指一定区域内由山水、树木、花草、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。通俗地说，景观是站在某个特定位置向外观望时，出现在人的视野的地表的一部分和相应的天空的一部分及其给予人的全体印象，即放眼所见的景色及所获得的印象。

景观一词按照中文的字面解释，包括“景”和“观”两个方面。“景”是自然环境和人工环境在客观世界所表现的一种形象信息。“观”是这种形象信息通过人的感觉(如视觉、听觉等)传导到大脑，产生一种实在的感受，或者产生某种联系和情感。可见，景观包括客观形象信息和主观感受两个方面。不同的人在相同的眺望空间和时间中，感受到的景观印象程度是不同的，其中还夹杂着个人的喜好、怀恋和情感。如不同层次的消费者，其审美观通常有所不同。因此，景观好坏的判别与观察者的知识层次、眼界、审美观、心理等有关，当然也有许多共性的认识。

对于一宗房地产来说，其景观可理解为该房地产的配景或背景，包括周围的园林绿化、建筑小品以及向四周观望所能看见的外围状况，可分为站在外门口向外看的景观、从外窗向外看的景观、站在阳台向外看的景观、站在平台向外看的景观，以及进出该房地产的沿途景观等。景观好的房地产，如能看到绿水(如海、江、河、湖、水库、水渠等)、青山、知名建筑(如知名宝塔、钟楼、城楼、桥梁、体育场馆、剧院、电视塔、大楼、广场等)、公园、大片绿地(如高尔夫球场)、成片树林(如森林、果园)的住宅，其价值通常较高;反之，景观差的房地产，如能看到公共厕所、垃圾站、垃圾场、烟囱、火葬场、墓地等的住宅，其价值通常较低。一套住宅的景观与其所处的区位、楼幢、单元、楼层、朝向相关，即它们的不同，住宅的景观可能不同。例如，位于海边同一幢住宅楼中的各套住宅，因前方建筑物遮挡，5层以下没有海景，5层及以上有海景。

(二)景观与环境的关系

景观与环境有所不同。环境通常指的是环绕于人们周围的各种客观事物，包括各种自然因素和社会因素，它们既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在。景观通常指的是构成人们周围环境的实体部分，是看得见的，并且强调这些实体部分提供人们观赏的美学价值，使人看起景来眼睛舒服，心情愉快。

景观与环境又是相关联的：一方面，环境影响景观的形成和发展变化;另一方面，景观又往往能反映环境的某些方面。这是因为环境在景观中发挥着重要的作用，环境质量直接影响到人们的生理、心理以及精神生活，在人们活动的步行道、广场、休息的空间中，创造性地设计景观能赋予空间一定的特色，给人留下深刻的印象。目前，许多商品房开发项目以景观作为卖点，一般依托良好的环境景观开发而形成，或者在突出环境禀赋景观效应的同时重视景观设计。

(三)景观与园林的异同

园林是指在一定区域内运用艺术设计和工程技术手段，通过利用和改造原有地形地貌(如筑山叠石、挖池理水)、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境和游憩境域。一个园林空间是由地形、建筑、树木等围合而成的。园林一词从中文的字面上看，是“园十林”的集合，是园池(园十池)、园亭(园十亭)、园山(园十山)、林亭、亭台等众多词汇的最终代称。显然，仅是一圈篱笆围起一块种植花草的园子是不够的，加上园林建筑、山水、工程构筑物和园林植物等才可称为园林。

园林包括庭园、宅园、小游园、花园、公园、植物园、动物园等，随着园林学科的发展，还包括森林公园、风景名胜区、自然保护区或国家公园的游览区以及休养胜地。园林的主要作用是作为人们游憩、观光的场所。

园林景观的特点有：①园林景观是固定在某处的标志性景观;②美是园林景观的标志;③园林景观是心理和生理的共同表现;④园林景观需要进行护理。

五、景观的分类

(一)自然景观和人文景观

根据景观的来源，景观可分为自然景观和人文景观。

自然景观是指未经人类活动所改变的地表起伏、水域和植物等所构成的自然地表景象及其给予人的感受。通俗地说，自然景观即天然景观，泛指地表自然景色，是未受到或仅受到人类间接、轻微、偶尔影响而原有自然面貌未发生明显变化的景观。

人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观。通俗地说，它是有人为因素作用形成(或构成)的各种景观，是古今人类文化、生活活动的产物。人为因素主要有文化、建筑等因素。

(二)软景观和硬景观

根据景观的基本成分，可分为软景观和硬景观。

软景观是指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。

硬景观是指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。

六、景观要素

景观要素包括自然景观要素和人工景观要素。自然景观要素主要指自然风景，包括大小山丘、古树名木、石头，河流、湖泊、海洋，公园，树林，富有魅力的风景等。人工景观要素(包括文化景观要素)主要包括各种建筑物，清晰的城市结构，宽阔的林阴道系统，优美的城市广场，艺术性的街区，大量的喷泉，以及文物古迹、文化遗址、园林绿化、艺术小品、商贸集市、广场，还有各种博物馆、负有盛名的学府、众多的图书馆和美妙的剧院与音乐厅、琳琅满目的商店橱窗、满足各种游乐需求的大型游憩空间、多样化的邻里等。

上述景观要素为创造高质量的空间环境提供了大量的素材，但是要形成独具特色的景观，必须对各种景观要素进行系统组织，并结合“风水”使其形成完整和谐的景观体系和有序的空间形态。

七、景观评价

景观评价是指根据特定的需要，按照一定的程序，采用科学的方法，对某一景观的价值高低或好坏程度进行判断的活动。

景观评价的内容很广泛，从拟取得房地产者的角度看，主要是对其中的美学价值进行评价，主要从景观的视觉美学角度出发，评价景观的视觉质量，进而得出景观的美学等级，如景观很美、美、一般、差、很差。

景观的美学价值是一个范围广泛、内涵丰富而又难以准确界定的问题，不同的人有不同的审美观，可以说“仁者见仁，智者见智”，但是仍然可以按照大多数人能感知的景观正向、负向和生态美学原则，归纳出景观美感评价的一般特征。如景观正向美学特征有：①合适的空间尺度;②有序而又不整齐划一;③多样性和复杂性;④清洁性;⑤安静性;⑥景观要素的运动与生命的活力等。景观负向美学特征有：①尺度的过大或过小;②杂乱无章;③空间组分不协调;④清洁性和安静性的丧失;⑤出现废弃物和垃圾等。此外，生态美学原则对于这种景观评价也有指导意义，这些原则主要有：①最大绿色原则;②活力、健康原则;③清新、洁净原则;④独特性与吸引力原则;⑤多样、有序原则;⑥观察、体验自然的愉悦原则。

景观较难用科学的方法进行评价，因为景观不仅依赖于自然、人文特性和其深广的内涵，而且在很大程度上还取决于人们的主观评定。因此，景观评价大多是定性的。但随着统计学和计算机技术的发展，许多心理学家、美学家、地理学家、生态学家和建筑、园林工作者也开始对景观进行系统的研究，并使景观由定性分析转向定量分析。

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