房地产经纪人

第四章 房地产市场及其运行

房地产经纪专业服务的最终目的，是促成房地产交易。具体一笔房地产交易的成功，虽然需要经纪人员付出大量辛勤劳动，并有一定的偶然性，但离不开所处的房地产市场状况这个大环境。例如，房地产市场是火热还是低迷，或者是处于上升期还是下行期，以及政府对房地产市场的调控政策等，对房地产交易的成功率有很大影响。因此，做好房地产经纪专业服务，应懂得房地产市场是怎样形成和运行的，了解房地产市场机制、市场运行规律以及市场发展变化趋势，并能为客户分析房地产市场形势及提供有关咨询服务。为此，本章介绍房地产市场的概念、要素、作用、特点、主要参与者、分类，以及房地产市场供求、市场竞争、市场波动和市场调控等。

第一节 房地产市场概述

一、房地产市场的概念和要素

(一)市场的概念

人们对市场有许多定义或表述，例如：①市场是商品交易的场所。②市场是商品交易的任何场合。③市场是连接商品供给者和需求者的桥梁。④市场是将商品的买卖双方连接在一起的一种交换机制。⑤市场是能够使卖方和买方得到信息

并相互交易的安排。⑥市场是相互作用，使交易成为可能的卖方和买方的集合。⑦市场是某种商品需求的总和。由于商品需求是通过买者体现出来的，所以市场也可以说是某种商品所有现实买者和潜在买者所组成的群体。

上述市场定义或表述，从不同的角度强调了市场的某个方面，对理解市场的内涵和作用以及认识和分析市场，均有所启示或帮助。例如，第一种定义是传统的狭义的市场定义，认为市场是集中进行商品交易的有形场所。第二种定义认为一个市场并不需要有看得见的集中进行交易的有形场所。第三、四、五、六种定义主要强调市场的作用。第七种定义从市场营销的角度突出了消费者的需求，该定义的市场可用下列简明的公式来概括：

市场=人口+购买能力+购买欲望

这个公式说明，人口、购买能力和购买欲望三个因素，缺少任何一个都不能形成市场，并且分析市场潜力或市场规模，也要同时从人口、购买能力和购买欲望三个方面人手。例如一个国家或地区，虽然人口很多，但如果人均收入很低，那么它的市场是很有限的;反之，虽然人均收入很高，但如果人口过少，它的市场同样是很有限的。只有当人口较多且人均收入较高时，它的市场潜力才较大。像中国这样一个基于13多亿人的房地产市场，特别是随着城镇化和居民收入的进一步提高，为房地产经纪活动提供的空间十分广阔。还需要注意的是，仅有人口和购买能力还不够。如果商品或服务不对路，不能引起消费者的购买欲望，也不能形成市场。

(二)房地产市场的概念

房地产市场是指所交易的商品是房地产或以房地产为交易对象的市场。房地产交易主要有买卖、互换、租赁等。

房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指看得见的集中进行房地产交易的固定场所，如某个城市或区的“房地产交易市场”“房地产交易大厅”;反之，则为无形的房地产市场。例如，许多房地产交易是通过看不见的网络、电话沟通进行的，或者是通过分散在各处、不固定的房地产经纪门店、交易对象现场、约定的咖啡厅、茶室等面对面协商而进行的。

(三)房地产市场的要素

房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素，主要有3个：①市场主体，即房地产的供给者(房地产出售人或出租人)和需求者(房地产购买人或承租人);②市场客体，即供交易(出售或出租)的房地产商品和服务;③交易条件，即符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式、户口是否迁出等。只有同时具有上述三个要素，实际的房地产交易才可能发生，房地产市场才能形成。

二、房地产市场的作用和特点

(一)房地产市场的作用

房地产市场的作用主要有传递房地产供求信息、调节房地产资源配置、提高房地产使用效益等。例如，通过价格上涨信号反映供不应求，并抑制需求、刺激供给;通过价格下降信号反映供过于求，并抑制供给，刺激需求。

(二)房地产市场的特点

与一般商品市场相比，房地产市场有下列特点。

1.交易标的物不能移动

房地产不像家具、家电等动产那样是可以移动的，因此房地产买卖不是随着房地产实物的交付而产生相应的物权转让，而是房地产实物随着房地产物权(如房屋所有权、建设用地使用权)的转让而转让。也就是说，动产可以移动，动产在谁的手里，谁就是该动产的权利人，除有相反证据的外;房地产不能移动，不动产登记簿记载的人，就是该房地产的权利人，除登记错误需要依法更正的外。

2.交易标的物各不相同

房地产不仅多种多样，而且不同的房地产之间差异较大，是非标准化的、不同质的。

3.交易金额较大

房地产因价值较大，交易需要大量资金，且通常需要贷款，如居民购买住房往往需要贷款，离不开金融机构的支持与配合。

4.交易频次较低

住房等房地产因寿命长久，不像食品、衣服等易耗品那样需要经常购买，也不像电视、冰箱等耐用消费品那样经过几年需要重新购买，通常要过一二十年才会重新购买，许多人甚至过去没有或仅有一两次房屋买卖经历，只有少数炒房者才会经常买卖房屋。

5.交易时间较长

房地产交易因涉及环节较多、过程复杂，如购买者一般要实地查看交易对象，进行反复比较和考虑，交易双方要协商成交价格、付款方式、交付日期等交易条件，签订书面交易合同，此外要缴纳有关交易税费，办理房地产贷款、不动产转移登记、抵押登记等，交易所需的时间较长，由此也导致房地产经纪服务的链条长、时间长。

6.新房和存量房市场并存

人们对新房和存量房的接受程度通常无明显差异，在房地产市场成熟阶段，房地产交易以存量房交易为主。

7.买卖和租赁市场并存

住宅、商铺、写字楼、仓库等类房地产，既有买卖市场又有租赁市场，甚至租赁交易比买卖交易还要活跃。

8.市场状况各地不同

房地产市场是典型的地区性市场，一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场。各地的房地产市场规模、价格高低、供求关系、市场冷热等状况有所不同，且发展变化也不同步，甚至出现分化。例如，一二线城市和三四线城市的房地产市场向冷、热两个相反方向发展，这是长期趋势，主要是人口在城市之间流动导致的。人口从中小城市向少数特大城市集聚是世界性现象，早已完成了城市化的国家如今仍然如此。

9.交易和市场易受管制

法律、法规和政策等对房地产交易和市场作出了许多规定，如限购、限贷、限价、限售等，并时常调整或改变。

10.普遍需要经纪服务

房地产交易因金额较大、频次较低、标的独特、环节较多、时间较长、专业性强，以及交易信息很不充分、不对称，人们通常缺乏相应的专业知识和经验，在交易时往往需要经纪服务。在成熟的房地产市场中，通过经纪服务完成的交易占比一般超过80%。

三、房地产市场的主要参与者

房地产市场参与者的角色较多，主要有3类：一是房地产交易双方，即房地产的供给者和需求者;二是为房地产交易双方提供专业服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构;三是对房地产交易、经纪等活动进行监督管理的行政管理部门和自律管理的行业组织，简称房地产市场管理者。

(一)房地产供给者

1.房地产供给者的种类

房地产供给者可能成为房地产经纪机构和经纪人员的卖方客户，了解他们有助于开拓房源。房地产供给者包括房地产出售人和出租人。凡是合法拥有房地产并具有出售、出租处分权的单位和个人，都有可能成为房地产供给者，可分为房地产开发企业(相当于生产者)和房地产拥有者两大类。房地产拥有者又可分为存量房拥有者和土地拥有者。

(1)房地产开发企业，简称开发商，是以营利为目的，从事房地产开发经营活动的企业，是新建商品房的供给者，包括出售和出租新建商品房。

(2)存量房拥有者，包括拥有存量房的个人和单位，是存量房的供给者，他们可能出售或出租自己的存量房。其中，个人拥有的存量住宅供给的情形主要有：①改善性需求释放的供给，如小房换大房、旧房换新房、远处房换近处房(如郊区住房换城区住房，离工作单位较远的住房换离工作单位较近的住房)、环境较差房换环境较好房、非学区房换学区房等腾出的住房。在这种情况下，有的是买卖同时进行，有的是先卖后买，有的是先买后卖，并出现了“连环单”现象。这种情形在房价高的城市越来越多，因为通常只有卖掉原有的房子才能够买得起大房、新房等较好的房子。②离开本地释放的供给，如因移居其他城镇、出

国等而卖房。③需要资金释放的供给，如看好股市或欠债要还等，卖房筹资去炒股、还债等。④获利变现释放的供给，如房地产投资、投机者认为达到了预期收益目标或房价涨得差不多了而卖房。⑤分家析产释放的供给，如多个继承人继承的房产、夫妻离婚后的房产，其中谁得房、谁拿钱都不好办，将房产卖掉后分钱是一种较好的解决办法。⑥规避风险释放的供给，如担心房价未来会下跌而卖房，或不符合有关规定拥有多套住房的人担心被查而卖房。

(3)土地拥有者，包括土地所有者和土地使用者，是土地的供给者，如政府出让建设用地使用权，单位转让建设用地使用权。

2.房地产供给者的主要诉求

房地产出售人的诉求主要是售价高、售出快、回款快。在这三者不可兼得的情况下，可根据出售人对这三者的偏重程度进行细分。如在售价高和售出快之间不可兼得时，可分为看重售价高而不很在意售出快的，看重售出快而在售价上可作适当让步的(如急需资金的，急需腾出购房资格而购买新房、大房的)。

房地产出租人的诉求主要是租金高、租出快、合适的承租人(如要求承租人不超过一定人数，应为同一家庭成员，不会给自己带来麻烦.要爱惜房屋、家具家电、设施设备等)。在这三者不可兼得的情况下，也可根据出租人对它们的偏重程度进行细分。

(二)房地产需求者

1.房地产需求者的种类

房地产需求者可能成为房地产经纪机构和经纪人员的买方客户，了解他们有助于寻找客源。任何个人和单位都有可能成为房地产需求者，因为人人都需要住房满足居住需要，每个单位都需要场地特别是建筑空间从事生产经营等活动。

房地产需求者也称为房地产消费者，可根据房地产需求的不同分为不同类型。例如，住房需求可分为购房需求和租房需求，相应地可将住房需求者分为购房者和租房者。住房需求还可分为主动需求和被动需求。主动需求是因收入增加等而积极、自愿地购买住房，被动需求是因房屋被征收拆迁、家庭人口增加、结婚等而需要购买住房。此外，根据购买房地产的目的或动机，房地产需求分为下列类型。

(1)自用性需求，是购买房地产后自己使用的需求，即“为用而买”的需求。其中，住房的自用性需求也称为自住性需求(或自住购房需求、消费需求)，又可分为刚性需求和改善性需求。刚性需求也称为基本需求，是指结婚、新增人口(如城镇化、其他城镇迁入)、征地拆迁货币化安置等产生的需求。改善性需求是指为改善居住条件，如小房换大房、旧房换新房、远处房换近处房、环境较差房换环境较好房、非学区房换学区房等产生的需求。

(2)投资性需求，是购买房地产后长期用于出租或出租较长时间(通常5年以上)再转售来获取回报的需求，即“为租而买”的需求。

(3)投机性需求，是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格涨落变化，以期从价差中获利的需求，即“为卖而买”的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购。

(4)保值性需求，是担心通货膨胀(物价上涨、货币贬值)而购买房地产。通货膨胀是货币总量超过了流通中所需要的货币量，引起货币贬值，物价持续、普遍上涨的现象，即钱不值钱了。例如，手里有较多的人民币，在继续持有人民币、购买房地产、购买证券(如股票、基金、债券)、购买黄金、兑换为外币(如美元、欧元)等之间进行选择时，认为房地产相对来说可以保值增值而购买房地产。如有人说：“钱放在银行里担心贬值，买股票、基金又有几人不赔，没有出路了，还是放在房地产上会安心些。”

(5)特殊性需求，是为了特殊需要而购买房地产，如为了子女上好的学校而购买“学区房”，为了将户口迁入而买房。

2.房地产需求者的主要诉求

房地产自用性需求者的诉求主要是“物有所值”，即购买的房地产合意、价格较低、交付较快。

对投资性需求者来说，预期购买后在持有期间所能获得的租赁收益(或租金回报)和持有期末转售时的增值(或升值空间)，对投机性需求者来说，预期购买后的房地产价格上涨幅度和转售时的获利多少，以及相关的风险大小，往往决定了他们的购买意愿和愿意支付的价格。

(三)房地产经纪机构

房地产经纪机构是房地产交易的“中间商”，是继房地产交易双方之后的重要市场参与者，为房地产交易者提供房源、客源、价格等信息及有关专业服务，如帮助房地产出售人、出租人寻找购买人、承租人，帮助购买人、承租人寻找其欲购买、租用的房地产，核实房地产权利状况，协助交易双方订立房地产交易合同，代办房地产贷款、不动产转移登记、抵押登记等手续，还可帮助房地产开发企业制定和实施销售策略、提供销售价格建议等。

(四)其他专业服务机构

1.金融机构

房地产交易金额较大，需要金融机构提供贷款、交易资金监管、结算等服务。如商业银行和住房公积金中心可为住房购买人提供“个人住房贷款”。在存量住房买卖中，卖方通常有未还清的抵押贷款，买方往往也需要抵押贷款，因此还涉及新老债权人的进入和退出，也需要金融机构提供相关服务。

2.房地产估价机构

它们在房地产买卖以及相关的抵押贷款、交易税收等活动中提供房地产价值或价格评估服务。例如，在房地产成交之前进行估价，可提供所买卖房地产的市场价格、市场价值或最可能实现的价格等专业意见，以免房地产出售人“低卖”房地产，或房地产购买人“高买”房地产。在申请房地产抵押贷款时，出具房地产抵押估价报告，为商业银行、住房公积金中心等确定贷款额度提供参考依据。

3.公证机构

具体为公证处，是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。房地产交易中有非房地产权利人亲自办理的委托、监护、继承等情形，通常需要有关当事人到公证处办理相关公证。

4.律师事务所

在房地产交易中，律师事务所可以提供相关法律咨询和服务，如在房地产买卖、抵押时，需要律师对相关合同和文件进行把关，避免出现法律问题或发生交易纠纷。

(五)房地产市场管理者

房地产市场管理者主要有房地产管理部门和房地产行业组织。

1.房地产管理部门

房地产管理部门主要负责房地产交易、经纪等活动的监督管理，对房地产市场参与者的行为有着重要影响。房地产管理部门有国务院房地产管理部门和地方房地产管理部门。目前，国务院房地产管理部门是住房和城乡建设部。

2.房地产行业组织

房地产行业组织是房地产企业和从业人员的自律性组织，依照法律、法规和章程实行自律管理，在为房地产企业和从业人员提供服务、反映诉求、维护权益、规范行为以及促进房地产行业健康发展等方面，发挥着不可替代的作用。目前，房地产行业组织有以房地产开发为主的，有以房地产中介服务(包括经纪、评估、咨询等)为主的，有以物业管理为主的，分为全国性行业组织和地方性行业组织。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国依法设立的唯一全国性以房地产中介服务为主的行业组织。房地产经纪机构、经纪人员加入依法设立的相关行业组织，可享有章程规定的权利，依法开展业务可得到行业组织的保障，合法权益可得到行业组织的维护。

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