房地产经纪人

第二章 房地产经纪专业人员

第二节 房地产经纪人员的权利和义务

一、房地产经纪人员的权利

依法保障房地产经纪人员的权利是房地产经纪人员顺利执业的前提。《房地产经纪管理办法》《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》《房地产经纪执业规则》等规定了房地产经纪人员的主要权利。

1.依法发起设立房地产经纪机构的权利

房地产经纪人员有权按照《公司法>《合伙企业法》及《城市房地产管理法》等法律发起设立房地产经纪机构，并可以管理运营房地产经纪机构.

2.受聘于房地产经纪机构，担任相关岗位职务的权利

房地产经纪专业人员作为具有房地产经纪专业人员职业资格的专业技术人员，有权受聘于房地产经纪机构，并依据其房地产经纪专业技能的水平，担任相应工作岗位的职务。

3.执行房地产经纪业务的权利

房地产经纪人员受聘到房地产经纪机构之后，享有执行或承办房地产居间、代理等经纪业务的权利。但是，房地产经纪人员执行房地产经纪业务需要由受聘房地产经纪机构指派。目前，房地产经纪业务由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务报酬由房地产经纪机构统一收取，房地产经纪人不能以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，所以房地产经纪人员只能受聘到房地产经纪机构从事房地产经纪业务。

4.在房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利

房地产经纪是一项专业性很强的工作，不是什么人都可以从事的。房地产经纪服务合同等业务文书关系到当事人的权利义务，关系到交易成败，所以只有专业的房地产经纪人员才能在房地产经纪服务合同等业务文书上签名。关于房地产经纪服务合同的签字制度，早有明文规定。《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房[2006] 321号)规定“房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人的签名”。《房地产经纪执业规则》也规定“在房地产经纪业务合同中应当有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名及注册号”。《房地产经纪管理办法》规定“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名”。

5.要求委托人提供与交易有关资料的权利

房地产交易的顺利进行和安全完成，离不开委托人提供房地产权属证书、身份证明等与交易有关的资料。委托人为房屋出售人或者出租人的，房地产经纪人员有权要求其提供交易房屋的权属证书和委托人的身份证明等有关资料;委托人为房屋承购人或者承租人的，房地产经纪人员有权要求其提供委托人身份证明等有关资料。

6.拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利

现实中，房地产经纪机构、委托人为了机构或者个人利益最大化，会要求房地产经纪人员隐瞒与房屋有关的真实信息、订立阴阳合同、改变房屋内部结构分割出租等，这些都是违法指令，房地产经纪人应当也有权拒绝执行。

7.获得合理报酬的权利

房地产经纪服务报酬由房地产经纪机构统一收取，房地产经纪人员依据劳动合同约定和有关规定，享有获得合理报酬的权利。

8.依法享有的其他权利

如同等条件下，有职业资格的房地产经纪专业人员比无资格的一般从业人员拥有优先获得业务的权利。

二、房地产经纪人员的义务

房地产经纪人员除承担《宪法》所规定的公民的基本义务之外，还承担从事房地产经纪职业所应尽的特殊义务。

1.遵守法律、法规、规章、政策和职业规范，恪守职业道德的义务

遵纪守法是每个公民的义务，房地产经纪人员也不例外。房地产经纪人员除应当遵守一般的法律、法规外，还要重点遵守专门的部门规章《房地产经纪管理办法》及针对房地产经纪行业的一系列规范性文件及行业自律文件。

2.不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务

房地产经纪人员不能在两家及两家以上房地产经纪机构执业，依据如下：一是根据《城市房地产管理法》的规定，房地产经纪机构应当具备足够数量的专业人员，专业人员应当特指房地产经纪专业人员，房地产经纪人员兼职就会造成同一房地产经纪人或房地产经纪协理既属于甲房地产经纪机构又属于乙房地产经纪机构的情况，违反房地产经纪机构专业人员的界定和要求;二是《劳动合同法》规定“非全日制用工，是指以小时计酬为主，劳动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时，每周工作时间累计不超过二十四小时的用工形式。”目前，房地产经纪人员每天的工作时间远远超过4小时，有的甚至超过8小时，另外房地产经纪人员的工作成效体现在促成的交易上，一个交易通常会长达数周甚至数月，难以以小时计酬。所以房地产经纪人员不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。

3.依法维护当事人的合法权益的义务

房地产经纪人员是具备房地产专业知识和经验的专业技术人员，在经纪活动中，有义务依法维护当事人的合法权益。对居间服务来说，房地产经纪人员需要在诚实守信的前提下，监管交易双方的合法权益;对代理服务来说，房地产经纪人员应当在合法、诚信的前提下，维护委托人的最大权益。

4.向委托人披露相关信息的义务

搜集并如实向委托人提供房源客源等相关信息，是房地产经纪服务的基本内容。房地产经纪活动中，为了减少信息不对称，房地产经纪人有义务确认信息的真实性，并向委托人披露与房地产交易相关的有利和不利的信息。

5.为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务

在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。

6.接受继续教育，不断提高业务水平的义务

房地产业快速发展，其制度与政策不断完善，房地产经纪知识也不断更新，房地产经纪人为了保持职业能力和提升服务水平，应当不断接受职业继续教育。

7.不进行不正当竞争的义务

不进行不正当竞争是所有经营者的义务，房地产经纪人也不例外。房地产经纪人不得违反相关规定，通过商业贿赂、虚假广告、盗取客户信息等行为损害其他房地产经纪人的合法权益，扰乱房地产经纪行业秩序。

8.接受住房和城乡建设(房地产)行政主管部门和政府相关部门的监督检查的义务

接受和配合主管部门的监督检查，是房地产经纪人的应有义务。房地产经纪人在接受检查时，应当主动提供相关资料，如实反映执业问题。

除以上各项义务外，房地产经纪人还有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高，执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂，房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务，同时，房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。

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