房地产经纪人

第七章 房地产经纪服务合同

第三节 存量房经纪服务合同

一、房屋出售经纪服务合同

房屋出售经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方出售房屋而向委托人提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

(一)签订房屋出售经纪服务合同的注意事项

1.认真查验交易房屋的权属状况

房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将进行国有土地上房屋征收、是否已经抵押或涉案被查封、共有产权人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。不动产权证书并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，因此，房地产经纪机构及其人员在为委托人提供房地产经纪服务前应当查看委托出售房屋的实体及房屋权属证书，然后再通过不动产登记部门核实该房屋的权属情况，包括该房屋是否设立抵押权、租赁权或有其他权利限制、是否存在共有人，产权单位对房屋出售是否有限制条件或房屋是否符合上市条件等。另外还要注意以下几个重点问题：①单位自建的房屋，农村宅基地上建造的房屋，社区或项目配套用房，未经规划或报建批准的房屋等，都有可能不是完全产权;②因不动产权证书遗失而补办了新的不动产权证书，或者房屋发生过转让、被查封甚至被强制拍卖，原不动产权证书没有产权;③伪造的不动产权证书没有产权;④未登记的预售商品房、抵押商品房，仅凭购买合同或抵押合同不能完全界定产权状态;⑤已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置;⑥公房上市需要补交地价或其他款项，符合已购公有住房上市出售条件才能出售;⑦在拍卖市场上竞得的房屋可能存在产权不完整的情况;⑧涉及婚姻或财产继承的房屋产权一般比较复杂;⑨法律禁止转让的房地产在法律取消禁止前不得交易。

2.经委托人同意再对外公布房源信息

为了确保房源信息发布的真实、有效、准确，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同后，还要根据委托人提供的证明、材料以及查验房屋的结果，在委托人的协助下，进一步编制房屋状况说明书，办理房源核验。房地产经纪人员还要尽可能全面地掌握房源的其他相关信息，如房屋的区位、配套设施设备、债权债务信息、附送的家具电器及其他用品、房屋的其他现况等内容，并在房屋状况说明书中予以记载。房屋状况说明书中还要附上相关证件材料的复印件和房屋外立面及各房间的照片。

委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息时，房地产经纪机构方可通过合法渠道进行发布。

3.详尽告知委托人相关税费政策

在房屋交易中，根据权属性质、房屋用途、购买年限的不同，交易当事人所缴税费亦有所不同，交易税费计算比较复杂，而且，房地产税费政策一直处在不

断地调整变化中，因此，一般委托人很难详细掌握。房地产经纪机构应该根据委托房屋的情况详尽告知房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准等。

4.委托方式选择

房屋出售经纪服务合同中的委托方式可以是独家委托，或多家委托。两种方式各有利弊，委托人可以根据自己的实际情况进行选择。独家委托中委托人把房屋授权给一家房地产经纪机构出售，并确定一定的委托期限。在委托期内，房地产经纪机构为了促成交易，会集中力量将房源推荐给客户，缺点在于受托房地产经纪机构客户资源有限。多家委托的方式中委托人把房屋同时授权给多家房地产经纪机构出售，谁先达成交易合同，谁获得佣金。在多家委托方式下多家房地产经纪机构展开竞争，房源信息可以尽可能多地传递到客户那里，缺点在于房地产经纪机构竞争激烈，可能为尽快成交不择手段，对委托人造成损失。当然独家委托、多家参与销售的方式可以结合以上两种委托方式的优点。也就是一家房地产经纪机构接受出售方的独家委托，但是该房源信息向其他相关房地产经纪机构开放，其他房地产经纪机构可以向自己的买方客户推荐，如果成交，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配。

5.房屋出售经纪业务中的延伸服务

在房屋出售经纪服务中，房地产经纪机构也可以根据委托人的意愿，提供待售期间的房屋保管服务。即委托人将房屋钥匙交给房地产经纪机构保管并使用，房地产经纪机构可以直接带客户看房而不需要卖方陪同。这适合于卖方目前不居住在该委托屋内的情况，一方面可以省去卖方每次看房陪同的麻烦，也方便了房地产经纪机构带客户看房。这种情况一般出现在独家委托中。

根据我国《合同法》的有关规定，除非当事人另有约定，保管合同至保管物交付时成立。保管期间，保管人应当妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。只有保管是无偿的，并且保管人证明自己没有重大过失的，才不承担赔偿责任。可见，房地产经纪机构一旦接受了委托人所交付的房屋钥匙，就开始承担该房屋的保管责任。

因此，房地产经纪机构在签订房屋出售经纪服务合同时，不能只简单考虑工作方便，还应当在接受房屋的钥匙之前，就是否履行对房屋的保管义务、发生房屋损坏及其房屋内财产失窃、损坏时如何处理、该服务是否收费及收费标准等问题与委托人进行特别约定;在接受房屋钥匙的同时，应当对房屋室内物品进行登记造册，做好交接工作;在带客户看房时要爱护房屋设施，保管好房屋内的物品。

(二)房屋出售经纪服务合同的特殊内容

1.出售房地产的基本情况

合同中标明出售房地产的基本情况，包括房屋基本信息、区位信息、实物信息、配套设施设备、债权债务信息等。房屋信息尽可能详细，能够更好地完成经纪服务工作。

2.房地产经纪基本服务及延伸服务的项目、内容、要求以及完成的标准

在房屋出售经纪服务合同中，房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：提供与标的房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询;寻找承购人;协助卖方与承购人达成交易，签订房屋买卖合同。除基本服务外，提供延伸服务的，房地产经纪机构和委托人需要协商确定具体服务内容、要求及完成标准，并作为补充内容列入合同，或通过延伸服务合同另行约定。如：在协议约定的期限内代管标的房屋;代办个人住房抵押贷款、房地产估价、公证手续;为委托人代办税费缴纳事务;代办解除标的房屋抵押手续;代办房屋产权及附属设施过户手续;代理移交房屋、附属设施及家具设备等;代办各种房屋维修基金、物业管理费、公用事业费账户更名、费用移转手续等。

3.出售价格

标明委托人要求的房地产出售价格，如实际成交价高于上述价格，超过部分归委托人所有。

二、房屋购买经纪服务合同

房屋购买经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

(一)签订房屋购买经纪服务合同的注意事项

1.明确委托人的购房需求

房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。购房目的中，自住购房和投资性购房是两大不同类别，对住房要求有所不同。同时，委托人的年龄、职业等也影响着委托人对住房的要求;如果承购的是商业房地产，房地产经纪机构应该了解委托人意向的位置、房地产面积、单价、总价、物业服务费用、周边配套等信息。房地产经纪机构和委托人要进行充分沟通，明确详细的承购意向，房地产经纪机构才能有针对性地向委托人提供房源信息，更好更快地促成交易。

2.购买人相关税费政策的说明

购房人一般需要交纳契税、印花税、交易手续费、权属登记费等。另外房地产经纪机构还要向委托人介绍当地实行的房地产市场政策，比如房产税、限购政策等。在了解委托人拥有住宅数量、面积的基础上，分析其是否受限购政策影响，以及是否需要缴纳房产税及需缴纳的税费金额。

3.房屋购买经纪业务中的延伸服务

房屋购买经纪服务中可以包含房屋质量保证、房屋交易履约保证等交易保障服务，如提供这类服务，也应在合同中对这些服务的具体内容、服务标准及收费标准进行约定。

(二)房屋购买经纪服务合同的特殊内容

1.购买房地产的基本要求

合同中标明承购房产需求信息，包括房屋区位、价格、面积、户型、其他要求等。

在房屋购买经纪服务合同中，房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：提供与标的房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情;寻找符合购买意愿的房屋及其出售人;对符合委托人购买要求且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验;协助委托人与出售人达成交易并签订房屋买卖合同。除基本服务外，提供代办房地产估价、公证手续;为委托人代办税费缴纳事务;代办购房抵押贷款手续;代办房屋产权及附属设施过户手续;代理查验并接受房屋、附属设施及家具设备等;代办各种收费设施的交接手续等其他服务的，房地产经纪机构和委托人根据需要协商确定具体服务内容、要求及完成标准，作为补充内容写入合同，或通过延伸服务合同约定。

3.委托购买价格

标明委托人要求的房屋承购价格。委托人支付的价格应与出售人得到的价格相同。

三、房屋出租经纪服务合同

房屋出租经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方出租房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

(一)签订房屋出租经纪服务合同的注意事项

1.认真查验房屋物质状况，经委托人同意后对外公布房源信息

为了避免房屋出租后因房屋及其设备、家具等给承租人造成健康、安全损害从而产生交易纠纷，房地产经纪机构与委托人签订房屋出租经纪服务合同之前，就应对房屋的结构、装修、设备、家具进行认真查验，有重大健康、安全隐患的应敦促出租人进行整改后再受理委托出租业务。对可受理出租委托的房屋，要根据房屋查验的实际情况以及委托人提供的相关证明材料(如甲醛排放量)，编制房屋状况说明书，经委托人确认并同意对外公布房源信息后，房地产经纪机构方可通过各种合法渠道进行房源信息发布。

2.详细了解委托人租赁要求

房地产经纪机构要充分了解委托人对租客和租赁期限的要求。对租客的要求包括租客的年龄、职业、租客数量、租客的国籍地域等。有些出租人暂时不会处理和使用房产的，希望长期出租，房地产经纪机构可以帮其寻找稳定的租客;有些出租人可能只是短暂出租，一段时间以后要使用或者出售的，房地产经纪机构可以帮其寻找短租客或者是租期灵活的客户。

3.房屋出租经纪业务中的延伸服务

出租经纪服务中可以包含对出租房屋及设备的使用监督、维修服务，以及代收租金服务。比如房地产经纪机构可以推出“房屋管家”或“房屋托管”服务。出租人和房地产经纪机构签订托管协议，出租人将房屋委托给经纪机构进行管理，包括房屋租前保洁、寻找租客、收取租金、维修等，出租人向房地产经纪机构支付管理费用(或以某个特定时间段内的租金充抵)。如果在租约期内房屋出现维修等问题，可以由房地产经纪机构负责找人进行修理，如果是房屋设备老化等问题导致的，维修费用由出租人支付，可以从租金中代扣。如果是租客使用不当造成的，维修费用由租客支付。租约期内只需房地产经纪机构和租客接触，出租人不和具体的租客联系。租约期内出现的租客临时退租出现空置期，或者没有按期支付租金、拖延或拒交水电费等情况都由房地产经纪机构进行风险担保，不会影响签约出租人的收益。这种“房屋管家”或“房屋托管”服务可以为出租人节省大量的时间和精力。

(二)房屋出租经纪服务合同的特殊内容

1.出租房屋的基本情况

合同中标明出租房地产的基本情况，包括房屋基本信息、区位信息、实物信息、配套设施设备、债权债务信息等。

2.房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准

在房屋出租经纪服务合同中，房地产经纪机构可以提供的服务包括：提供与标的房屋租赁相关的法律法规、政策、市场行情咨询;寻找承租人;在约定期限内代管标的房屋;协助委托人与承租人达成交易并签订房屋租赁合同;为委托人代办税费缴纳事务;代理交接房屋、附属设施及家具设备等;代办各种收费设施的交接手续等。

3.委托出租条件

标明委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。

四、房屋承租经纪服务合同

房屋承租经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方承租房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

(一)签订房屋承租经纪服务合同的注意事项

1.明确委托人租赁要求

房地产经纪机构要明确委托人的租赁的要求，包括对租赁房屋面积、租金、租赁期限、内部设施、小区环境、交通等情况，将这些内容具体写在房屋承租经纪服务合同中。另外要提醒租客不得在未取得出租人同意其转租的情况下进行转租(特别是群租)或在承租房屋内从事违法活动。

2.房屋承租经纪业务中的延伸服务

承租经纪服务也可以像承购经纪服务一样，提供类似的房屋质量保证服务。还可以进一步拓展到维修服务。也就是房屋在租赁期间出现设备损坏等情况需要进行维修的，租客可以找房地产经纪机构进行申报，由房地产经纪机构进行维修处理，然后房地产经纪机构再找出租人支付相关费用，或者出租人可以和房地产经纪机构在出租经纪合同中约定出租人每年支付的维修费用，维修事宜交给房地产经纪机构处理，实际维修费用超过合同约定的，超出部分由房地产经纪机构承担，实际维修费用少于合同约定的，房地产经纪机构作为利润或管理费用的一部分。房地产经纪机构在这个维修服务中承担风险，可以向出租委托人和承租人收取一定的费用作为服务费用或风险补偿。

房地产经纪机构还可以推出“包年限租赁”服务，比如以一年为租赁服务年限，在一年内如果非因委托人原因终止租赁合同，被迫搬离租赁房屋的，房地产经纪机构负责另外推荐其他房源，保证其继续租赁而不需要另外支付经纪服务费。这种服务对于房地产经纪机构增加了一定的风险，也会减少部分收益，但是对于稳定客源很有益处，特别是对于长期租赁的人群很有吸引力，房地产经纪机构为了减少风险，也会着力推荐较稳定的长期租赁的房源给客户，使得合同两方都受益。

(二)房屋承租经纪服务合同的特殊内容

1.承租房屋的基本要求

合同中标明承租房屋需求信息，包括房屋区位、面积、户型、设施设备、租期、租金及其支付方式、押金等要求。

2.房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准

在房屋承租经纪服务合同中，房地产经纪机构可以提供的服务包括：提供与标的房屋租赁相关的法律法规、政策、市场行情咨询;寻找符合承租意愿的房屋及其出租人;对符合委托人承租要求且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验;协助委托人与出租人达成房屋租赁合同;为委托人代办税费缴纳事务;代理查验并接受房屋、附属设施及家具设备等;代办各种收费设施的交接手续等。

3.委托承租价格

标明委托人要求房产承租的价格。

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