房地产经纪人

第三节 房地产经纪执业规范的主要内容

三、业务办理规范

(一)发布房源信息或者房地产广告

承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息或广告。房地产经纪机构发布所代理的新建商品房项目广告时，应当提供委托证明。房源信息或者房地产信息必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，特别对于能否实地查看待售的房屋，房地产经纪人员应当在房源广告中据实披露，不得作不实宣传。

根据国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布规定》(国家工商行政管理总局令第80号，自2016年2月1日实施)的规定，房地产经纪机构发布房地产广告或者业务招揽广告还应当遵守下列规范：

发布房地产广告，应当具有并向广告发布媒体提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;④建筑工程竣工验收合格证明;⑤发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明;出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;⑥中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明;⑦确认广告内容真实性的其他证明文件。

房地产广告中的房源信息应当真实，厂告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间;面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确;广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明;广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当;广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明;广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限;广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明;广告使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

发布商品房预售、销售广告，必须载明以下事项：①开发企业名称;②中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;③预售或者销售许可证书号。但广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项

房地产广告不得含有下列内容：①升值或者投资回报的承诺;②以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;③违反国家有关价格管理的规定;④对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传;⑤不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚;⑥不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果;⑦不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

凡下列情况的房地产，不得发布广告：①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;⑤权属有争议的;⑥违反国家有关规定建设的;⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的;⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。

相关法律责任：违反规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款;没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

(二)及时报告订约机会等信息

房地产经纪机构和房地产经纪人员作为买方或者承租方代理人时，必须在首次与卖方接触时将与购买人或者承租人的关系告诉卖主，在签订交易合同前，并将此告知以书面确认的方式告诉卖主。担任出卖方或出租方代理人时，也需要把与买房人或者租房人的利害关系告知出卖方或出租方，并在经纪服务告知确认书上记载利害关系情况。

承办业务的房地产经纪人员应当及时、如实地向出售(出租)委托人报告业务进行过程中的订约机会、市场行情变化及其他有关情况，不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项;应当凭借自己的专业知识和经验，及时、如实向承购(承租)委托人提供经过调查、核实的标的房屋信息，如实告知所知悉的标的房屋的有关情况，协助其对标的房屋进行查验;应当及时、如实向房地产经纪机构报告业务进展情况。

(三)撮合成交

在当事人对交易房屋满意的情况下，撮合交易的过程就是房地产经纪人员代替委托人讨价还价的过程。房地产经纪人员在执行代理业务时，在合法、诚信的前提下，应当维护委托人的最大权益;在执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。

(四)协助签订房地产交易合同

当事人双方达成交易意向后，房地产经纪人员应当协助委托人订立房地产交易合同。房地产经纪人员应当告知当事人优先选用政府部门或者行业组织推荐使用的房地产交易合同示范文本，并协助委托人逐条解读合同条款，办理房地产交易合同网上签约或者合同备案等手续。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得迎合委托人，为规避房屋交易税费等非法目的，协助当事人就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”。

相关法律责任。为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

(五)交易资金监管

房地产经纪机构、房地产经纪人员应当严格遵守房地产交易资金监管规定，保障房地产交易资金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金。

房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户或者备付金账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

相关法律责任：房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。侵占、挪用房地产交易资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记人信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

四、服务费用收取规范

房地产经纪服务实行市场调节价格，收费标准由房地产经纪机构根据服务成本和市场竞争情况自行确定。房地产经纪机构在营业场所公示的收费标准不得再标注是政府制定的收费标准。

房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益;不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。对于单边代理的房地产经纪业务，房地产经纪人员有义务向交易相对人或者交易相对人的代理人披露佣金的安排。

房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的，不得收取佣金。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用，可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付;房地产经纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付。经委托人同意，两个或者两个以上房地产经纪机构同一房地产经纪业务开展合作的，只能按一宗业务收费，不得向委托人增加收费。合作完成机构应当根据合同约定分配佣金。

相关法律责任：有下列行为之一的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款;情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。①房地产经纪服务未实行明码标价，未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息的;②房地产经纪机构收取未予标明的费用的;③房地产经纪机构利用虚假标价，或者通过混合标价、捆绑标价等使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈的;④对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价构成价格违法行为的;⑤房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，收取佣金的;⑥两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或者向委托人增加收费的。

五、资料签署和保存规范

1.重要文书签章

为将经纪服务合同责任落实到每个房地产经纪人员，增强承办房地产经纪人员的责任心，切实保护委托人利益，房地产经纪服务合同、房屋状况说明书和书面告知材料等重要业务文书应当由房地产经纪机构授权的登记房地产经纪人员签名，并在业务书上注明房地产经纪人员的登记号。

2.业务记录

房地产经纪机构应当建立和健全业务记录制度，执行业务的房地产经纪人员应当如实全程记录业务执行情况及发生的费用等，形成完整、规范、详实的业务记录。

3.资料保管

房地产经纪机构应当妥善保管房地产经纪服务合同、房屋买卖合同或房屋租赁合同、委托人提供的资料、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与房地产经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。房地产经纪服务合同的保存期不少于5年。

六、信息保密规范

房地产经纪机构和人员应当保守在从事房地产经纪活动中知悉的委托人、交易相对人和其他人不愿泄露的情况、信息及商业秘密。但是，以下两种情况除外：一是委托人或者其他人准备或者正在实施危害国家安全、公共安全或者严重危害他人人身、财产安全的行为;二是法院或政府有关部门要求协助提供相关信息。

房地产经纪机构和房地产经纪人员不得不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益。比如，利用客户的房屋产权材料办理个人暂住证，或将客户信息出卖给他人。现实房地产交易中，交易当事人向房地产经纪机构提供个人信息，日积月累，房地产经纪机构会掌握大量的客户信息。一般在购房之后，房主还会进行装饰装修、购置家具家电等一些后续投资，掌握在房地产经纪机构手里的客户信息就有相当的经济价值。这种情况下，房地产经纪机构及人员一定要抵制利诱，遵守职业道德，不泄露客户信息，更不利用委托人的个人信息或者资料谋取不正当利益。

相关法律责任：房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记人信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，记人信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

七、处理与同行关系的行为规范

(一)同行及同业间的尊重与合作

房地产经纪机构和人员应当共同遵守经纪服务市场及经纪行业公认的行业准则，从维护行业形象及合法利益的角度出发，相互尊重，公平竞争，不能进行房地产经纪机构之间或房地产经纪人员之间的优劣比较宣传，严禁在公众场合及传媒上发表贬低、诋毁、损害同行声誉的言论。

房地产经纪同行及同业应当开展合作，除非同行合作不符合委托人的最佳利益。两个或两个以上房地产经纪机构就同一房地产交易提供经纪服务时，房地产经纪机构之间和房地产经纪人员之间应当合理分工、明确职责、密切协作，意见不一致时应当及时通报委托人协商决定。通常同行之间合作，应当分享佣金、共担费用，合同的邀约一方在发布房源时应注明是否接受合作，接受合作的必须清楚表明合作的条件。房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担连带责任。

房地产经纪人员从其他房地产经纪人员或者其他房地产经纪机构那里获取信息时，应告知对方其房地产经纪人员身份，并告知是自己咨询还是替客户咨询，若为客户提出询问，则必须告知其本人与客户的关系。

独家代理或者专任委托具有排他性，房地产经纪机构和房地产经纪人员在联系已与其他机构签署独家代理房地产经纪服务合同的业务时，应当遵守如下规范：

1.房地产经纪机构和人员只能与代理经纪机构联系，而不能与独家代理的委托人(被代理人)联系，除非后者主动联系;

2.当代理的经纪机构拒绝披露独家代理到期日或者代理性质时，其他的房地产经纪人员可以与房屋所权人取得联系，招揽业务;

3.若独家代理房地产经纪机构的委托人主动联系房地产经纪机构，讨论建立同样的独家服务关系，双方可就未来事项或现存独家代理的房地产经纪服务合同到期后，双方可合作事项进行讨论。

(二)禁止不正当竞争

房地产经纪执业不正当竞争行为是指房地产经纪机构和人员为了承揽经纪业务，违反自愿、平等、公平、诚实信用原则和房地产经纪执业行为规范，违反房地产经纪服务市场及房地产经纪行业公认的行业准则，采用不正当手段与同行进行业务竞争，损害其他房地产经纪机构及人员合法权益的行为。房地产经纪行业的不正当竞争行为主要依据《反不正当竞争法》调整。

房地产经纪机构和人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争：

1.故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员信誉、声誉，散布、传播关于同行的错误信息;

2.无正当理由，以低于成本价或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务;

3.房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动关系后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务;

4.故意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，故意破坏同行促成的交易 制造纠纷和麻烦。

八、处理与社会关系的行为规范

(一)禁止误导社会公众、扰乱市场秩序

1.房地产经纪机构和人员不得捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格;相关法律责任：房地产经纪机构和人员捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款;情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚;

2.房地产经纪机构公开发布房地产市场报告，应当真实、客观、翔实，不得误导社会公众;

3.房地产经纪人员应当珍视和维护房地产经纪人员职业声誉，在网络、电视、报纸等媒体上发表的专业观点，应当表明房地产经纪专业人员的身份。

(二)配合监督检查

房地产经纪机构及人员接受司法机关、行政主管部门及相关部门监督检查时，被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。

(三)承担社会责任

房地产经纪机构及人员应充分认识到自己是社会的一员，作为(企业)公民，理应承担自己的社会责任。目前一些大型的房地产经纪机构通过捐建希望小学、捐建图书馆、建立员工互助基金等方式承担社会责任。

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