房地产经纪人

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房地产估价的现实需要：

1、国有建设用地使用权出让的需要;

2、房地产转让的需要

;3、房地产抵押贷款的需要;

4、房地产征收征用补偿的需要;

5、房地产损害赔偿的需要。(还有：房地产分割、房地产税收、房地产保险、房地产争议调处和司法鉴定，以及企业对外投资、合资、合作，分立、改制、资产重组、产权转让、清算等经济行为。)

二、房地产价格：是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价--货币额、商品或其他有价物。

房地产价格形成的条件：具备有用性、稀缺性和有效需求。

房地产价格的特征：

01、房地产价格既有交换代价的价格双有使用代价的租金。

02、受区位影响很大。

03、实质上是房地产权益的价格。

04、形成的时间通常较长。

05、房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。

房地产价格的构成：

1、土地取得成本：是指取得房地产开发用地所必要的支出。(取得途径：通过市场购买取得;通过征收集体土地取得;通过城市房屋拆迁取得。)

2、开发成本：指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。(勘察设计和前期工程费;基础设施建设费;公共服务设施建设费;商品房建筑安装工程费;其他工程费。)

3、管理费用：指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费。

4、销售费用：指预售未来开发完成的房地产或者销售已经完成的房地产所必要的费用。(包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或销售代理费。)

5、投资利息：指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要的费用应计算的利息，而不仅仅是借款的利息和手续费。

6、销售税费：指预售未来开发完成的房地产或销售已经开发完成的房地产应当由卖方缴纳的税费。(两税一费：营业税、城市维护建设税，教育费附加。)

7、开发利润：是由销售收入(售价)减去各项成本、费用和税金后的余额。

房地产价格和价值的主要种类：

01、使用价值和交换价值;

02、投资价值和市场价值;

03、原始价值、账面价值和市场价值;

04、成交价格、市场价格、市场价值和评估价值;

05、市场调节价、政府指导价和政府定价;

06、基准地价、标定地价和房屋重置价格;

07、土地价格、建筑物价格和房地价格

;08、总价格、单位价格和楼面地价;

09、实际价格和名义价格;

010、现房价格和期房价格

;011、起价、标价、成交价和均价;

012、保留价、起拍价、应价和成交价。

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（责任编辑：中大编辑）