房地产经纪人

营业税改征增值税

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，有增值才征税，没增值不征税。

营改增之前，从事房地产开发经营的单位和个人，销售建筑物及其他土地附着物，以其销售收入额为计税依据，按税率5%缴纳营业税。租售房屋的单位和个人，就其所取得的营业额，适用5%的税率征收营业税。

营改增之后，提供不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，增值税税率为11%(10%)。

一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人，低于该标准的则为小规模纳税人。

1.计税方法

(1)一般计税方法计税(可抵扣进项税)

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。

一般计税方法的应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

销项税额=销售额×适用税率

(2)简易计税方法(不得抵扣进项税)

简易计税方法的应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税;达到起征点的，全额计算缴纳增值税。

(1)按期纳税的，为月销售额5000～20000元(含本数)。

(2)按次纳税的，为每次(日)销售额300～500元(含本数)。

对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元(10万元)的企业或非企业性单位，免征增值税。

2.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》对不动产经营租赁服务的主要规定

(1)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

对于不动产与纳税人机构不在同一市县的，纳税人按5%征收率向不动产所在地预缴税款，再报机构所在地税务机关;

(2)若2016年5月1日后取得的不动产与纳税人机构不在同一市县的，纳税人按3%征收率向不动产所在地预缴税款，再报机构所在地税务机关。

(3)小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

(4)个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

3.销售不动产的增值税规定

(1)自建房

①个人销售自建自用住房，免征增值税。

②一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法;

③一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法;

④小规模纳税人销售其自建的不动产，可以选择简易计税方法;

⑤房地产开发企业销售老项目，可以选择简易计税方法。

(2)非自建房

①一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法;

②一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法;

③小规模纳税人销售其取得的不动产，可以选择简易计税方法。

(3)销售不动产的计税依据

①自建类的不动产销售，计税依据是全部价款和价外费用为销售额，计算应纳税额;

②非自建类的不动产销售，计税依据是全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。

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（责任编辑：gx）

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