房地产经纪人

为了帮助考生系统的复习房产经纪人考试课 程，全面的了解房产经纪人考 试教材 的相关重点，小编特编辑汇总了2011年房产经纪人考试 相关知识的辅导资料，希望对您参加本次考试有所帮助!  

三、房地产市场调查资料的搜集(熟悉)

资料搜集内容包括基本资料、房地产行业法规资料、项目基地现状资料、交通流量资料、人文社会经济资料、公共设施资料、商圈资料、房地产市场景气资料、销售资料、竞争项目资料和租金资料等。

(一)搜集资料的途径

1.交易双方当事人

访问地区市场上曾经发生过交易行为的买方或卖方，应着重查访成交标的物的位置、面积、交易价格、交易当时的状况和其他条件等。在访问中应尽量了解其交易进行时的状况，并从其提供的资料中尽可能导引出其他市场交易线索。访问者可以询问交易当事人，为什么会接受与其当初的报价方案不同的成交结果，其所作决策是依据哪些理由。据此可掌握更多该地方的市场交易资料，并有助于了解交易内容有无其他附加条件。

2.促成房地产交易行为的中介组织

房地产市场上的中介组织，具有促进交易行为的作用，在房地产市场上十分活跃。一般而言，他们不但参与交易行为，且对于地区市场十分了解。因此，市场调查人员可利用其提供的资料，增加市场调查的深度和广度。

3.房地产开发企业公开发布的各种销售或出租广告

房地产开发企业公开推出销售或出租个案之前都预先做好市场调查工作，因此其在报刊、售楼书、邮寄广告等各类广告中公开推出的销售或出租的报价具有很大参考价值。—个成功的租售个案更能代表市场的接受力，其代表性和参考价值更为肯定，这种资料可靠程度更高。但应注意其中的销售或租赁条件如当事人双方的关系、付款方式、附属设备、折扣、销售或租赁标的物的状况等基本条件。

4.熟悉房地产市场的专业人士

房地产估价师等专业人士十分熟悉房地产市场，调查人员可向其探询交易资料作为再进一步查证的依据。这种查证方式较费工夫，但不失为有效的交易资料探寻方法。调查时忌讳仅以肤浅的见闻不加查证即作为依据。

5.同业间资料的交流

房地产同业间如果能秉持合作的态度，以经整理分析的次级资料进行交流，则大有裨益。但这种方式很难为开发企业接受，因为他们往往视此种交流与自己的业务有利害关系。只有在互惠互利的情况下房地产同业之间的资料交流才能进行，

6.准交易资料的利用

交易资料一般必须是买卖双方达成协议和发生房地产交易行为的资料。而准交易资料是当事人拟出售(购买)房地产的单方面意愿的报价资料，凡处于未促成供求双方一致意愿阶段的资料都称为“准交易资料”。供求双方对于价格都有一致立场的市场交易资料固然极具采证性，但这些资料往往事过境迁，而且资料经迂回的传递搜集起来也较为困难(除非列在计划性的日常工作中)。地区市场上的准交易资料具有及时反映市场行情的功能，因为准交易行为者拟定价格前必须预先到该地方市场了解交易情况，参考当时的成交价格后才能初步决定价格。这种价格与完成交易时的价格可能尚有差距存在，但是已能大致分析出房地产市场的基本行情。如果能利用准交易资料配合环境因素的比较分析，并运用房地产专业知识进行判断，必能使它成为具有很好利用价值的资料。

7.向房地产租售经办人员讨教

主要是参加房地产交易展示会、展览会、换房大会，了解各类信息、行情，索取有关资料。

8.各类二手资料

次级资料主要是政府各类统计资料中有关房地产的数据和分析材料;与房地产业相关的银行、消费者组织、咨询机构以及新闻媒体所提供的资料;来自上级主管部门和行业管理机构、行业协调机构的资料;一些专业和非专业研究机构提供的相关资料，以及来自本企业各部门的数据材料。

(二)一手资料和二手资料的搜集

1.一手资料和二手资料

一手资料的搜集是依据特定目的，遵循完整的研究设计及调查设计，并通过调查执行、资料处理与分析，以得到所需的资料。这种资料搜集方法在社会科学研究中经常使用。房地产开发企业以往较依赖市场经验而不注重方法，但因土地资源有限，市场竞争日益激烈，某些初级资料(例如潜在客户购买力、选择区位评估因素、客户满意度、商业圈类型等)的使用性高、目的明确，若配合次级资料使用，可使开发企业做出更正确的判断。

二手资料一般分为：①内部二手资料。一般人常常忽略公司内部资料的可贵性而未加以利用，例如开发公司或代理公司每个项目方案的执行过程报告或分析报告，如初期的土地购买评估报告、产品定位报告、销售检讨报告、结案统计报告等，通常都是极有参考价值的资料来源。由这些资料可整理出项目个案的购买客户群体的状况，对项目策划时的目标客户群研究及产品策划构想很有帮助。②外部二手资料。在各种资料搜集上，可依照各种资料的性质整理分析。如政府发布的经济状况统计数据、各项政策公告及政策法规执行的状况、建筑规划及各项统计数据;学术研究文献中，主要有各项政府重要计划的研究分析，对当前政策制度或特定主题的研究讨论，例如经济适用住房政策的定位;企业发布的行业资料及市场报告除供求状况外，还有项目的规划、价格、贷款及市场对各种产品的接受程度等。因此，在进行项目策划定位时须事先拟定资料搜集的方式，理出一条脉络分明的定位逻辑，以达到事半功倍的效果。

2.资料和数据的分类

(1)房地产行业法规资料

目前我国已出台的有关房地产的法律法规主要有：《城市房地产管理法》，《土地管理法》、《城乡规划法》、《物权法》、《建筑法》等。各地方也根据当地情况分别制订地方性法规。

(2)人文社会经济资料

人口统计变量和经济变量是房地产市场分析中应该选择调查的重要数据。①人口统计特征变量。区域内的人口、户数及其增长、年龄、教育程度、家庭收入等对当地房地产的供求有重要的影响。②产业结构。产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加，会造成该区域对金融、服务等产业的需求增加，房地产产品品质和性能也因此不同。

人文社会经济资料搜集的方法虽因资料种类不同而有差异，但大部分资料都可由次级资料获得。但在运用这些次级资料时，最重要的是要以搜集5～10年长期资料为基础，才能掌握发展的趋势。

(3)项目基地现状资料

不论是住宅、商业或工业用地，都可从下列的土地、建筑物及坐落环境的状况，掌握土地的开发条件：①地形状况;②地上物状况;③相邻地块状况;④基地四周道路、给排水状况;⑤附近公共设施及交通状况。(4)交通流量资料交通流量常能带来人口流量，使人流驻留地点的商业价值提升。

(5)公共设施资料

公共设施建设在城市发展过程中是非常重要的，要根据各地区的人口、土地使用、交通运输等现状及未来发展趋势，由政府拟定公共设施的项目、位置与面积，以提高人民生活水平及确保良好的生活品质，因此公共设施的多少及完善与否直接影响房地产的品质及价格。

公共设施用地的开发与使用对房地产开发有重大影响。

(6)房地产市场景气资料

房地产景气究竟是指价格、销售率、总销售金额、销售速度，还是交易量呢?一般来说房地产市场的“景气”衡量标准界定在交易量上是较客观的。

(7)销售资料

一个预售项目推出后是否销售成功，依赖于其是否能充分了解市场，避免劣势竞争，并能提供符合需求的产品及条件。而对市场了解的方式就是要掌握各竞争项目的销售状况资料，进而了解市场上产品供求、销售成败的原因，以及客源特征等等。

一般而言，楼书销售资料包括海报、销售现场资料及其他资料等。①销售海报楼书及广告。海报提供的重要信息在于该项目的特色、地点及交通、平面规划配置及建材设备等。广告通常配合销售策略而制作，因此常能反映各预售项目主要的诉求重点及对象。②销售现场资料。销售现场是接触业务的第一线，客户反应资料是最直接最真实资料。

(8)竞争项目资料

竞争项目所在的区域范围可大可小，视资料搜集的目的而定。在同一区域内除了同类型产品是主要竞争项目外，其他类型不同的产品，因会吸收同区域内的客源，有时也需特别注意其发展方向。至于区域外的项目，即使是同类型的，也无需作为竞争项目深入了解。

项目推出前及推出期间须掌握竞争项目个案的状况及动态，这是房地产销售开发企业、市调人员及策划人员不断成长的主要工具与渠道。由于竞争项目个案必须深入了解，所以除了要与各开发公司、代理公司的项目人员维持良好关系以探询资料外，还要对公开的项目个案定期追踪其销售、广告等资料。

需要搜集的竞争项目个案资料包括产品定位、房型组合、公共设施分摊方式、规划特色、定价方式、付款方式、销售技巧、销售状况等，有经验的房地产开发企业若能掌握任何一个项目的上述资料，其销售好坏大都能了然于心。

(9)租金资料

租金根据房屋种类、房龄、外观、地段、环境等而有所不同。分述如下：①住宅：住宅可分为普通住宅、公寓及别墅。需注意住宅产品应靠近学校、公园、市场;公寓若面临交通要道则可兼办公室，其出租效益较高。②办公楼：办公楼区位必须具备交通顺畅、金融机构聚集、商圈成熟、人潮持续等条

（责任编辑：中大编辑）