房地产经纪人

市场预测概念和作用

(一)房地产市场预测的概念：房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据。

(二)房地产市场预测的作用：

1.房地产市场预测是房地产企业制定开发经营计划和进行营销决策的基础。

2.房地产市场预测是改善企业经营管理，提高经济效益的重要手段。

3.房地产市场预测可以降低市场的不确定性给房地产企业所带来的市场风险。

市场营销在企业中的地位

在美国，最早意识到市场营销重要性的是包装消费品公司，然后是耐用消费品公司，之后便是工业设备公司。对市场营销地位及其重要性认识较晚的有钢铁业、化工业、造纸业等。进入20世纪80年代以来，服务行业尤其是航空业、银行业等逐渐接受了市场营销思想。近年来，保险业、证券业也已经意识到市场营销的重要性并逐渐产生兴趣。

在企业内部，营销职能也由过去的不重要变为与其他职能同等重要甚至更加重要。

房地产调研资料搜集的途径和内容

(一)房地产市场调研资料搜集的途径主要有：

1.交易双方当事人。

2.促成房地产交易行为的中间商。

3.房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告。

4.熟悉房地产市场的人士，如房地产估价师、经纪人等。

5.同业间资料的交流。

6.准交易资料的搜集。

7.向房地产租售经办人员讨教，参加房地产交易展示会、展览会、换房大会，了解各类信息、行情，索取有关资料。

8.各类次级资料。

(二)基本资料的搜集

基本资料可分为初级(一手)资料及次级(二手)资料两类。

1.初级资料

初级资料的搜集是依据特定目的，遵循完整的研究设计及调研设计，并通过调研执行、资料处理与分析，以得到所需的资料。

2.次级资料

(1)内部次级资料。一般人常常忽略公司内部资料的可贵性而未加以利用，

(2)外部次级资料。外部次级资料来源主要包括官方、学术单位、产业三大部分。

(三)房地产法规资料的搜集

目前我国已出台的有关房地产的法律法规主要有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《建筑法》等。

市场法的基本原理

(1)市场法的概念

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

(2)市场法的理论依据

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

(3)市场法适用的对象和条件

市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。

市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;

(4)市场法的操作步骤

运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。

房地产市场细分的原则

对房地产经营与销售有利的房地产市场细分应该遵循以下原则：

可测量性。可测量性是指各个细分市场的现实或潜在购买力和市场规模大小是可以识别、可以衡量的。

可进人性。可进入性是指房地产企业可能进入所选定细分市场的程度。主要从三个方面判断细分市场对于企业是否具有可进入性：

① 企业是否具有进入细分市场的条件;(如存在贸易壁垒)

②企业是否能将产品推广给细分市场的消费者;

③产品是否能够进入市场。

可盈利性。可盈利性是指市场规模足以使企业有利可图。也就是说，一个细分市场应该具有一定的规模，并且具有相当程度的发展潜力，足以满足企业销售和利润的要求。

可行性。可行性是指房地产企业选择的细分市场，能否制定和实施相应有效的市场营销计划，包括产品、价格、渠道以及促销等计划。

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