房地产经纪人

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六、买卖合同和租赁合同(掌握)

(一)买卖合同

1.买卖合同的概念和特征

买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

转移所有权的一方为出卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或买方。

买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。根据《合同法》第一百七十四条、第一百七十五条的规定，法律对其他有偿合同没有规定的，参照买卖合同的有关规定;以互易方式转移标的物所有权的合同，也参照买卖合同的有关规定。

(1)买卖合同的基本特征是有偿合同，其实质是以等价有偿的方式转让标的物的所有权，这一点使其与赠与合同相区别。

(2)买卖合同是双务合同，买卖双方都享有一定的权利，承担一定的义务，且这种权利和义务存在对应关系，买方的权利就是卖方的义务，反之亦然。

(3)买卖合同是诺成合同，自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。

(4)买卖合同是不要式合同，其成立和有效不需要具备一定的形式，但法律另有规定的除外。

2.买卖合同当事人的权利和义务

(1)出卖人的主要义务

1.交付标的物是出卖人的首要义务，也是买卖合同最重要的合同目的。标的物的交付可分为现实交付和观念交付。

2.出卖人的另一项主要义务是转移标的物的所有权。买受人的最终目的是获得标的物的所有权，出卖人应将标的物所有权转移给买受人，这也是买卖合同区别于其他涉及财产移转占有的合同的本质特性之一。

3.再次是瑕疵担保义务。出卖人对其所转让的财产负权利瑕疵和物的瑕疵的担保义务。权利瑕疵担保义务是指出卖人就其所移转的标的物，担保不受他人追夺以及不存在未告知权利负担的义务。

物的瑕疵担保义务是指出卖人就其所交付的标的物具备约定或法定品质所负的担保义务。

(2)买受人的主要义务

1.依合同的约定向出卖人支付价款，是买受人的主要义务。买受人须按合同约定的数额、时间、地点支付价款，并不得违反法律以及公共秩序和公序良俗。

合同无约定或约定不明的，应依法律规定、参照交易惯例确定。

2.买受人的另一项义务是受领标的物。对于出卖人交付标的物及其有关权利和凭证，买受人应及时受领。

3.买受人还负有对标的物检查通知的义务。买受人受领标的物后，应当在当事人约定或法定期限内，依通常程序尽快检查标的物。若发现应由出卖人负担保责任的瑕疵时，应妥善保管标的物并将其瑕疵立即通知出卖人。

3.标的物所有权的转移和孳息归属

买卖合同的标的物，除法律另有规定或当事人另有约定外，自交付时起发生所有权转移。标的物交付前产生的孳息，归出卖人所有;交付之后产生的孳息，归买受人所有。

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（责任编辑：中大编辑）

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