房地产经纪人

1[多选题]房地产经纪行业管理的目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系，具体包括（）之间的关系。

A.有关政府主管部门

B.房地产经纪机构

C.房地产经纪人员

D.房地产中介行业协会

E.房地产经纪服务对象

[答案]BCE

[解析]房地产经纪行业管理是人民政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪人员、房地产经纪活动和房地产经纪行为实施的监督管理。其目的在于规范房地产经纪行为，协调房地产经纪活动相关当事人(如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪服务对象)责、权、利关系，维护相关当事人合法权益，促进房地产经纪行业持续健康发展。

2[多选题]中国房地产估价师与房地产经纪人学会规范房地产经纪人（）。

A.执业资格考试

B.吊销执照

C.登记

D.监督管理

E.继续教育

[答案]ACE

[解析]在住房和城乡建设部的指导下，中国房地产估价师与房地产经纪人学会以2004年建设部转变房地产经纪人职业资格登记管理方式为契机，经过几年的不懈努力，探索建立了以房地产经纪人员职业资格登记管理制度为核 心，以诚信建设为基础，以规则制定、制度设计为特征的房地产经纪行业自律管理框架体系，该体系主要包括：①承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育;②确立房地产经纪执业规则;③推广房地产经纪业务合同文本;④发布房地产交易风险提示;⑤逐步建立房地产经纪学科理论体系;⑥建立并公示登记房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案;⑦开展房地产经纪资信评价活动;⑧通报房地产经纪违法违规案件;⑨发起房地产经纪行业诚信经营倡议活动。

3[多选题]为了规避房地产经纪纠纷，房地产经纪行业管理部门可采取的手段有（）。

A.制订房地产经纪合同示范文本

B.制订房地产经纪服务标准，明确服务要求和内容

C.加强对房地产经纪合同的监督管理

D.推行房地产经纪机构备案制度

E.对已出现的纠纷进行调解处理

[答案]ABC

[解析]目前，我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：①制订推行示范合同文本，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违法、违规、违约行为;②制定服务流程和服务标准，明确服务要求和内容，有利于提高房地产经纪行业的服务水平，树立良好的企业与行业形象;③加强房地产经纪服务收费管理;④加强房地产经纪行业信用管理;⑤加大行业管理的行政处罚力度，提高房地产经纪机构不规范操作的违规成本;⑥增强房地产经纪人员的守法意识;⑦定期组织培训和考核，提高经纪机构和人员业务素质。

4[多选题]减少房地产经纪纠纷的主要手段包括（）。

A.制订和推广使用房地产经纪服务示范合同

B.制订房地产经纪服务标准，明确服务要求

C.及时处理纠纷投诉

D.降低收费标准

E.降低房地产经纪人员的佣金提成比例

[答案]AB

[解析]目前，我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：①制订推行示范合同文本，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违法、违规、违约行为;②制定服务流程和服务标准，明确服务要求和内容，有利于提高房地产经纪行业的服务水平，树立良好的企业与行业形象;③加强房地产经纪服务收费管理;④加强房地产经纪行业信用管理;⑤加大行业管理的行政处罚力度，提高房地产经纪机构不规范操作的违规成本;⑥增强房地产经纪人员的守法意识;⑦定期组织培训和考核，提高经纪机构和人员业务素质。

5[多选题]到目前，《房地产经纪业务合同推荐文本》包括（）。

A.《房屋承购委托协议》

B.《房屋出租委托协议》

C.《房屋买卖合同》

D.《房屋承租委托协议》

E.《房屋租赁合同》

[答案]ABD

[解析]中国房地产估价师与房地产经纪人学会已经发布的《房地产经纪业务合同推荐文本》，包括《房屋出售委托协议》、《房屋出租委托协议》、《房屋承购委托协议》、《房屋承租委托协议》，今后还将补充发布《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》。

6[多选题]房地产经纪行业必须实行专业性管理的原因有（）。

A.房地产经纪从业人员构成复杂

B.房地产是特殊商品，价值量大，交易程序复杂

C.从事房地产经纪服务需要专业知识

D.房地产经纪从业人员素质高低不一

E.房地产经纪人员社会接触面广

[答案]BCD

[解析]房地产经纪是围绕一种特定的商品——房地产，开展的中介服务活动，具有很强的专业性，因此，房地产经纪行业管理也具有很强的专业性。这主要体现在三个方面：①对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理。从发达国家和地区的情况来看，很多国家对房地产经纪业的从业人员，建立了系统的教育和继续教育、资格考试和资格认定的制度，以保证房地产经纪业从业人员具备相应的专业知识和技能。同时，对房地产经纪机构实行专业的营业资质和牌照管理。②对房地产经纪人员的职业风险进行管理。房地产经纪活动所涉及的标的是具有高额价值的房地产，因此，房地产经纪人员在执业活动的一些失误，常常会给客户造成巨大的经济损失，从而也就给房地产经纪人员自身带来严重的民事法律后果。这种职业风险如果不能有效规避，会给房地产经纪业造成重大打击。所以一些发达国家和地区通过设立房地产经纪行业赔偿基金、执业保证金以及强制性过失保险制度等，来规避房地产经纪业的职业风险。③重视房地产经纪管理的地域性。房地产市场的地域性决定了房地产经纪业的运作也不可避免地带有很强的地域特征，因此对房地产经纪业的管理也应注意到不同地域的差别。

7[多选题]我国房地产经纪行业监管中事前管理的主要内容包括（）。

A.房地产经纪人员的职业资格管理

B.房地产经纪机构的财务管理

C.房地产经纪机构的备案管理

D.房地产经纪机构的运营管理

E.房地产经纪行为的监管

[答案]ACE

[解析]我国房地产经纪行业监管内容包括：①事前管理，包括：a.房地产经纪人员职业资格管理;b.房地产经纪机构的登记和备案管理。②事中管理，主要包括：a.现场检查;b.合同管理(网上签约和合同备案);c.资信评价;d.信用档案信息公示;e.收费管理;f.交易资金监管等。③事后管理，主要是业务纠纷调处、投诉处理和对违法违规行为的处罚。

8[多选题]中国房地产估价师与房地产经纪人学会是（）。

A.全国性的房地产经纪行业组织

B.经建设部授权的房地产经纪人执业资格注册管理部门

C.房地产经纪人继续教育的实施部门

D.《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》的颁发部门

E.房地产经纪行业行政主管部门

[答案]ABCD

[解析]AE两项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价和经纪行业全国性的自律组织。BC两项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育。D项，取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》(简称房地产经纪人员登记证书)。

9[多选题]房地产经纪机构和经纪人员导致的纠纷主要表现在（）。

A.向购房人做虚假宣传和虚假承诺

B.故意隐瞒房屋重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同

C.未对交易人关键信息及房屋的权属等进行认真核查，给交易人造成重大损失

D.对影响到双方权利义务关系的合同条款进行保证

E.从业人员交易经验和专业能力不足，经纪人违规操作

[答案]ABCE

[解析]行业纠纷调处和管理，主要是指经纪服务不规范导致的纠纷。房地产经纪机构和经纪人员导致的纠纷主要表现在六个方面：①房地产经纪机构向购房人做虚假宣传和虚假承诺。②房地产经纪机构在经纪服务过程中故意隐瞒房屋重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同。③房地产经纪机构为利益最大化，欺骗交易当事人。④房地产经纪机构在经纪服务过程中，未对交易人关键信息及房屋的权属等进行认真核查，给交易人造成重大损失。⑤房地产经纪机构对明显影响双方权利义务关系和交易风险的格式合同条款未尽到明示和特别提醒，或对合同条款进行不实解释或虚假保证。⑥房地产经纪机构部分从业人员交易经验和专业能力不足，经纪人违规操作，人员流动性大，也容易造成纠纷。

10[多选题]下列关于房地产经纪行业管理基本模式的表述中，正确的有（）。

A.在行政监管模式下，行业协会管理职能相对较弱

B.在行业自治模式下，行业协会可以接受立法机构的委托进行行业管理

C.“经纪业在办妥公司登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”的规定是行业行政监管的基础

D.行业自治模式比行政监管模式更为有效

E.在行政监管与行业自律结合模式下，管理效果通常比单一主体的管理模式更有效

[答案]ABDE

[解析]C项，台 湾地区采取行业自治模式，目前台 湾房地产经纪业的《不动产经纪业管理条例》规定，“经纪业在办妥公司登记或商业登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”，这种“业必归会”的原则为实施行业管理奠定了重要基础。

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（责任编辑：gx）

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