房地产经纪人

1、[单选题]业主与物业服务企业之间的关系表现为（）。

A.主与仆的关系

B.管理与被管理的关系

C.服务和被服务的关系

D.相互管理的关系

[答案]C

[解析]《物业管理条例》的立法指导思想强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系。业主和物业服务企业通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系。双方的这种民事关系建立在主体的平等性和行为的自愿性基础上，不是主与仆、管理与被管理的关系。

2、[单选题]关于正常使用情况下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是（）。

A.装修工程1年

B.外墙面防渗透5年

C.给排水管道1年

D.供热系统1个采暖期

[答案]B

[解析]在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;④电气系统、给排水管道、设备安装为2年;⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

3、[多选题]按照《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应向相关部门提交的土地、建筑工程证件有（）。

A.土地使用权证

B.土地所有权证

C.建设工程规划许可证

D.建筑工程施工许可证

E.已完建筑工程获奖证

[答案]ACD

[解析]根据《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表;②开发企业的《营业执照》和资质等级证书;③土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明;⑤工程施工合同及关于施工进度的说明;⑥商品房预售方案;⑦其他有关资料。

4、[多选题]2010年，住房和城乡建设部印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)，对加强商品房预售监管作出了明确规定，要（）。

A.严格商品住房预售许可管理

B.强化商品住房预售方案管理

C.严格商品住房定金管理

D.完善预售资金监管机制

E.严格预售商品住房退房管理

[答案]ABDE

[解析]2010年，住房和城乡建设部印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)，对加强商品房预售监管作出了明确规定：①严格商品住房预售许可管理;②强化商品住房预售方案管理;③完善预售资金监管机制;④严格预售商品住房退房管理。

5、[多选题]商品房预售应当符合的条件包括（）。

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

B.向县级以上地方人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得预售许可证明

C.按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D.向县级以上地方人民政府土地管理部门办理预售登记，取得预售许可证明

E.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定预售价格和竣工交付日期

[答案]ABE

[解析]《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合的条件包括：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。@##

6、[多选题]根据《商品房销售管理办法》，未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的，处罚的标准有（）。

A.处以2万元以上3万元以下的罚款

B.处以1万元以上3万元以下的罚款

C.责令限期改正

D.通报批评

E.警告

[答案]BCE

[解析]房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。这些行为包括：①未按照规定的现售条件现售商品房的;②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;③返本销售或者变相返本销售商品房的;④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;⑤分割拆零销售商品住宅的;⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;⑧委托没有资格的机构代理销售商品房的;⑨房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

7、[多选题]房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，合同内应当载明（）。

A.当事人的身体状况

B.委托权限

C.委托期限

D.委托人的权利、义务

E.被委托人的权利、义务

[答案]BCDE

[解析]在实行商品房销售代理过程中，房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

8、[多选题]下列关于商品房销售的说法正确的有（）。

A.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

B.房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人

C.房地产开发企业可采用返本销售或变相返本销售的方式销售商品房

D.不符合商品房销售条件的，不得向买受人收取任何预定款性质的费用

E.商品住宅不得分割拆零销售

[答案]ADE

[解析]《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。④商品住宅不得分割拆零销售。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发([2005]26号)中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

9、[多选题]新建商品房现售按照销售方式，可分为（）。

A.房地产开发企业自行销售

B.委托房地产经纪机构代理销售

C.房地产开发企业委托经纪机构共同销售

D.以房地产开发企业销售为主、经纪机构为辅的销售

E.以房地产经纪机构销售为主、开发企业为辅的销售

[答案]AB

[解析]商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。新建商品房现售按照销售方式，可分为房地产开发企业自行销售和委托房地产经纪机构代理销售。

10、[多选题]房地产中介服务机构商品房销售代理业务的要求有（）。

A.与委托方签订委托合同

B.如实向买受人介绍代售商品房情况

C.按合同约定收取佣金

D.向购买人出示商品房销售委托书

E.根据代售商品房业务量多少可收取其他费用

[答案]ABCD

[解析]商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。商品房销售代理业务的要求有：①实行销售代理必须签订委托合同;②受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况;③受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用;④房地产销售人员的专业培训，房地产专业性 强、涉及的法律法规多，对房地产销售人员具有一定的要求。

（责任编辑：gx）