房地产经纪人

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1[.多选题]关于多重上市服务系统(MLS)的说法，正确的有()。

A.是一种销售模式

B.是先进的房地产流通管理系统

C.本质是实现信息共享和佣金共享

D.是一种组织结构形式

E.能够实现交易各方的共赢

[答案]ABCE

[解析]D项，多重房源上市服务系统(MLS)不是一种组织结构形式，而是一种服务系统。1908年，美国建立了全国的房地产经纪行业协会——全美房地产经纪人协会(NAR)。NAR通过两个关键手段对房地产经纪行业进行管理：①建立了一个高标准的行业从业人员的职业道德规范;②建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核 心是多重房源上市服务系统(MLS)。其中，对于多重房源上市服务系统(MLS)，全体会员都可以使用它的房源信息向自己的买方客户推荐，一旦成交，如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的，按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式，则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。

2[.多选题]在我国，房地产经纪企业介入到房地产开发过程的前期，为开发商提供()服务。

A.市场调查

B.投资咨询

C.产品定位

D.营销策划

E.风险分析

[答案]ABCD

[解析]在我国，许多房地产经纪机构介入到房地产开发过程的前期，为开发商提供市场调查、投资咨询、产品定位、营销策划等咨询服务;一些主要从事办公楼经纪的公司，为使用办公楼的公司提供选址、场地布置策划、搬迁方案策划和管理等。

3[.多选题]中国台 湾地区房地产经纪业的发展时期包括()。

A.盘整时期

B.中介雏型时期

C.中介公司建立时期

D.零星户时期

E.中介发展时期

[答案]BCDE

[解析]中国台 湾地区房地产经纪业的发展(1949年以后)，包括：①传统时期(1970年以前);②中介雏型时期(1971～1980年);③零星户时期(1980～1985年);④中介公司建立时期(1985～1991年);⑤中介发展时期(1991～1996年)。

4[.多选题]按照《国民经济行业分类》(GB/T4754—2011)，中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，又包括的小类有()。

A.农产品经纪

B.其他房地产活动

C.房地产中介服务

D.物业管理

E.房地产开发经营

[答案]BCDE

[解析]按照《国民经济行业分类》(GB/T4754—2011)，中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，又包括5个小类：①房地产开发经营;②物业管理;③房地产中介服务;④自有房地产经营活动;⑤其他房地产活动。

5[.多选题]我国台 湾地区房地产经纪业在中介发展时期，行业发展的特点有()。

A.拓展项目，全面服务

B.提供虚假信息

C.调整薪奖，注重品牌

D.不合理收费

E.同业联盟，交易安全

[答案]ACE

[解析]我国台 湾地区房地产经纪业在中介发展时期，即1991～1996年，行业发展有以下几个特点：①拓展项目，全面服务。加盟式的中介业者不断壮大，市场上逐渐形成直营与加盟两大模式，并重视提高服务质量。②调整薪奖，注重品牌。随着民众收入水平提高，人们逐渐重视房屋，这促使房屋中介业趋向追求服务质量和信誉形象。③同业联盟、交易安全。1995年起，台 湾房屋中介业进入同业联盟时期，即由同业发起联卖制度。1996年6月，信义房屋推出“成屋履约保证”，住商不动产宣告办理“不动产交易签证”，为保障交易安全建立了良好制度，并为同业相继推广，在行业中逐渐形成交易安全的保障机制。

6[.多选题]房地产经纪业向现代服务业的转型，主要体现在()。

A.以先进的信息技术为主要依托

B.行业知识和技术密集程度提高

C.专业化分工向纵深发展

D.企业规模缩小

E.现代企业制度成为龙头企业的发展根本

[答案]ABCE

[解析]目前，房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面：①信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展;②行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展;③以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速;④企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。

7[.多选题]下列各项，可以提高房地产市场整体运行效率的有()。

A.宣传法律法规

B.专业化的人员培训

C.扎实的房地产专业知识

D.了解市场信息

E.收集和积累信息

[答案]BCDE

[解析]专业化的房地产经纪机构可以通过集约化的信息收集和积累、专业化的人员培训和实践，通过掌握了解丰富的市场信息、具有扎实的房地产专业知识和从事房地产交易的专业技能的房地产经纪人员，为房地产交易主体提供一系列有助于房地产交易的专业化服务，从而降低每一宗房地产交易的成本，加速房地产流通，提高房地产市场的整体运行效率。

8[.多选题]为维护房地产购买者的合法权益，房地产经纪机构可以向客户()。

A.提供延伸服务

B.提供决策参谋服务

C.提供丰富的市场信息

D.提供专业培训

E.宣传法律法规

[答案]BC

[解析]房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。

9[.多选题]下列关于居间、代理、行纪三种经纪活动的表述中，正确的有()。

A.在居间活动中，经纪人要以委托人的名义同参与交易的另外一方进行谈判

B.在代理活动中，经纪人在委托权限内从事活动所产生的权利和义务均由委托人承担

C.在代理活动中，经纪人以自己的名义与第三方进行交易

D.在行纪活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易

E.在居间活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易

[答案]BD

[解析]A项，居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。C项，代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。E项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。

10[.多选题]下列关于房地产居间业务与房地产代理业务的表述中，正确的有()。

A.在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人

B.在房地产居间业务中，房地产经纪人是订立交易合同的当事人之一

C.在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以向交易双方收取佣金

D.房地产经纪人只能为交易双方中的一方提供代理服务

E.房地产经纪人目前最主要的代理业务是房屋置换的代理

[答案]ACD

[解析]AB两项，房地产经纪机构和房地产经纪人员无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。C项，居间业务中，房地产经纪机构向房地产交易的双方同时提供居间服务，并向双方收取佣金。D项，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。E项，目前我国最主要的代理业务是卖方代理。

11[.多选题]房地产经纪人李某和王某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称A机构)，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理方某作为该机构的负责人。赵某来A机构的门店，想把自己的房子以4000元/月的价格出租;方某向赵某提出，如果按照4000元/月的价格租出房子后，赵某需要支付800元作为个人奖励，赵某同意了方某的要求。方某代表A机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，方某把赵某的房子以4000元/月的价格租给了钱某，赵某和钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向方某支付了800元奖励金。关于方某收取奖励费的说法，不正确的有()。

A.方某向赵某收取800元作为奖励费是合理的

B.应由A机构向赵某收取800元奖励费

C.方某应将800元交给A机构，由A机构决定方某可以获得多少作为奖励

D.方某不应收取800元奖励金

E.方某不可以以个人名义收取费用

[答案]ABC

[解析]房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益;不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。

12[.多选题]下列风险中，属于房地产交易风险的有()。

A.地震风险

B.当事人违约风险

C.政策调控风险

D.房屋保管风险

E.汇率风险

[答案]BCD

[解析]房屋交易存在的风险包括：①交易当事人违约风险;②房屋价格变动风险;③房屋产权瑕疵风险;④政策调控风险;⑤交易资金的安全风险;⑥房屋的使用和保管风险等。根据交易类型，房屋交易的一般程序包括买卖程序、租赁程序和抵押程序等。

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