房地产经纪人

建立价格可比基础包括：①统一付款方式;②统一采用单价;③统一币种和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位。

(1)统一付款方式

将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。

例 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。

[解] 该宗房地产在成交日期一次付清的价格计算如下：

30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(万元)

例4—l中如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，则计算中的(1+0.5%)6就变为(1+r)0.5;②半年利率r，则计算中的(1+0.5%)6就变为(1+r);③季度利率r，则计算中的(1+0.5%)6就变为(1+r)2.

(2)统一采用单价

在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。

(3)统一币种和货币单位

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。 在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

(4)统一面积内涵

在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：

建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积

建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积

套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积

(5)统一面积单位

在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公 顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：

平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

平方米下的价格=公顷下的价格÷10 000

平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764

平方米下的价格=坪下的价格×0.303

房地产市场细分的原则

对房地产经营与销售有利的房地产市场细分应该遵循以下原则：

可测量性。可测量性是指各个细分市场的现实或潜在购买力和市场规模大小是可以识别、可以衡量的。

可进人性。可进入性是指房地产企业可能进入所选定细分市场的程度。主要从三个方面判断细分市场对于企业是否具有可进入性：

① 企业是否具有进入细分市场的条件;(如存在贸易壁垒)

②企业是否能将产品推广给细分市场的消费者;

③产品是否能够进入市场。

可盈利性。可盈利性是指市场规模足以使企业有利可图。也就是说，一个细分市场应该具有一定的规模，并且具有相当程度的发展潜力，足以满足企业销售和利润的要求。

可行性。可行性是指房地产企业选择的细分市场，能否制定和实施相应有效的市场营销计划，包括产品、价格、渠道以及促销等计划。

市场法的基本原理

(1)市场法的概念

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

(2)市场法的理论依据

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

(3)市场法适用的对象和条件

市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。

市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;

(4)市场法的操作步骤

运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。

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（责任编辑：fky）

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