房地产经纪人

房地产基本制度与政策是房地产经纪人考试科目之一，为了您更好的备考2014年房地产经纪人考试，小编整理了房产经纪人考试相关资料，希望能给您的备考带来一定的帮助! 

第四章房地产转让

第二节商品房销售代理

商品房销售代理

商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务，委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。

(1)实行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买 人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

(2)受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

(3)房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

(4)房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

商品房现售的具体规定

《商品房销售管理办法》规定，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房现售应当符合以下条件：

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(4)已通过竣工验收;

(5)拆迁安置已经落实;

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;

(7)物业管理方案已经落实。

房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

商品房销售中禁止的行为

《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：

(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

(4)商品住宅不得分割拆零销售。

此外，2005年5月9日发布的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋权属证书之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

对虚构买卖合同，囤积房源;发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情形严重、性质恶劣的，住房和城乡建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。

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（责任编辑：xy）

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