房地产经纪人

三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(一)

某房地产开发公司通过土地使用权出让方式获得一宗土地，总地价为6600万元，用来进行居住小区的开发建设。经批准的规划设计条件为：居住用地面积14hm2，住宅用地面积10hm2，总建筑面积400000m2，其中高层住宅建筑面积30000hm2。预计总投资12600万元。该用地土质较差，地下水位较高。

81.该居住小区的住宅建筑面积净密度为( )%。

A.33

B.50

C.21400

D.30000

82.控制性详细规划对地块的规定性指标有( )。

A.容积率

B.用地面积

C.人口容量

D.建筑形式

83.该居住小区住宅建筑的基础最好采用( )。

A.条形基础

B.筏板基础

C.箱形基础

D.独立基础

84.如果预计6000万元是初步设计阶段确定的工程造价，则这一造价是( )。

A.投资估价

B.概算造价

C.预算造价

D.结算造价

85.如果该居住小区建成后开始销售，起价为3900元/m2，则该价格为( )。

A.所销售商品房的最低价格

B.最差楼层、朝向的商品房价格

C.不同楼层、朝向的商品房价格

D.所销售商品房的平均价格

(二)

王先生为一事业单位在职职工，现有存款10万元，家庭月收入5000元，日常支出约为3000元。现看中一套价值40万元的房子，准备购买。

86.王先生可以采取的住房贷款形式主要有( )。

A.公积金贷款

B.单位集资贷款

C.住房储蓄贷款

D.住房抵押贷款

87.如果公积金贷款的最高额度为8万元，其余采用抵押贷款，贷款年限均为10年，则每月的总还款额为( )元/m2(公积金贷款年利率为4.26%，抵押贷款年利率为5.04%)。

A.3785

B.3158

C.2338

D.2980

88.如果月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为( )年较为合适。

A.15

B.20

C.25

D.30

89.如果王先生打算购买此住房用于出租，则这一需求属于( )。

A.投资性需求

B.消费性需求

C.实质性需求

D.投机性需求

90.下列选项中，( )是购房者获得住房抵押贷款的关键性法律文件。

A.《借款合同》

B.《商品房买卖合同》

C.《住房抵押贷款合同》

D.《住房抵押贷款承诺书》

(三)

李小姐看中了一处住宅，面积为50m2，带租约，两年到期，月租金为600元，附近类似住宅的正常月租金为700元，该住宅的土地使用期限为50年，如该住宅从获得土地使用权到目前为止，已使用10年。

91.假设李小姐购买此住宅仍用于出租，预期最高收益率为9%，则用收益法可估算出房地产的价格为( )元。

A101150

B.89632

C.92803

D.90361

92.假设市场上类似住宅的售价为120000元，则该项交易( )。

A.一定能成交

B.无法判断

C.要根据市场是处于买方市场还是卖方市场来判断

D.一定不能成交

93.假设最后双方约定首付30000元，其余两年内付清，每年支付35000元，年利率6%，则实际价格为( )元。

A.94168.74

B.100000

C.96037.74

D.98000.17

94.如果双方约定由李小姐支付100000元，一切税费由卖方承担，一般卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则正常成交价为( )元/m2。

A.2151

B.2105

C.1905

D.1869

95.假设使用5年后，该住宅附近修建了一条高速公路，导致环境恶化，则可能产生的污染有( )。

A.大气污染

B.水体污染

C.噪声污染

D.辐射污染

(四)

某市李先生(现年65岁)的女儿小林(现年25岁，月收入8000元人民币)准备结婚。李先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但李先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02%的8成15年的按揭。

96.向银行申请个人住房贷款，应该以( )的名义申请。

A.李先生

B.小林

C.李先生和小林两人

D.经济公司

97.房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因要求具有( )。

A.良好的判断力

B.一定的面谈技巧

C.说服别人的能力

D.丰富的社会关系

98.假设符合按揭条件，10年后，由于小林收入提高，想一次性偿还余款，则应一次偿还额为( )万元。

A.1.516

B.5.67

C.12.75

D.13.14

99.个人住房贷款的特点是( )。

A.中长期性

B.长期性

C.零售性

D.分期偿还

100.如果经测量，该住房套内建筑面积为87m2，套内阳台面积为6m2，分摊的共有建筑面积为22m2，则房屋产权证书上的面积应为( )m2。

A.87

B.103

C.109

D.115

参考答案:

81.D 82.AB 83.C 84.B85.AB

86.AD 87.B 88.B 89.A 90.AC

91.D 92.D 93.A 94.C 95.AC

96.B 97.A 98.C 99.BCD 100.C

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