房地产经纪人

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浅谈房地产经纪行业发展的对策与思路

加快行业法制建设，健全房地产经纪法律制度首先应明确界定房地产经纪这一基本概念，具体确定房地产经纪行为的范围及其结构类型。

其次，明确房地产经纪行业的主管部门及其职能。由房地产管理部门作为专业主管部门，构建与房地产专业管理相适应、一体化的房地产经纪专业监管制度。再者，逐步改进房地产经纪机构的市场准入制度。实施专业化管理，通过完善相关法律，逐步形成严格的房地产经纪企业市场准入行政许可制度。最后，推进统一的全国房地产经纪人员执业资格注册制度，制定实施房地产经纪人执业资格注册制度的相关文件，以保障房地产经纪行业组织履行其执业资格注册的职责。

理顺行业管理主体关系，探索新型行业管理体制目前，房地产经纪行政管理存在的主要问题是工商行政与房地部门的管理职能、规范内容重叠交叉，在一定程度导致管理关系不协调。应该实行既统一、又分工、协调衔接的房地产经纪市场监管主体制度，划清管理职能，理清管理关系，并将可以通过行业自律管理的具体事务逐步向行业组织转移，探索房地产经纪行业自我管理的新模式。构建这一市场监管主体制度涉及到两个层面的关系，一是房地产经纪专业主管部门与其他政府职能部门之间的分工协调；二是房地产经纪政府管理部门和房地产经纪行业组织的分工协调。在专业化管理原则确立的前提下，工商行政管理部门不再对房地产经纪人员进行注册登记管理，主要职能是按照对一般企业管理的要求，负责对房地产经纪业设立的注册登记的审批、经营服务行为的监管。

在工商行政管理部门对经纪企业一般化管理基础上，房地产管理部门负责对房地产经纪机构设立、经纪人员资质取得的专业许可管理，建立房地产经纪人员执业系统，严格实施房地产经纪人员在一个经纪机构从业的制度；对于经纪人在不同的经纪机构之间的流动，由房地产管理部门建立相应的核查制度，以保证对经纪人执业的专业监管。对日常经纪活动中的服务分类、服务收费、委托收费交割、经纪人员签名等各项制度进行监管并处理。

房地产经纪主管部门与房地产经纪行业组织之间的分工协调，实行“政会分离”，建立以房地产经纪行业组织自律平台为基础的行业管理模式。

健全房地产经纪管理制度，优化房地产经纪行业管理首先，健全房地产经纪企业和从业人员市场准入与退出制度；在市场准入方面，应按不同经纪业务种类和经营范围，对经纪人员及企业设定不同的门槛，为优胜劣汰、不断提升房地产经纪行业整体水平奠定基础。同时，实行优胜劣汰，建立退出制度，加强对违法违规经纪行为的监督和处罚力度，确立房地产经纪依法治理的权威。

其次，规范房地产经纪合同管理与建立署名制度。加强对房地产经纪合同的监管。一方面，可以由房地产管理部门和工商行政部门共同制定《房地产居间/代理合同》的示范文本，引导房地产经纪企业与客户签订规范的经纪合同；另一方面，应确立房地产经纪合同文本备案制度，允许公开查阅，增加经纪合同的透明度。同时，根据房地产经纪的专业化管理要求，应建立房地产经纪人署名制度。

第三，完善房地产经纪收费管理制度。对房地产经纪行业收费的管理，有关部门应在按服务种类制定收费标准的前提下，从重收费标准管理转向重收费行为管理。同时，按服务项目分类，制定最低和最高收费标准，以遏制低价恶性竞争和漫天要价，获取暴利。

第四，建立房地产交易资金监管制度与执业保证金制度。鼓励更多的金融机构参与，建立一个由各级房地产交易中心和多家金融机构共同组成的网络化、化、流转安全、结算便捷的房地产交易资金监管体制。同时，为了避免和分散房地产经纪企业的执业风险，提高整个行业的抗风险能力，在条件成熟的时候还可考虑探索建立房地产经纪执业保证金制度。

第五，优化房地产登记手续代办管理制度。加强对从事这类业务的房地产经纪人员进行房地产登记代理专业知识培训考试，取得专门资格证书才能持证上岗，同时引入优胜劣汰机制。

最后，建立房地产经纪企业及其从业人员信用公示制度。由房地产经纪行业专业管理部门牵头建立一个信用公示系统，将经纪人员的执业资格、登记注册情况、验证情况、奖惩情况，以及经纪机构的注册登记、登记备案情况、奖惩情况等基本记录公示，待新型行业管理模式建立后再移交给行业组织，由其承担信用的记录公示职能充分发挥行业组织作用，健全行业自律管理的运行机制随着房地产经纪行业的发展，尤其是房地产经纪人员执业资格注册职能的确定，房地产经纪行业组织的自律作用将显得越来越重要。为了适应房地产经纪行业自律管理的需要，房地产经纪行业组织应加强和改进的自身建设，建立起一支职业化、高水平的专业队伍，改进行业组织的运作机制，紧紧依靠房地产经纪企业和广大的执业经纪人员，全面履行服务、代表、自律、协调的职责。

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