房地产经纪人

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(二)法律

这里所讲的法律是狭义的法律，分为：

①由全国人民代表大会制定的基本法律，如民法、合同法、物权法、刑法;

②由全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律，如土地管理法、城市房地产管理法、广告法、消费者权益保护法。

(三)行政法规

行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》。

(四)地方性法规、自治条例和单行条例

地方性法规有广义和狭义两种含义。

广义的地方性法规是指地方国家权力机关制定的规范性文件的总称，包括：

(1)省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。

(2)较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。

较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。

(3)经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定的在经济特区范围内实施的法规。

(4)民族自治地方的人民代表大会依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定的自治条例和单行条例。狭义的地方性法规是指上述第一、二种地方性法规。

(五)规章

规章也称为行政规章，是指国家行政机关根据法律和行政法规在其职权范围内制定的关于行政管理的规范性文件，分为部门规章和地方政府规章。

部门规章是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定的规范性文件，如《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》。

地方政府规章是指省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定的规范性文件。

三、法律的适用(熟悉)

(一)法律的适用范围

法律的适用范围即法律的效力范围，包括：

(1)法律在时间上的适用范围。是指法律在时间上所具有的效力，包括法律的生效和失效两个方面。

法律开始生效的时间通常有两种情况：①自法律公布之日起生效;②法律公布之后经过一段时间再开始生效。一般来说，法律的效力自施行之日发生，至废止之日停止。

(2)法律在空间上的适用范围。是指法律在地域上所具有的效力。制定法律的机关不同，法律适用的空间范围也不相同，

大体上有两种情况：①宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国;②凡属地方立法机关制定的地方性法规、地方政府规章只在各该立法机关管辖区域内发生效力。

(3)法律对人的适用范围。是指法律对哪些人具有效力。法律的对人效力存在两种不同的理论：

①属人主义，例如不论某人是处于国内还是国外，只要该人具有本国国籍即适用本国的法律;

②属地主义，即以地域为标准确定法律对人的约束力，例如凡是居住在本国领土内的人，不论其国籍是本国还是外国，均受本国法律的管辖。

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（责任编辑：中大编辑）

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