房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将主要针对房产经纪人制度与政策考试第七章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

三、业主、业主大会及业主委员会

为了规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，原建设部制定了《业主大会规程》，对业主及其权利义务、业主大会及业主委员会的性质、管理规约等作了明确规定。

(一)业主及其权利、义务

1．业主在物业管理中的地位

业主指物业的所有权人。在物业管理中，业主又是物业服务企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。

单个业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；对其建筑物专有部分享有占有、使用；收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

具体地说，在物业管理中，业主具有以下权利：

(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出议案；

(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

(4)参加业主大会会议，行使投票权；

(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(6)监督业主委员会的工作；

(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

(10)法律、法规规定的其他权利。

业主的义务有：

(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(3)执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金；

(5)按时缴纳物业服务费用；

(6)法律、法规规定的其他义务。

单个业主的上述权利是由法律和管理规约及物业服务合同来保障和维护的，是通过业主大会和业主委员会来实现的。

2．物业使用人及其权利、义务

物业使用人(通常简称为使用人)是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式(如签订租赁合同)而获得物业使用权，并实际使用该物业的人。

由于物业使用人首先与业主发生关系(如租赁关系)，物业使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的一定限制。即在租赁合同中，要明确阐明业主赋予物业使用人哪些权利、义务。同时，物业使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业服务合同约定的相应的权利、义务。

物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权，例如物业的买卖。

(二)业主大会

1．业主大会及其职责

业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行以下职责：①制定、修改管理规约和业主大会议事规则；②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作：③选聘、解聘物业服务企业；④决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

2．业主大会的成立及首次业主大会

原建设部《业主大会规程》规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组主要做好下列4项筹备工作：①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；②参照政府主管部门制定的示范文本，拟订《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)；③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。这些内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。在这次会议上，最重要的是要表决通过今后物业管理活动中最重要的两个文件，即《业主大会议事规则》和《管理规约》；选举产生一个重要的机构--业主委员会；作出一个重要决定，即对原物业服务企业是续聘还是另行招聘。业主委员会选举产生后，筹备组应将筹备过程中的相应文件材料移交给业主委员会，与业主委员会进行交接，至此，筹备组才算完成了它的使命。

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