房地产经纪人

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(四)产权调换房屋差价的结算

产权调换注重的也是房屋的价值。尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则，所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。

(五)拆迁安置

对于拆除租赁房屋，《拆迁条例》规定了解除租赁协议的处理方式。即由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置根据《拆迁条例》的规定，对所有人进行补偿、安置；当出租人与承租人对解除租赁关系达不成协议时，为了保障承租人的利益不受损害，《拆迁条例》规定应当实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

例题1：甲的房屋出租给乙，租期5年。一年后甲又将该房屋抵押给银行，期限3年，并办理了抵押登记。因城市改造的需要，该房处于拆迁范围，将被拆除。下列表述中，正确的有( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A．若甲与乙未达成解除租赁关系协议，该房屋不能拆除

B．若甲与乙未达成解除租赁关系协议，应当采取产权调换方式补偿

C．若甲与银行未达成解除抵押关系协议，甲可用拆迁补偿款清偿抵押债务

D．若甲与银行未达成解除抵押关系协议，该房屋不能拆除

E．若甲与乙未达成解除租赁关系协议，拆迁人应直接将拆迁补偿款支付给银行

答案：BC

解析：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

(六)安置房屋的质量要求

拆迁安置房屋的质量和安全性能，直接关系到被拆除房屋使用人的切身利益。长期以来，部分拆迁人为了节约成本，提供的安置用房质量、功能、环境等方面都比较差，给房屋使用人的生活带来极大的不便，有的甚至严重违反国家强制标准，存在严重的安全隐患。所以，《拆迁条例》明确了安置用房的质量安全标准。明确要求相关的管理部门要按各自的职责，确保安置房符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范，并经竣工验收。

(七)特殊情况的拆迁补偿、安置

1．产权不明确房屋的补偿、安置

产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。

由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。《拆迁条例》规定；"由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁"。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁人应当就被拆迁房屋向公证机关提交证据保全申请，并按公证机关规定的程序和要求办理公证，对公证机关出具的法律文书要立案归档以备查用。

例题：产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向( )办理证据保全。

A 、人民政府 B．公证机关 C．检察机关 D．人民法院

答案：B

解析：产权不明确的房屋在被拆除前，因为未进入法律程序，只有公证机关，才能办理证据保全。

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