房地产经纪人

第二节 城市房屋拆迁管理

一、内容提要：

1、城市房屋拆迁管理

2、《城市房屋拆迁管理条例》主要条文

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是测试应考人员对城市房屋拆迁管理的了解、熟悉和掌握程度。考试基本要求包括：

1.掌握城市房屋拆迁管理。

三、内容辅导：

本讲涉及有关的法律、法规包括：1)《物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号);2)建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》;3)建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。

3、房屋拆迁制度相关立法进程

中国城市房屋拆迁制度始于上个世纪90年代。

1991年6月1日，国务院发布我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》，以配套当时的《城市规划法》。

1994年7月5日，我国出台《城市房地产管理法》，由此拉开了房地产市场化序幕，开发商成为中国城乡建设的主力军。就在当年，中国开始推行分税制改革，地方政府开始逐渐倚重土地财政。

2001年6月7日，国务院常务会议通过了对《城市房屋拆迁管理条例》的修改，并于当年7月1日起实施。修改后的条例，仍然没有区分公益和商业拆迁，其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可，获批后实施拆迁，发生纠纷由政府裁决;被拆迁人拒绝拆迁的，实行强制拆迁。由于在拆迁问题上，地方政府既是拆迁许可者，又是争议裁决者，无形中充当了强拆的支持者，理论上为"官商合谋"提供了现实的便利，这逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。

2007年3月16日，《物权法》出台。该法第42条规定："为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。"

，保障公众生命和财产安全，维护社会公共利益，国家把注册结构工程师资格制度纳人专业技术人员执业资格制度中，注册结构工程师注册审核。

(1)注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员。

(2)注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。注册结构工程师考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，原则上每年举-行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。注册结构工程师注册有效期为3年，有效期届满需要继续注册的，应当在期荫前30日内办理注册手续。

(3)注册结构工程师的执业范围包括：

1)结构工程设计;

2)结构工程设计技术咨询;

3)建筑物、构筑物、工程设施等调查和鉴定;

4)对本人主持设计的项目进行施工指导和监督;

5)原建设部和国务院有关部门规定的其他业务。

一级注册结构工程师的执业范围不受工程规模及工程复杂程度的限制。

(4)注册结构工程师有权以注册结构工程师的名义执行注册结构工程师业务非注册结构工程师不得以注册结构工程师的名称执行注册结构工程师业务。

注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费。

(5)因结构设计质量造成的经济损失，由勘察设计单位承担赔偿责任;勘察设计单位有权向签字的注册结构工程师追偿。

例题：注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前( )日内办理注册手续。

A.10 B.20 C.30 D.60

答案：C

解析：注册结构工程师注册有效期为3年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。

2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定："为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。"

2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》是第一项议题。会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。

2008年以来，尽管我国遭受国际金融危机冲击，但相关立法仍在进行中，据介绍，国务院法制办在近两年时间里，配合建设部门，进一步加强了理论研究，并到广州、大连展开调研，与被拆迁人进行座谈。同时，国务院法制办对拆迁条例修改中遇到的所有问题，进行了全面梳理，对草案进行了不断修改完善。特别需要说明的是，在此期间，国务院法制办还密切重视舆情收集，对征收、拆迁上发生的新问题、新动向，做到适时跟踪、了解、分析，作为立法参考。

2010年元月29日国务院法制办公室公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》要求2010年2月12日前提出意见。

一、城市房屋拆迁概述

(一)城市房屋拆迁的概念

《物权法》第四十二条第一款规定："为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产。"第四十二条第三款规定："征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件。"

《物权法》第一百二十一条规定："因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿"《物权法》第一百四十八条规定："建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。"

《土地管理法》第五十八条规定了"(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的……"等五种情形经人民政府批准可以收回国有土地使用权。

城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。

《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》)的调整对象是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，可参照执行。集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律、法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。

例题：《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在( )实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。

A.城市市区内 B.城市规划区内国有土地上

C.城市建成区内国有土地上 D.城市规划区内土地上

答案：B

解析：拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益要依法保护。

拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益要依法保护。

拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。

城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

例题：下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有( )。(2005年房地产估价师制度试题)

A.征收集体土地过程中对民房的拆迁

B.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁

C.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁

D.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建

E.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

答案：BE

解析：《城市房屋拆迁管理条例》明确了其适用范围为：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

第二节 城市房屋拆迁管理

一、城市房屋拆迁概述

(二)城市房屋拆迁的管理体制

《拆迁条例》规定城市房屋拆迁管理，由国家和地方政府根据事权分级实施。

国家城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。根据国务院批准的住房和城乡建设部"三定"方案的规定，"拟定房屋拆迁的规章制度并监督执行"是住房和城乡建设部的具体职责之一。

地方城市房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。根据《拆迁条例》的规定，房屋拆迁管理部门的监督管理职责包括房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决、受理强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金使用的监督、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及对接受委托的单位的资格认定等内容。

县级以上地方人民政府有关部门，如工商、公安、规划、司法、文化、环境保护等，在拆迁管理中的职责是依照《拆迁条例》的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管部门(包括国务院土地行政主管部门)应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

(三)拆迁工作程序

1.房屋拆迁申请的提出

《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

(1)建设项目批准文件;

(2)建设用地规划许可证;

(3)国有土地使用权批准文件;

(4)拆迁计划和拆迁方案;

(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，必须确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤，对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况、涉及拆迁的各项补偿费、补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等进行说明。

例题1：《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交的文件有( )等。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.建设用地规划许可证 B.国有土地使用权批准文件

C.建设工程设计方案 D.拆迁计划和拆迁方案

E.建设项目选址意见书

答案：ABD

解析：申请领取房屋拆迁许可证的，应当提交下列资料：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证;③国有土地使用权批准文件;④拆迁计划和拆迁方案;⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

2.拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得

房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场勘察。审查内容主要是：申请人提供的文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。

经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为拆迁人，其拆迁行为受法律保护。

房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》时，应当依照《拆迁条例》的规定向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。房屋拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆迁宣传和政策解释工作。

3.拆迁协议

《拆迁条例》规定，拆迁人与被拆迁人必须在规定的期限内，就有关问题签订书面协议。以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《民法通则》和《合同法》。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。

拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。

协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但《拆迁条例》规定，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

例题：下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是( )。

A.协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B.依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力

C.协议签订后，可以进行公证

D.协议应当向市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案

答案：D

解析： 协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。

4.拆迁的实施

拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。

自行拆迁，是指拆迁人自己实施拆迁工作，包括对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议，组织拆除房屋及附属物等。委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。

在实践中，由于建设单位的建设项目一般是单一的，拆迁工作对其是非经常性工作，建设单位从事拆迁工作的人员对有关法律、法规、政策的生疏，对拆迁业务不熟悉，往往容易造成失误或损失。为了适应社会化、专业化生产的要求，由专门从事城市房屋拆迁的单位承担拆迁，有利于节约人力、物力和财力，减轻建设单位前期工作的负担。因此大多数拆迁人通过委托拆迁形式完成拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当同被委托的拆迁单位订立拆迁委托合同，并出具委托书。接受拆迁委托单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。

拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

例题1：甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作，甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有，并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竟买得到。半年后，丙公司将该地块转让给丁公司，丁公司欲在该地块开发商业地产项目，而不建设住宅。实施房屋拆迁时，拆迁必须在( )规定的拆迁范围和拆迁期限内进行。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.建设工程规划许可证 B.建设用地规划许可证

C.房屋拆迁许可证 D.建筑工程施工许可证

答案：C

解析：拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

5.拆迁补偿安置资金的监管

为了避免拆迁人出具虚假证明、抽逃拆迁补偿安置资金，损害被拆迁人的利益，政府必须加强对拆迁补偿安置资金的监督管理。因此，《拆迁条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，并规定了"拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用"，"县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。"

二、城市房屋拆迁补偿与安置

(一)补偿对象

为保证被拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人即被拆迁人给予补偿。

(二)补偿方式

房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的市场评估价与调换房屋的市场评估价进行结算、结清产权调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有了调换房屋的产权。但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

例题：拆除城市规划区内国有土地上的非公益事业房屋的附属物，其补偿方式是( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.产权调换 B.货币补偿

C.产权调换和货币补偿相结合 D.产权调换，不找差价

答案：B

解析：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

(三)补偿标准

《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是--等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。

我国房地产市场评估经过多年的发展，已经形成比较科学、完善的体系，评估能够准确地确定被拆迁房屋的市场价值。通过评估确定被拆迁房屋的价值，是利用市场的手段，确保被拆迁人的实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。

补偿标准以"物"(房屋)为主，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系基本原则。过去在拆迁补偿中过多考虑了"人"的因素，造成拆除同一标的物，因居住人口不一，导致补偿标准不一，实际上是要求拆迁这一民事行为的一方当事人，承担本不应由其承担的社会责任，替政府进行社会保障，违背了民事法律关系的一般原则。《拆迁条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既符合法理要求，也便于操作。

《拆迁条例》规定以原房屋的房地产市场评估价确定其价值，符合市场经济的客观要求，从法津制度上体现了保护被拆迁人的财产权。

"区位"是指某一房屋的地理位置，主要包括在市场或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、学校、医院)的距离，周围环境、景观等。区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。

"用途"是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性房的依据;如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。

"等因素"包括被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在评估时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。对于房屋内部装修，因每户装修的标准各不相同，装修的年代也各不相同，如果在评估时考虑装修，可能会加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行，所以对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。

房地产价格评估是指房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，选择适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

此外，在评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。如一个四合院的价值与没有院落、但具有同样建筑面积的房屋的补偿是不一样的;一个有停车位的宾馆与一个有相同建筑面积、但没有停车位的宾馆价值是不相同的。这些都应当在评估时予以充分考虑。

例题：在城市房屋拆迁中，货币补偿的金额，按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以( )确定。 (2004年房地产经纪人试题)

A.房屋重置价格 B.房屋评估价格

C.房地产市场价格 D.房地产市场评估价格

答案：D

解析：《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是--等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。

(四)产权调换房屋差价的结算

产权调换注重的也是房屋的价值。尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则，所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。

(五)拆迁安置

对于拆除租赁房屋，《拆迁条例》规定了解除租赁协议的处理方式。即由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置根据《拆迁条例》的规定，对所有人进行补偿、安置;当出租人与承租人对解除租赁关系达不成协议时，为了保障承租人的利益不受损害，《拆迁条例》规定应当实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

例题1：甲的房屋出租给乙，租期5年。一年后甲又将该房屋抵押给银行，期限3年，并办理了抵押登记。因城市改造的需要，该房处于拆迁范围，将被拆除。下列表述中，正确的有( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.若甲与乙未达成解除租赁关系协议，该房屋不能拆除

B.若甲与乙未达成解除租赁关系协议，应当采取产权调换方式补偿

C.若甲与银行未达成解除抵押关系协议，甲可用拆迁补偿款清偿抵押债务

D.若甲与银行未达成解除抵押关系协议，该房屋不能拆除

E.若甲与乙未达成解除租赁关系协议，拆迁人应直接将拆迁补偿款支付给银行

答案：BC

解析：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

(六)安置房屋的质量要求

拆迁安置房屋的质量和安全性能，直接关系到被拆除房屋使用人的切身利益。长期以来，部分拆迁人为了节约成本，提供的安置用房质量、功能、环境等方面都比较差，给房屋使用人的生活带来极大的不便，有的甚至严重违反国家强制标准，存在严重的安全隐患。所以，《拆迁条例》明确了安置用房的质量安全标准。明确要求相关的管理部门要按各自的职责，确保安置房符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范，并经竣工验收。

(七)特殊情况的拆迁补偿、安置

1.产权不明确房屋的补偿、安置

产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。

由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。《拆迁条例》规定;"由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁"。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁人应当就被拆迁房屋向公证机关提交证据保全申请，并按公证机关规定的程序和要求办理公证，对公证机关出具的法律文书要立案归档以备查用。

例题：产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向( )办理证据保全。

A 、人民政府 B.公证机关 C.检察机关 D.人民法院

答案：B

解析：产权不明确的房屋在被拆除前，因为未进入法律程序，只有公证机关，才能办理证据保全。

2.抵押房屋的补偿、安置

设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性。按照《担保法》的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置;二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行;三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可;不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照《担保法》及有关法律规定，向抵押人进行追偿。

3.公益事业房屋及其附属物的补偿

公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业。公益事业多位本营利的社会福利事业。用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的;二是考虑此类房屋是否有经营、是否有收益。公益事业房屋的数量、位置应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求，进行总体安排，拆除此类房屋时，应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。

对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常用成本法评估。

例题：拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( )。(2003年房地产估价师制度试题)

A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿

答案：B

解析：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

4.临时建筑的补偿及违法建筑

临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，也应当按残存价值参考剩余期限给予适当补偿。

违法建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有权力认定。

在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿;对影响城市规划，但可采取改正措施的违法建筑，所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。

例题1：房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由( )认定。(2008年房地产经纪人制度试题)

A.拆迁人 B.拆迁主管部门

C.房地产登记机构 D.规划行政主管部门

答案：D

解析：违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。

三、城市房屋拆迁估价

(一)城市房屋拆迁估价的概念

城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。

例题：城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的( )。(2005年房地产估价师制度试题)

A.区位 B. 用途 C.搬迁补助费 D.建筑面积

答案：C

解析：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

(二)城市房屋拆迁估价的方法

拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

(三)城市房屋拆迁估价原则

拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法于预拆迁估价活动和估价结果。拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

(四)拆迁估价过程

拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地察勘，做好实地察勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地察勘记录由实地察勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地察勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地察勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中做出相应说明。

(五)估价机构的确定

市、县房地产管理部门向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

(六)估价报告

拆迁估价目的统一表述为"为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格"。

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

例题：城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。(2007年房地产估价师制度试题)

A.与产权调换房屋结算差价 B.价值

C.货币补偿金额 D.重置价格

答案：C

解析：拆迁估价目的统一表述为"为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格"。

(七)争议的处置

(1)拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

(2)省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定，指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定。

(3)拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

(4)拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的，出具书面通知。

(5)拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

(6)拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告;估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

例题1：城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以( )。(2008年房地产估价师制度试题)

A.向原估价机构申请复估 B.申请行政复议

C.向人民法院提起诉讼 D.自行委托估价机构评估

E.申请估价专家委员会鉴定

答案：A D E

解析：拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。

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