房地产经纪人

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二、工程建设监理的主要工作任务和内容

监理的基本方法是控制，基本工作是"三控"、"两管"、"一协调"。"三控"是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；"两管"是指监理活动中的合同管理和信息管理；"一协调"是指全面的组织协调。

(1)工程进度控制是指项目实施阶段(包括设计准备、设计、施工、使用前准备各阶段)的进度控制。其控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实施。

(2)工程质量控制，实际上是指监理工程师组织参加施工的承包商，按合同标准进行建设，并对形成质量的诸因素进行检测、核验，对差异提出调整、纠正措施的监督管理过程，这是监理工程师的一项重要职责。在履行这一职责的过程中，监理工程师不仅代表了建设单位的利益，同时也要对国家和社会负责。

(3)工程投资控制不是指投资越省越好，而且指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目投资控制的目标是使该项目的实际投资小于或等于该项目的设计投资(业主所确定的投资目标值)。

总之，要在计划投资范围内，通过控制的手段，以实现项目的功能、建筑的造型和质量的优化。

(4)合同管理。建设项目监理的合同管理贯穿于合同的签订、履行、变更和终止等活动的全过程，目的是保证合同得到全面实际的履行。

(5)信息管理。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。信息管理就是由电子计算机为辅助手段对有关信息的收集、储存、处理等。信息管理的内容是：信息流程结构图(反应各参加单位间的信息关系)；信息目录表(包括信息名称、信息提供者、提供时间、信息接受者、信息的形式)；会议制度(包括会议的名称、主持人、参加入、会议举行的时间)；信息的编码系统；信息的收集、整理及保存制度。

(6)协调是建设监理能否成功的关键。协调的范围可分为内部的协调和外部的协调。内部的协调主要是工程项目系统内部人员、组织关系、各种需求关系的协调。外部的协调包括与业主有合同关系的承建单位、设计单位的协调和与业主没有合同关系的政府有关部门、社会团体及人员的协调。

例题1：工程建设监理的基本方式是控制，其中的"三控"工作是指工程( )控制。（2008年房地产经纪人制度试题）

A．进度 B．人员 C．质量 D．安全 E．投资

答案：ACE

解析："三控"是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。

三、建设工程的监理

实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理。

1．建设工程监理范围

下列建设工程必须实行监理：

(1)国家重点建设工程；

(2)大、中型公用事业工程；

(3)成片开发建设的住宅小区工程；

(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；

(5)国家规定必须实行监理的其他工程。

例题：下列建设工程必须实行监理的是( )。（2002年房地产估价师制度试题）

A．三峡水利工程 B．农民个人出资自建住宅

C．利用亚洲开发银行贷款工程 D．利用外国政府援助资金的工程

E．民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

答案：ACDE

解析：建设工程监理范围包括：国家重点建设工程；大、中型公用事业工程；成片开发建设的住宅小区工程；利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；国家规定必须实行监理的其他工程。

2．建设工程监理单位的质量责任和义务

(1)工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。禁止工程监理单位超越本单位资质等级许可的范围或者以其他工程监理单位的名义承担工程监理业务。禁止工程监理单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承担工程监理业务。工程监理单位不得转让工程监理业务。

(2)工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理业务。

(3)工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。

(4)工程监理应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

(5)监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施管理。

注：旁站是指在关键部位或关键工序施工过程中由监理人员在现场进行的监督活动。

巡视是指监理人员对正在施工的部位或工序现场进行的定期或不定期的监督活动，巡视是一种"面"上的活动，它不限于某一部位或过程，而旁站则是"点"的活动，它是针对某一部位或工序。

"平行检验",是指一方是承包单位对自己负责施工的工程项目进行检查验收,而另一方是监理机构,他是受建设单位的委托,在施工单位自检的基础上,按照一定的比例,对工程项目进行独立检查和验收。

四、建设监理程序与管理

(1)建设监理程序。监理单位应根据所承担的监理任务，组建工程建设监理机构。承担工程施工阶段的监理，监理机构应进驻施工现场。

工程建设监理一般按下列程序进行；①编制工程建设监理规划；②按工程建设进度、分专业编制工程建设监理细则；③按照建设监理细则进行建设监理；④参与工程竣工验收，签署建设监理意见；⑤建设监理业务完成后，向项目法人提交工程建设监理档案资料。

(2)监理企业资质审查与管理。《工程监理企业资质管理规定》对监理企业的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细的规定。

监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为甲、乙、丙三级。

设立监理企业或申请承担监理业务的企业到工商行政管理部门登记注册并取得企业法人营业执照后，方可到建设行政主管部门办理资质申请手续，经资质审查合格取得《工程监理企业资质证书》后才可从事监理活动。

(3)监理工程师的考试、注册与管理。《监理工程师资格考试和注册试行办法》规定监理工程师应先经资格考试，取得《监理工程师资格证书》，再经监理工程师注册机关注册，取得《监理工程师岗位证书》，并被监理单位聘用，方可从事工程建设监理业务。未取得两证或两证不全者不得从事监理业务；已注册的监理工程师不得以个人名义从事监理业务。

对国外及港、澳、台地区的工程建设监理人员来内地执业的注册管理办法有专门规定。

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