房地产经纪人

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(三)建设用地使用权的收回

国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提前收回、没收等。

例题：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因( )等原因而终止。（2009年《土地管理基础与法规》试题）

A．工地使用权抵押 B．土地灭失

C．土地使用权出租 D．提前收回

E．土地使用权转让

答案：BDE

解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

(1)土地使用权届满的收回。非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或申请未获批准，国家无偿收回土地使用权。

(2)国家有权提前收回土地使用权。国家对经出让取得的土地使用权一般不得提前收回，但在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回时应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当补偿。

(3)因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是未如期支付地价款的，在签约时应缴一定比例的地价款作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未支付全部地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权；二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县级以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权，这是对不履行合同的义务人，采取无条件取消其土地使用权的处罚形式。

(4)司法机关决定收回土地使用权。因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。

例题：国家可以收回出让土地使用权的情况包括( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A．土地使用权期限届满 B．未按照合同约定支付土地使用权出让金

C．司法机关决定没收 D．房屋灭失

E．土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

答案：ABCE

解析：国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提前收回、没收等。

(四)国有建设用地使用权续期

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证书。

《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

例题1：依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。(2009年房地产估价师制度试题)

A．由国家无偿收回 B．自动续期

C．应于届满前6个月申请续期 D．应于届满前1年申请续期

答案：B

解析：依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

例题：下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。(2007年房地产估价师制度试题)

A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期

D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

答案：B

解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

(五)国有建设用地使用权终止

(1)土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回而终止。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

(2)土地使用权因土地灭失而终止。土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地使用权灭失而导致使用人实际土不能继续享有土地，使用权自然终止。土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。

(3)因土地使用者的抛弃而终止。由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。

例题：某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为( )。（2004年房地产估价师制度试题）

A．47年 B．67年

C．70年 D．无限年

答案：B

解析：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地出让最高年限为70年。70-3=67年。

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（责任编辑：中大编辑）