房地产经纪人

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房地产市场竞争的概念

房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为自己利益最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，以及卖方之间的竞争和买方之间的竞争。

在卖方与买方之间的竞争中，卖方为了贵卖，会极力谋求太高价格;买方为了贱买，会极力谋求降低价格。至于最终的成交价格为多高，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。

房地产市场波动

绝大部分商品的市场价格和成交量会随着时间而上下波动。没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场，只要是市场，就会有变化，就会有波动，房地产市场也不例外。

房地产市场周期

从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。当然，这种所谓的“周期”，不是数学上的严格意义上的周期，不像春、夏、秋、冬季节变化那样有规律，而是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌，即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌;下跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。

房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

(1)上升期。

在这一时期，需求不断增加，房屋(房地产)供不应求。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收入增加等时期。由于消费需求的突然增加，市场上的房屋(房地产)供给不足，租金和售价不断上升;随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段的后期，房屋空置率下降到正常水平。

(2)高峰期。

这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性的消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批房地产开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

(3)衰退期。

由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的房地产开发项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快的多的速度下降;房屋空置率上升。

(4)低谷期。

需求继续减少，新的供给不再产生或者很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，买卖交易量很小;房地产开发项目开工率低;租金降到谷底，基本维持稳定。

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（责任编辑：xy）

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