房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将针对房产经纪人制度与政策考试第七章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

第三节 物业服务合同（熟悉）

一、物业服务合同的性质和类型

(一)物业服务合同的属性

业主、业主大会委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订书面的物业服务合同。物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间。

例题：物业服务合同属于我国合同分类中的( )。

A．单务合同 B．委托合同 C．无偿合同 D．非典型合同

答案：B

解析：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名义为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同不属于单务合同、无偿合同、非典型合同。

(二)物业服务合同的类型

物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为两种。

(1)房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》

这是针对前期物业管理服务所签订的，合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位；合同乙方是甲方选聘的物业服务企业。该合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。

(2)业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》

根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业服务企业。该合同一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效。

二、物业服务合同的内容

为规范物业管理的行为，原建设部制订了《前期物业服务合同》的示范文本。前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容包括：

(1)当事人和物业的基本情况；

(2)双方的权利义务；

(3)物业管理服务事项和服务质量要求；

(4)物业管理服务费用的标准和收取办法；

(5)物业的经营与管理；

(6)物业的承接验收；

(7)物业的使用与维护；

(8)维修资金的管理与使用；

(9)合同的期限、合同中止和解除的约定；

(10)违约责任及解决纠纷的途径；

(11)双方当事人约定的其他事项。

确定物业服务合同的内容可以参考使用原建设部印发的《前期物业服务合同(示范文本)》(建住房[2004]155号)。

三、物业服务合同的签订要点

1．"宜细不宜粗"的原则

为确保合同双方的权益，明确各自的责任、权利、义务，减少日后的纠纷，在对合同进行谈判洽商时，要遵循"宜细不宜粗"的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握，更要从微观上给予明确。

国内一般物业服务合同对委托的管理服务包括四个层次的约定：首先，委托管理服务的具体项目；其次，该项管理服务所包含的具体内容；第三，该项管理服务质量的具体标准与评判方法；第四，该项管理服务收取的实际费用金额。通常，上述内容用附录形式列出。

2．不应有无偿无限期的承诺

除委托方对物业服务企业可无偿提供管理、办公用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为，首先物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物；其次，无偿提供导致住用人之间享受到的服务不一致，因为物业服务企业提供的无偿服务对每个住用人来说，并不都是必需的；第三，物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的；第四，无偿提供的管理服务仍是有成本的，需要支付费用，无论是开发商还是物业服务企业都不可能也不应该长期承担该费用，否则，将导致管理服务标准的降低或变向分摊给了全体业主。

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