房地产经纪人

多选题

61、 下列关于对建设工程招标的管理，说法不正确的是(   )。

A．招标分为公开招标和邀请招标两种

B．招标分为公开招标、邀请招标和协议招标三种

C．招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告

D．招标人采用公开招标方式的，不必发布招标公告

E、国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准，可以进行邀请招标。

[答案]B, D

[解析]招标分为公开招标和邀请招标两种。招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。

62、 下列属于申请领取施工许可证具备的条件包括(   )。

A．建设工期16个月，建设资金的到位率33％

B．取得建设工程规划许可证

C．建设工期10个月，建设资金的到位达46％

D．未取得商品房预售许可

E．建设监理企业尚未确定

[答案]A, B

[解析]建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

1）．已经办理该建筑工程用地批准手续。

2）．在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

3）．施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

4）．已经确定施工企业的。

5）．满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

6）．有保证工程质量和安全的具体措施。

7）．按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

8）．建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。

9）、法律、行政法规规定的其他条件。

63、 下列关于房地产广告的表述中，错误的有(   )。

A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号

D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以所需时间来表示距离

E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片。为达到形象效果，不能在广告中注明

[答案]B, D, E

[解析]在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布广告。房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

64、 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A．基准地价

B．标定地价

C．各类房屋的重置价格

D．各类房屋的抵押价格

E．各类房屋的租赁价格

[答案]A, B, C

[解析]《城市房地产管理法》规定"国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估"。

65、 下列房地产属于不得转让情况包括（）。

A．依法收回土地使用权的

B．共有房地产，经过其他共有人书面同意的

C．未依法登记领取权属证书的

D．依法登记领取权属证书的

E．权属有争议的、依法登记领取权属证书的，属于可以转让的房地产。

[答案]A, C

[解析]共有房地产，经过其他共有人书面同意的

66、 下列关于房地产抵押的表述中，正确的是(   )。

A．在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为

B．以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以划拨方式取得的

C．以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押

D．债权债务合同是房地产抵押合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押合同也就自然无效

E．《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效

[答案]C, E

[解析]在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效．

67、 某业主以一物业作抵押贷款，首先与甲、乙、丙三家银行签订了抵押合同，随后，业主分别先后与甲、丙、乙三家银行，到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，三家银行受偿顺序为(   )。

A．三家银行按贷款额分摊

B．甲

C．丙

D．乙

[答案]B, C, D

[解析]同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变更抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。

68、 下列业务中，应当办理房屋变更登记的情形有(   )。

A．房地产的用途变更

B．权利人法定名称改变

C．交换房屋

D．房屋门牌号码的改变

E．分割房屋

[答案]A, B, D

[解析]交换房屋、分割房屋应当办理房屋转移登记。

69、 房地产权属登记程序中，关于公告，说法不正确的是(   )。

A．公告是对没有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权

B．公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权

C．公告是房屋权属登记的必经程序

D．登记机关认为有必要时，就进行公告

E．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经3个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。

[答案]B, C, E

[解析]房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书。

70、 有下列（ ）情况，土地管理部门不予受理土地登记申请。

A．提供的证明材料不齐全的

B．不能提供合法证明的

C．申请登记的土地在本登记区的

D．土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的

E．按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的

[答案]A, B, D, E

[解析]申请登记的土地不在本登记区的，土地管理部门不予受理土地登记申请。

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（责任编辑：xy）

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