房地产经纪人

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集团企业如何进行风险管理

风险管理控制框架和流程是搭建在房地产企业组织之上的，所以，对于风险管理控制模型，会因为组织的不同而有所不同，切不可生搬硬套。比如，对于一般的项目型房地产公司，可以先做好前期的项目风险管理规划（风险识别、应对计划编制等），把风险的临界值检查放置在项目日常绩效评估工作中，对于风险清单中的风险就能做到预见性的管理了。

对于集团式的大型房地产公司来说，就需要考虑建立基于企业管理体系下的风险管理系统。比如，在项目前期，需要充分的做好风险清单以及风险准备计划的编制，在组织上设立专门的风险管理岗位，并设计风险管理流程，流程范围覆盖项目相关的各个部门。其中，项目部作为风险管理的一线部门，要对项目风险临界值进行实时的检测，并定期汇报给上级的公司。区域分公司（或是子公司）要定期的审核风险报告，如果遇到高等级风险，首先要判断风险等级是否在范围之内，如果超出范围就要第一时间汇报到集团公司。保证信息能畅通的传达是风险事件能得到妥善处理的最基本条件。定期的风险报告是项目核心的过程输出产品之一，它能保证项目知识有效的利用。在风险报告中不仅要有临界值风险监控的内容，还应该有对所有发生的风险事件的描述和处理过程。上级（区域公司或是分公司、集团公司）要对报告的真实性、准确性进行检查。

总之，对于集团型企业来说，集团公司在整个风险管理系统中处于最高等级风险事件处理及所有风险事件处理的管理地位。在这个风险控制框架中，前期的风险清单和风险准备计划是风险事件能得到合理处理的基本保障，风险的等级要从成本、进度等指标上设置不同的组织等级进行处理，这要和组织不同的权限等级结合，确保责权明晰。

对于风险，大多管理者想到的是能应对，采用的方式是接受、减轻等被动的应对措施。房地产商也是如此，多数房地产商设有开发部、工程部、销售部等专业的技术部门，大多数的技术风险都能在现场及时解决。但是风险不局限于技术风险，风险源很多，由于管理不当，本应在计划内的作业，可能就变成了风险；风险存在于项目的整个生命周期，在项目的每个阶段都存在。所以在项目开始前期，就要为每个已经识别的风险做好“准备”。这些风险的准备包括制度上、人力、资金上准备。在制度上，要建立风险管理体系，制定风险管理流程，落实到岗位、并做好风险预算。保证风险发生时，能有一系列的既定动作进行。本文讨论的风险事件基本都是悲观的，一种不确定因素对项目目标产生影响时，对于不利影响的事件，我们称之为风险，对于能产生有利影响的事件，我们一般称之为机会。不确定事件的发生会对项目目标产生风险，往往也伴随有机会产生，同一事件，不同的组织采用了不同的行动，产生的效果就会不同。成熟的开发商能透过风险看到机会，但有些开发商却被风险挡在了殿堂之外。

购房前需提防的行为

一、小心利用农村集体土地开发的房产。前些时候，有不少乡、县、郊区单位擅自在集体的土地上建造住宅，对社会公开销售；也有一些房地产开发公司与某个乡进行二、小心双方联建开发的房产。联建房屋是城市里最近几年出现较多的房地产项目。所谓联建是一方提供土地，另一方提供资金，双方联合起来共同开发建设自用的住宅。由于历史的原因，有地皮一方大都拥有国家划拨的土地使用权。按照各地区的有关联建分成规定，联建各方分得自己应得的那一部分房产只能自用，而不能出售。但有些房地产开发公司却将联建的房产进行销售，这种房子当然也办不下产权证，因为联建项目不是经营项目，联建方没有向国家缴纳地价款。还有的联建项目经过多次转手，每次转手都使价格上了一个台阶，但终因无人负责向国家交纳地价款而导致最终也办不下产权证。这样的房子，我劝你也不要买。

二、小心经过改建的房屋。有一些单位或企业因为亏损或其他原因，将自己拥有的车间或办公楼重新装修，然后直接出租，也有的将装修后的大楼采取50年租赁期的方式进行变相销售。这些房产原本是单位或企业自用，现在用来搞经营，性质改变了，国家理应获得相应的土地受益。但实际上几乎没有改建单位在出租或变相销售后会向国家交纳土地收益。这样的房产一旦被政府主管部门发现，早晚会受到处罚。所以，我建议这种房子你也不能买。

三、小心上了代理商的当。在我国的房地产市场上，活跃着许多优秀的房地产代理销售人员，由于他们的辛勤工作，使大量的商品房迅速完成交易。但与此同时，也普遍存在着这样的问题——由于代理商的工作是一时性的（将客户介绍给发展商，促成交易便大功告成），所以为了促销，许多代理商在推销房产时，往往夸大其词地进行宣传，用不负责的许诺和严重失真的广告诱导一些客户买房，待客户与发展商签约入住后发现实物与宣传大相径庭时，发展商往往会把责任推到代理商身上，而代理商此时早已溜之大吉了。

四、小心违法交易带来麻烦。不规范或违法的房地产交易还较普遍，直接影响了正常的房地产市场发展。例如有的发展商销售手续不齐全的房子；有的发展商根本就没有销售许可证；甚至有的房地产项目从来就没有立项批复；有的发展商公开出售没有产权只有所谓使用权的房子；有的人在私下倒卖公房；还有的人在私下买卖私房、违章建筑和临时建筑。这些交易都是不规范或违法的，这样的房产你也不能买。

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