房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将主要针对房产经纪人制度与政策考试第七章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

(四)物业管理的日常运作阶段

物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节。

1．日常综合服务与管理

日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。例如，房屋修缮管理、房屋设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理，以及为改善居住与工作环境而进行的配套设施及公共环境的进一步完善等各项服务工作。

2．系统的协调

物业管理社会化、专业化、市场化的特征，决定了其具有特定的复杂的系统内部、外部环境条件。系统内部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系以及业主之间相互关系的协调；系统外部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。例如，供水、供电、居委会、通讯、环卫、房管、城管等有关部门，涉及面相当广泛。

(五)物业管理的主要法规政策

1996年2月，原国家计委、原建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈出了一大步。2003年11月，国家发展改革委员会、原建设部制定了《物业服务收费办法》，进一步规范了物业服务的收费行为，保障了业主和物业服务企业的合法权益。这个办法颁布实施后，原来的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》同时废止。2004年7月，国家发展改革委、原建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知，进一步规范物业月盼收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业服务企业的合法权益。2007年9月，国家发展改革委、原建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法(试行)的通知》，进一步提高了政府制定物业服务收费的科学性，为合理核定物业服务定价成本提供了相应依据。

1996年9月，原建设部人事劳动教育司和房地产业司又联合发出了《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，2005年11月，原人事部、原建设部印发了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》，为全面提高物业管理从业人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。

1998年3月，财政部制定了《物业服务企业财务管理规定》。该规定结合物业服务企业的经营特点和财务管理要求，对代管基金、物业服务企业经营活动的成本费用、收入及利润制定了统一规范的财务管理规定，全面规范了物业服务企，业的财务行为。

2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》，制定该条例的目的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。该条例指出，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。《物业管理条例》以维护全体业主合法权益为主要原则，充分体现了优先保护全体业主利益的宗旨，使物业管理的法制建设更加完善。《物业管理条例》实施后，与《物业管理条例》相配套的规章制度相继出台，相关主体的法制意识明显增强，市场竞争机制与价格形成机制逐步建立和完善物业管理活动得到进一步规范。《物业管理条例》的颁布，是物业管理行业发展的里程碑事件。《物业管理条例》于2007年8月进行了修订。2003年6月，原建设部制定了《前期物业管理招投标管理暂行办法》，规范了前期物业管理招投标活动，保护了招投标当事人的合法权益，促进了物业管理市场的公平竞争。

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（责任编辑：中大编辑）

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