房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将主要针对房产经纪人制度与政策考试第七章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

例题：业主大会筹备组应当自组成之日起( )日内组织业主召开首次业主大会会议。(2005年房地产经纪人制度试题)

A．15 B．25 C．20 D．30

答案：D

解析：业主大会筹备组应当自组成之日起30 内组织业主召开首次业主大会会议。

3．业主大会会议的召开

业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般一年召开一次。经20％以上的业主提议或发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况时，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

4．业主共同决定的事项

下列事项由业主共同决定：

(1)制定和修改业主大会议事规则；

(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(6)改建、重建建筑物及其附属设施；

(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第⑤项和第⑥项规定的事项，应当经共有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

(三)业主委员会

1．业主委员会的性质、地位和职责

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。

业主委员会应当接受县级以上地方人民政府房地产行政主管部门监督管理。业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主委员会的宗旨是代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

2．业主委员会的产生

业主大会应当在首次会议召开时选举产生业主委员会。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，人数为5～11名的单数。业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。

3．业主委员会应履行的职责

(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

(4)监督管理规约的实施；

(5)业主大会赋予的其他职责。

(四)管理规约

管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立的，对全体业主(也包括物业使用人)有共同约束力。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约是物业管理中的一个重要的基础性文件。它一般是依据政府制定的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，经业主大会讨论通过生效。在第一次业主大会会议召开之前，最初的管理规约可由建设单位依据政府制定的示范文本代为拟定，提交第一次业主大会会议讨论通过，并经业主签字后生效。以后根据实际情况进行的修订则只需业主大会讨论通过即生效。管理规约对全体业主具有约束力。

(五)业主大会议事规则

业主大会议事规则由业主经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项。业主大会议事规则是《物业管理条例》中首次提出的。它的制定原则基于物业管理的"业主自治"。业主大会议事规则是每一个业主通过民主的程序和方法参与物业管理并正确行使自己权利的必要条件，它规定了物业管理区域内物业管理活动中重要事项的运作方式和运作规则。

对业主大会议事规则，有两点需提请注意：一是议事规则中的任何规定不得违反国家相关的法律、法规；二是议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过，然后才能按此议事规则讨论决定其他问题。

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