房地产经纪人

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1.成本法最基本的公式为： 积算价格＝重新购建价格-折旧

2.适用于新开发土地的基本公式

新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

上式中：

开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区 用地总面积×100%

实际测算时通常分为下列3大步骤进行：

（1）计算开发区全部土地的平均价格。

（2）计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。

（3）计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。

对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

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