房地产经纪人

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[例5-1] 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1．2亿元，将其开发成“五通一千”熟地的开发成本和管理费用为2．5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2％、5．5％和10％，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）

[解] 求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：

该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率

得出：

该荒地开发完成后可转让熟地的总价=（取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息）/1-销售费用、销售税费和开发利润的比率

该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=（取得该荒地的总代价+土地开发总成本十总管理费用十总投资利息）/（1-销售费用、销售税费和开发利润的比率）×可转让熟地面积 =（取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息）/（1-销售费用、销售税费和开发利润的比率）×可转让熟地面积比率×该荒地总面积=436（元/㎡）

3.适用于新建房地产的基本公式

在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：

新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：

新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润

在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。

4.适用于旧房地产的基本公式

在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：

旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格

在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

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