房地产经纪人

为了帮助考生系统的复习房产经纪人考试课程，全面的了解房产经纪人考试教材的相关重点，小编特编辑汇总了2011年房产经纪人考试相关知识的辅导资料，希望对您参加本次考试有所帮助!

☆☆☆☆考点23：

任何一项理性的投资在事前都应经过3个阶段：

1.投资机会寻找；

2.投资机会评价（又称投资项目评价、投资方案评价）；

3.投资机会选择（又称投资决策，其结果为投资和不投资两种）。

其中，投资项目经济评价是最重要的环节之一，它为投资决策提供依据。

投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指投资收益的不确定性，即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素。这两个因素又可归纳为3个方面：

1.预期收益的大小；

2.预期收益的持续时间；

3.预期收益获取的可靠性（又称安全性、确定性、可能性、稳定性等）。

风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的；如果收益一定，投资者会选择风险最小的。高风险要求有高收益——投资者希望取得较高的预期收益，作为其冒较大风险的补偿。

根据风险偏好，可以将投资者分为3类：

1.投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。

2.保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。

3.普通投资者，大多数投资者属于这一类。

☆考点24：

成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

理解成交价格，还应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：

1.卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。

2.买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。

3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。

市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

理论价格是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。但在投机心态驱使和非理性预期下，产生许多虚假需求，可能使市场价格脱离理论价格，如在泡沫经济下形成的畸高价格

☆考点25：

复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的“利滚利”。

复利的本利和计算公式为：F=P（1+i）n

复利的总利息计算公式为：I=P[（l+i）n-1]

☆考点26：

单利与复利的换算（单利与复利的可比性）；

在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息的周期数大于1）单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应有所不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。

由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，为支付流动性补偿，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。

弄清了单利与复利的关系后，可知单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。

☆考点27：

以一年为计息基础，名义利率等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积。它是采用单利的计算方法，把各种不同计息期的利率换算为一年为计息期的利率。名义利率是指在一个度量期内结转多次利息的利率。名义利率下的本利和计算公式为：

F=P（1+r/m）n×m

式中 F—第 n 期期末的本利和；P—本金；r—名义年利率；m—计息m次；n—计算期。

☆☆☆☆☆考点28：

名义利率与实际利率的换算；

名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：i=（1+r/m）m-1

式中 i—实际利率；r—名义利率；m—计息m次。

☆☆考点29：

现值+复利利息=将来值

☆☆考点30：

资金时间价值换算中的假设条件；

1.资金时间价值换算中采用的是复利。

2.利率的时间单位与计息周期一致，为年。

3.本年的年末为下一后的年初。

4.现值P是在当前年度开始时发生的。

5.将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。

6.年金A是在每年年末发生的。

7.第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的。

☆考点31：

现值与将来值换算：F=P（1+i）　n 式中的（1+i）n称为“一次支付终值系数”，通常用（F/P，i，n）来表示。

☆考点32：

原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。

账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

原始价值是始终不变的；账面价值是随时间的推移而减少的。市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。

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