房地产经纪人

选择题：

1、 某可比实例成交价格为2000元/m2，房地产状况方面与估价对象相比稍差，经过比较，该实例可得80分，估价对象房地产可得90分，其修正的结果为( )元/m2。(2003年试题)

A.1777.78

B.2222.22

C.2250.00

D.2500.00

标准答案：c

解析：比准价格=2000*90/80=2250元/ m2

2、 某房地产项目的土地取得费用为1000 万元，土地开发费用为500万元，建筑物建造所需直接费用为2000 万元，管理费为100万元。该房地产的开发成本为( )。(2004年试题)

A.2500 万元

B.2600万元

C.3500 万元

D.3600万元

标准答案：a

解析：房地产的开发成本=土地开发费用+建筑物建造费用=2500万元。

3、 某商场的年有效毛收人为2143元/m2，运营费用为有效毛收入的30%，假定资本化率为8%，尚可使用年限为35年，则该商场的收益价格为( )。(2004年试题)

A.11656元/m2

B.16982元/m2

C.17483元/m2

D.18750元/m2

标准答案：c

解析：收益价格v=a/r[1-1/(1+r)n]，其中a为年净收益=有效毛收入-运营费用=2143*(1-30%)=1500.1元/ m2，r=8%，n=35年，代入公式得出答案C。

4、 某房地产的土地使用年限为40年，至今已使用8年，年有效毛收人为60万元，正常运营费用为24万元，资本化率为8.2%，该宗房地产的收益价格为( )万元。(2003年试题)

A.403.77

B.420.26

C.439.02

D.672.95

标准答案：a

解析：收益价格v=a/r[1-1/(1+r)n]，其中a为年净收益=有效毛收益=有效毛收入-正常运营费用=60-24=36万元，r=8.2%，n=40-8=32年，代入公式得出答案A。

5、 某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()

A.300.86万元

B.300万元

c.300.46万元

D.300.56万元

标准答案：a

解析：计算过程见教材182页。

6、 ()是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。。

A.重建价格

B.重置价格

c.估价时点价格

D.购置价格

标准答案：b

解析：重置价格含义。

7、 收益乘数法具体有：()

A.毛租金乘数法

B.潜在毛收入乘数法

c.有效毛收入乘数法

D.资本化率乘数

E.净收益乘数 标准答案：a, b, c, e

解析：收益乘数法具体有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

8、 运用成本法估价一般分为下列几个步骤进行：()。

A. 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料

B.求取报酬率或资本化率、收益乘数

c.测算重新购建价格

D.测算折旧

E.求取积算价格 标准答案：a, c, d, e

解析： 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料、测算重新购建价格、测算折旧、求取积算价格是运用成本法估价基本排列步骤。

9、 成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格一折旧上述公式可以根据如下几类估价对象而具体化：()。

A.未开发的土地

B.新开发的土地

c.新建的房地产

D.旧的房地产

E.未开发的房地产 标准答案：b, c, d

解析：新开发的土地、新建的房地产、旧的房地产适用于成本法估价。

10、 某建筑物的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

标准答案：已知：c=500 x 100=50000(元);R=5%;N=30年;t=10年。则年折旧额D=C(1-R)/N=50000 x(1-5%)/30=1583元

折旧总额Et= C(1-R)t/N=50000 x(1-5%) x10/30=15833元

建筑物现值V=c[1一(1一R) t/N]]=50 000×[1_(1—5%)10/30]=34167(元)

解析:带入年折旧额D=C(1-R)/N、折旧总额Et= C(1-R)t/N公式计算即可。

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（责任编辑：wrr）