房地产经纪人

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房地产中介服务的概念和特点

1.房地产中介服务的概念：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

2.房地产中介服务的主要特点：

（1）人员特定；

（2）委托服务；

房地产抵押的实现条件、方式、程序

实现条件

（一）房地产抵押权实现的条件

房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：

1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。

2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。

3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。

实现方式

（二）房地产抵押权实现的方式

一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在中国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。

实现程序

（三）房地产抵押权实现的程序

债务履行期届满债权未获清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，在人民法院的主持下，实现抵押权。

在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。

城市规划的基本概念

按照城市规划的实质内容，可分为制定规则和执行规则两个层面。

1、制定规则。主要包括两个方面：

①通过立法程序形成与城市规划相关的法律、法规、规章、规范性文件和技术规范；

②按照一定程序编制完成的规划，包括城镇体系规划—总体规划（分区规划）—详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划）。

·总体规划：是对城市作出的宏观规划安排，主要包括确定城市的性质、规模和发展目标，城市的布局结构（如主城、外围城镇及其之间的生态隔离带），城市的土地利用和分配（如划分为居住、工业、商业金融等），城市的主要道路网架（如外围的“两环十二射”、主城内的“经五纬九”），等等。

·控制性详细规划：是对每一块土地作出的具体规划安排，主要包括土地的使用性质，土地的使用强度指标（容积率、覆盖率、建筑高度等），道路和工程管线的位置，空间环境的规划要求，等等。

2、执行规则。就是根据相关的法律、法规以及经过审批的规划对各项建设实施规划管理的行为。根据城市规划法，城市规划实施管理的基本制度是规划许可制度，即我们通常说的“一书两证”。

·《建设项目选址意见书》 建设项目的规划选址管理的法定文件。规划部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，并核发《建设项目选址意见书》。

·《建设用地规划许可证》 建设用地的规划管理的法定文件。规划部门根据城市规划法律规范及依法制定的城市规划，确定建设用地位置和范围，审核建设工程总平面图，提供土地使用规划设计条件，并核发《建设用地规划许可证》。

·《建设工程规划许可证》 建设工程的规划管理的法定文件。规划部门根据依法制定的城市规划及城市规划有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，并核发《建设工程规划许可证》。

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