房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将针对房产经纪人制度与政策考试第九章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

第九章 房地产税收制度与政策

一、内容提要：

1、税收制度概述

2、房产税

3、城镇土地使用税

4、土地增值税

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等各种房地产行业的税收的了解、熟悉与掌握情况。本讲的考试基本要求包含：

1．熟悉税收制度；

2．掌握房产税；

3．了解城镇土地使用税；

4．掌握土地增值税。

第一节 税收制度概述

一、税收的概念及特征

(一)概念

税收是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。

(二)特征

(1)强制性：根据法律的规定，国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。

(2)无偿性：国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不需要支付任何形式的报酬。它是税收的关键特征。

(3)固定性：国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和税率。它是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。

例题：税收的特征有( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A．强制性 B．无偿性 C．固定性 D．多样性 E．不变性

答案：ABC

解析：税收的特征是强制性、无偿性和固定性。

二、税收制度及构成要素

税收制度构成要素有纳税人、课税对象、税率、附加、加成和减免、违章处理等。

(1)纳税人：是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人

纳税人和负税人的区别：纳税人是直接向国家缴纳税款的单位和个人；负税人是实际负担税款的单位和个人。

(2)课税对象：又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即确定对什么事物征税。

课税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种可分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。

例题：将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据( )不同来划分的。(2005年房地产经纪人制度试题)

A．课税主体 B．课税对象 C．税基 D．税率

答案：B

解析：课税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种可分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。

(3)税率：据以计算应纳税额的比率，即课税对象的征收比例。它是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。

注：比例税率是税率的一种形式，即对同一课税对象，不论其数额大小，统一按一个比例征税，同一课税对象的不同纳税人税负相同。如契税的税率为3％～5％。房产税采用比例税率，按房产余值计征的，税率为1．2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。

定额税率是从量计税时按照计税依据的计量单位直接规定的应纳税额，又称税额标准。定额税率主要有4种表现形式：第一种是地区差别定额税率。第二种是分类分级定额税率。第三种是幅度定额税率。第四种是地区差别、分类分级和幅度相结合的定额税率，即对同一征税对象按照地区差别或者分类分级实行有幅度的定额税率，如城镇土地使用税和耕地占用税就是采用这种税率。

累进税率，是指随着征税对象的数额由低到高逐级增加，所适用的税率也随之逐级提高的税率。即按征税对象数额的大小划分若干等级，由低到高规定相应的税率，征税对象数额越大，适用的税率越高，反之则相反。累进税率又分为全额累进税率，超额累进税率，全率累进税率和超率累进税率四种。如土地增值税实行四级超额累进税率。

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