房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将主要针对房产经纪人制度与政策考试第七章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

二、物业服务企业

(一)物业服务企业的性质

物业服务企业是依法定程序设立，以物业管理为主业，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济实体。

物业服务企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行，其指导思想是：以服务为宗旨，以管理和经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业服务企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。

(二)物业服务企业的设立

物业服务企业的设立分工商注册、税务登记和资质审批两步。

1．物业服务企业的工商注册、税务登记

设立物业服务企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照，并到税务部门办理税务登记后，方可开业。

2．物业服务企业的资质管理

为加强物业服务企业的资质管理，原建设部印发了《物业服务企业资质管理办法》(以下简称《资质管理办法》)。房地产行政主管部门根据物业服务企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等，对设立的物业服务企业核定资质等级。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业服务业务。

物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。《资质管理办法》从企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信和内部规章制度等方面对一、二、三级三个资质等级做了规定。

新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地县(市)人民政府房地产行政主管部门申报临时资质：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。一年内物业服务企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。

物业服务企业的资质管理实行分级审批。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：①企业资质等级申报表；②营业执照；③企业资质证书正、副本；④物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；⑤物业服务合同复印件；⑥物业管理业绩材料。

资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：①聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；②将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；③挪用专项维修资金的；④擅自改变物业管理用房用途的；⑤擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；⑥擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；⑦擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；⑧物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；⑨与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；⑩不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；⑩超越资质等级承接物业管理业务的；⑩出租、出借、转让资质证书的；⑩发生重大责任事故的。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的《资质证书》。

(三)物业服务企业的权利、义务

物业服务企业在物业管理中最根本的权利、义务是：依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务。

物业服务企业的权利：

(1)根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。

(2)依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费。

(3)制止违反物业管理制度的行为。

(4)要求委托人协助管理。

(5)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

(6)法律、法规规定的其他权利。

物业服务企业的义务：

(1)履行物业服务合同，提供物业管理服务。

(2)接受业主委员会和业主及使用人的监督。

(3)定期公布物业管理服务费用和代管基金收支帐目，接受质询和审计。

(4)接受有关行政主管部门的监督管理。

(5)法律、法规规定的其他义务。

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