房地产经纪人

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三、房地产转让的程序

房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可交易过户。《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：

(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；

(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理；

(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

此外，凡房地产转让的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

例题：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后( )日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

A．15

B．30

C．60

D．90

答案：D

解析：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

四、房地产转让合同

房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括；

(1)双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；

(2)房地产权属证书的名称和编号；

(3)房地产坐落位置、面积、四至界限；

(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

(5)房地产的用途或使用性质；

(6)成交价格及支付方式；

(7)房地产交付使用的时间；

(8)违约责任；

(9)双方约定的其他事项。

例题：房地产转让，当事人应当( )。 （2001年房地产估价师制度试题）

A．签订书面转让合同

B．向县级以上政府规定的部门申报成交价

C. 到工商管理部门办理转让合同登记手续

D．到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续

E．到房地产管理部门办理房地产转移登记

答案：ABDE

解析：房地产转让，当事人不用到工商管理部门办理转让合同登记手续。

五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让

以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的建设用地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由建设用地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

例题1：甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是( )年。（2007年房地产经纪人制度试题）

A．25

B．27

C．35

D．38

答案：A

解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。40-2-13=25年。

六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

我国城市市区土地属于国家所有，这一点早在1982年修改《宪法》时已经明确，但国有土地所有权在经济上的体现，还需要一个较长的过程。

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