房地产经纪人

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将主要针对房产经纪人制度与政策考试第七章考点进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！

二、物业管理的性质

社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。

1．社会化

物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。

2．专业化

物业管理的专业化是指由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。随着经济的发展和科技的进步，建设领域不断涌现新技术、新产品，物业的智能化程度越来越高，只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，具有先进的管理工具及设备，建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业服务企业，才有能力提供相应的物业管理服务。因此，物业服务企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。

3．市场化

市场化是物业管理的最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，提供的商品是劳务服务，提供的方式是委托。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。

例题：物业管理的三个基本特性是( )。

A．社会化 B．专业化 C．市场化 D、私有化 E．综合化

答案：ABC

解析：私有化、综合化不是目前物业管理的基本特征。

三、物业管理的基本内容

物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

(一)常规性的公共服务

这是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和良好的环境。公共性服务管理工作是物业内所有住用人每天都能享受到的，其具体内容和要求在物业服务合同中应有明确规定。因此，物业服务企业就有义务按时按质提供这类服务；住用人在享受这些服务时也不需要事先再提出或作出某种约定。

公共服务主要有以下7项：①房屋共用部位的维护与管理。②房屋共用设备设施及其运行的维护和管理。③环境卫生、绿化管理服务。④物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。⑤物业装饰装修管理服务。包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、安全等各项管理工作。⑥维修资金的代管服务。这是指物业服务企业接受业主委员会或物业产权人委托，对代管的房屋共用部位共用设施设备维修资金的管理工作。⑦物业档案资料的管理。

(二)针对性的专项服务

针对性的专项服务是指物业服务企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业服务企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住用人提供工作、生活的方便。专项服务是物业服务企业开展多种经营的主渠道。

专项服务的内容主要有日常生活、商业服务、文教体卫、社会福利及各类中介和金融服务五大类。其中，各类中介服务是指物业服务企业受业主委托，开展代办各类保险，代理市场营销、租赁，进行房地产评估及其他中介代理工作。需要注意的是，有些中介代理工作需要具有相应的资格或委托具有相应资质条件的机构和人员进行。

(三)委托性的特约服务

特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业服务企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。

特约服务实际上是专项服务的补充和完善。当有较多的住用人有某种需求时，物业服务企业可将此项特约服务纳入专项服务。

上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容。物业服务企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为本做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

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（责任编辑：中大编辑）

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