房地产经纪人

为了帮助考生系统的复习房产经纪人考试课 程，全面的了解房产经纪人考 试教材的相关重点，小编特编辑汇总了2011年房产经纪人考试相关知识的辅导资料，希望对您参加本次考试有所帮助! 第六章 房地产估价

一、房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

房地产估价要素：

1、估价当事人。估价师、估价机构(主体)、估价委托人(对象)。

2、估价目的：一个房地产项目中估价委托人对估价报告的预期用途。

3、估价对象：被估价房地产、估价标的

4、估价时点：(价值时间)一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。

5、价值类型：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值。

6、估价依据：指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、规章、政策和标准。

7、估价假设：指一个房地产估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。

8、估价原则：独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳利用原则;估价时点原则;替代原则;谨慎原则。

9、估价程序：指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联第排列的先后次序。获取估价业务;受理估价委托;制定估价作业方案;

搜集估价所需资料;实地查看估价对象;分析估价对象价值;测算估价对象价值;判断估价对象价值;撰写估价报告;撰写估价报告;内部审核估价报告;交付估价报告;估价资料归档。

10、估价方法：采用科学的方法进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。市场法、成本法、收益法。

11、估价结果：指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。

房地产估价的现实需要：

1、国有建设用地使用权出让的需要;

2、房地产转让的需要;

3、房地产抵押贷款的需要;

4、房地产征收征用补偿的需要

5、房地产损害赔偿的需要。(还有：房地产分割、房地产税收、房地产保险、房地产争议调处和司法鉴定，以及企业对外投资、合资、合作，分立、改制、资产重组、产权转让、清算等经济行为。)

二、房地产价格：是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价--货币额、商品或其他有价物。

房地产价格形成的条件：具备有用性、稀缺性和有效需求。

房地产价格的特征：01、房地产价格既有交换代价的价格双有使用代价的租金。02、受区位影响很大。03、实质上是房地产权益的价格。04、形成的时间通常较长。05、房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。

房地产价格的构成：

1、土地取得成本：是指取得房地产开发用地所必要的支出。(取得途径：通过市场购买取得;通过征收集体土地取得;通过城市房屋拆迁取得。)

2、开发成本：指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。(勘察设计和前期工程费;基础设施建设费;公共服务设施建设费;商品房建筑安装工程费;其他工程费。)

3、管理费用：指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费。

4、销售费用：指预售未来开发完成的房地产或者销售已经完成的房地产所必要的费用。(包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或销售代理费。)

5、投资利息：指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要的费用应计算的利息，而不仅仅是借款的利息和手续费。

6、销售税费：指预售未来开发完成的房地产或销售已经开发完成的房地产应当由卖方缴纳的税费。(两税一费：营业税、城市维护建设税，教育费附加。)

7、开发利润：是由销售收入(售价)减去各项成本、费用和税金后的余额。

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（责任编辑：中大编辑）